서울남부지방법원 2025타경12916. 강서구 공항동 엘케이드림빌 비동 2층 202호로, 2018년 사용승인된 전용 29.81㎡ 규모의 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 등기상 소유자는 홍경희이며, 임차권자 임승우가 보증금 220,000,000원 반환을 받기 위해 강제경매를 신청한 구조입니다. 임승우는 2021년 3월 15일 확정일자를 받고 2021년 4월 20일 전입·점유를 시작했습니다. 말소기준인 주택도시보증공사 가압류는 2022년 11월 22일이므로, 임승우의 대항요건이 기준권리보다 앞섭니다.

임승우의 주택임차권등기는 2023년 6월 12일 접수됐지만, 임대차계약일·확정일자·전입 및 점유개시일이 모두 말소기준권리보다 빠릅니다. 매각물건명세서에도 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다. 현재 최저가를 전액 배당재원으로 보더라도 집행비용을 제외한 임승우 배당액은 192,456,000원에 그쳐, 부족분 27,544,000원이 낙찰자 부담으로 남습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 있다

말소기준권리는 2022년 11월 22일 접수된 주택도시보증공사의 가압류입니다. 이 가압류와 이후 강제경매개시결정, 오케이에프앤아이대부주식회사 가압류는 매각으로 소멸합니다. 그러나 임승우는 말소기준보다 앞선 2021년 4월 20일 전입·점유를 갖춘 대항력 있는 임차인이고, 확정일자와 배당요구도 확인됩니다. 따라서 등기상 임차권 자체가 매각으로 말소되더라도 배당되지 않은 보증금 반환채무는 매수인에게 승계됩니다.

임차인·점유 관계

② 실질취득 — 유찰돼도 총부담은 약 2.23억

대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크면 낙찰가가 내려갈수록 임차인 배당액도 줄고, 그만큼 매수인이 인수하는 미배당 보증금이 늘어납니다. 따라서 표면상 최저가가 196,000,000원에서 156,800,000원, 125,440,000원으로 내려가도 총부담은 큰 폭으로 낮아지지 않습니다.

현재 회차와 3회 유찰 가정의 표면 매각가 차이는 70,560,000원이지만, 실질취득액 차이는 987,840원에 불과합니다. 집행비용을 포함하면 총부담은 임승우 보증금 220,000,000원 부근인 222,556,160원~223,544,000원에 사실상 고정됩니다. 추가 미상 점유자의 보증금이 별도로 확인되면 실제 부담은 이보다 커질 수 있습니다.

③ 예상배당표 (매각가 196,000,000원 가정)

현재 최저가에서는 매각대금 전액이 집행비용과 임승우 보증금 배당에 사용됩니다. 임승우 보증금 부족분 27,544,000원은 매수인이 인수합니다. 당해세·최우선변제 등 실제 선순위 배당항목이 추가되면 임승우 배당액은 줄고 매수인 인수액은 늘어날 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 공항동 주민센터 서측 인근으로, 주위에 연립·다세대주택, 아파트 및 근린생활