의정부지방법원 2025타경72740. 경기도 구리시 수택동 하이스트빌아파트 8층 808호, 전용 42.72㎡ 물건입니다. 소유자 김미관이 2020년 거래가 180,000,000원에 취득했고, 이후 카카오뱅크가 채권최고액 170,500,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이번 경매는 해당 카카오뱅크의 임의경매로, 신청채권자 청구액은 155,000,000원입니다.

권리 흐름에서 중요한 점은 카카오뱅크 근저당이 2023.02.14. 설정된 말소기준권리라는 사실입니다. 뒤이어 발생한 가압류와 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸 예정입니다. 다만 등기상 권리 소멸과 실제 배당·점유 문제는 별개입니다. 특히 전입자가 존재하고 국세·지방세 압류도 있으므로 임차인의 보증금 및 최우선변제 여부, 당해세 해당 여부를 따로 살펴야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 카카오뱅크

말소기준권리는 을구 5번 카카오뱅크 근저당권입니다. 채권최고액은 170,500,000원이며, 매각으로 소멸 예정입니다. 그 뒤의 경기신용보증재단·삼성카드 가압류와 국세·지방세·국민건강보험공단 압류, 경매개시결정 역시 등기상 매각 소멸 대상으로 분류됩니다.

과거 한국토지신탁 관련 신탁등기와 가처분, 하나은행 근저당권 및 과거 압류 등은 이미 말소된 이력이 있습니다. 따라서 과거 등기 이력 자체를 현재 매수인이 인수할 권리로 계산해서는 안 됩니다.

② 임차인 분석 — 대항력 없음, 보증금은 미상

확인되는 실제 임차인은 허재국 1명입니다. 전입일은 2023.08.16.로, 말소기준권리 설정일인 2023.02.14.보다 늦습니다. 따라서 현재 확인된 전입관계에 따른 대항력은 없는 것으로 분류됩니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 배당받을 금액과 최우선변제 해당 여부는 확정할 수 없습니다.

배당요구일은 2026.01.13.입니다. 배당요구 사실이 확인되더라도 보증금 전액의 배당이나 우선변제 가능성이 자동으로 확정되지는 않습니다. 입찰 전 매각물건명세서와 현황조사 내용을 대조하고, 실제 임대차계약 및 점유 상태를 확인하는 것이 중요합니다.

③ 시세 비교 — 전체 평균보다 최근 거래를 우선

하이스트빌은 175세대 규모이며, 대상 호실은 전용 42.72㎡입니다. 확인되는 실거래는 전용 42.72㎡와 40.17㎡ 거래가 함께 포함되어 있으므로 개별 거래를 비교할 때 면적과 층을 구분해야 합니다.

전체 거래 평균은 238,377,500원입니다. 이 수치만 사용하면 최저가 249,000,000원이 전체 평균의 104.5%로 비싸 보입니다. 그러나 과거 거래까지 포함한 전체 평균은 현재 시장 수준을 그대로 반영하지 못할 수 있습니다.

가격 판단에서 우선할 수치는 최근 12개월 평균 254,571,428원입니다. 현재 최저가는 그 평균의 97.8%로, 최근 평균보다 소폭 낮습니다. 최신 거래는 2026년 7월 전용 42.72㎡·3층의 278,000,000원으로, 현재 최저가보다 높습니다.

최근 거래와 과거 거래의 비교 추세는 +18.0%입니다. 따라서 이 물건을 과거 평균만 보고 시세보다 비싸다고 단정하는 것도, 반대로 최신 최고 거래만 보고 큰 폭의 할인 물건이라고 판단하는 것도 적절하지 않습니다. 최근 평균 대비 소폭 낮은 신건이라는 표현이 자료에 부합합니다.

④ 예상배당표 (매각가 249,000,000원 가정)

현재 신건 최저가로 매각된다는 가정에서 집행비용과 채권자별 예상 배당액을 정리했습니다. 근저당권 배당은 실제 확정 채권액이 아닌 채권최고액 170,500,000원 기준의 추정이며, 신청채권자 청구액 155,000,000원과 구분해야 합니다.

집행비용 4,286,000원을 차감하는 추정 배당표입니다. 채권최고액 기준 배당 등으로 산정한 시뮬레이션이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 실제 채권액과 배당순위에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.

⑤ 회차별 시나리오 — 가격과 미배당의 변화

유찰에 따른 가격 변화가 발생한다는 가정으로 현재 회차와 이후 회차를 비교합니다. 이후 회차의 금액은 가정 시나리오이며, 실제 유찰 여부나 매각기일 확정을 의미하지 않습니다.

유찰 시 매각가가 낮아지는 만큼 채권자의 미배당액은 증가합니다. 그러나 이 시나리오에서 미배당이 증가한다고 해서 그 금액이 자동으로 낙찰자에게 이전되는 것은 아닙니다. 각 회차의 매수인 추정 인수액은 모두 0원으로 산정되어 있습니다.

한편 임차인의 실제 보증금이 확인되지 않았고, 세금 우선배당도 확정되지 않았으므로 매수인 인수 추정 0원과 전체 취득비용 확정은 구분해야 합니다. 명도비용·취득 관련 비용 등은 별도로 검토해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 구리시 수택동 검배근린공원 서측 인근에 위치하는 하이스트빌아파트입니다. 주변은 근린생활시설·공동주택·업무시설·시장 등이 형성된 구리시 중심권 지역입니다.
• 교통. 4차선 도로변에 위치하며, 인근에 버스정류장과 경의중앙선 구리역이 비교적 가까운 거리에 있습니다. 감정요항표상 교통여건은 무난한 것으로 평가됩니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물의 8층 808호입니다. 사용승인일은 2008.04.25.이며, 급배수·급탕·위생설비, 도시가스 개별난방, 승강기 및 지하주차장 설비 등이 있습니다.
• 이용상태. 아파트로 이용 중이며, 방 2실·주방·욕실·발코니 등으로 구성되어 있습니다.
• 토지·도로. 토지는 평탄한 공동주택 및 근린생활시설 건부지입니다. 남서측 4차선 도로와 남동측·북동측 포장도로에 접하여 차량 출입이 용이한 것으로 조사됐습니다.
• 용도지역·규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역 등에 해당합니다. 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26.~2026.08.25.로 기재되어 있습니다. 해당 기간은 매각기일 전에 종료되므로 입찰 시점의 지정·연장 여부는 별도로 확인해야 합니다.
• 건축물 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 175세대 단지로 실거래가 확인되지만, 전용 42.72㎡ 및 40.17㎡ 거래가 혼재하고 가격 편차도 존재합니다. 개별 호수의 조건에 따른 환금가격 차이를 고려해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차보증금 확인. 허재국의 보증금과 임대차계약 관계를 확인해야 합니다. 대항력 없음 판정과 별개로 소액임차인 최우선변제 해당 여부를 검토해야 합니다.
• 확정일자·배당 확인. 확정일자와 배당요구 관련 서류를 대조하여 임차인의 배당순위 및 배당 예상액을 확인하세요.
• 세금 우선순위. 국세·지방세 압류와 관련하여 당해세 해당 여부, 법정기일 및 배당순위를 확인하세요. 국민건강보험공단 압류도 함께 확인해야 합니다.
• 근저당 실제 채권액. 카카오뱅크 청구액 155,000,000원과 채권최고액 170,500,000원을 구분하여 실제 확정 채권액을 확인하세요.
• 실거래 비교. 최근 12개월 평균 254,571,428원과 최신 거래 278,000,000원을 기준으로 비교하되, 전용면적·층·상태별 차이도 반영하세요.
• 점유·명도. 허재국의 실제 점유 여부와 인도 가능성, 이사 협의 및 명도 관련 비용을 확인하세요.
• 관리비 체납. 공용부분 관리비 등 낙찰 후 부담 가능성이 있는 항목을 관리주체에 확인하세요.
• 규제 확인. 토지거래계약 허가구역의 지정기간이 2026.08.25.로 기재되어 있으므로, 입찰 시점의 규제 상태를 재확인하세요.
• 매각조건 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 최신 실거래 자료를 최종 대조한 후 입찰보증금 및 매각조건을 확인하세요.

맺으며 — “가격은 소폭 유리, 확인할 권리는 남았다”

이 물건의 말소기준은 2023년 카카오뱅크 근저당권입니다. 그 이후 등기된 가압류·압류·경매개시결정은 매각 소멸 대상으로 분류되며, 추정 매수인 인수액은 0원입니다. 임차인 허재국 역시 말소기준권리 이후 전입하여 현재 확인된 자료상 대항력이 없는 것으로 분류됩니다.

가격은 전체 실거래 평균 238,377,500원보다 높지만, 더 중요한 최근 12개월 평균 254,571,428원보다 소폭 낮은 249,000,000원입니다. 최근 거래 추세도 +18.0%이므로, 과거 평균만을 근거로 현재 감정가가 시세보다 비싸다고 결론 내릴 수는 없습니다. 그렇다고 최근 평균 대비 97.8%라는 수치만으로 큰 폭의 가격 메리트를 인정하기도 어렵습니다.

핵심 변수는 임차보증금 미상과 조세채권의 우선배당입니다. 신건 배당 시뮬레이션에서는 8,094,217원의 채권 미배당이 발생하며, 당해세 및 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 실제 배당과 낙찰자의 인수 여부를 혼동하지 않으면서 보증금·세금·점유관계를 확인해야 합니다.

종합 판단은 B등급입니다. 말소기준 이후 권리가 정리되는 구조이고 최근 시세 대비 가격이 소폭 낮다는 점은 긍정적입니다. 반면 임차인의 보증금과 배당 관련 사항이 확정되지 않았고, 세금 우선순위 및 명도 부담도 검토해야 하므로 가격만으로 판단하기에는 확인할 사항이 남아 있습니다.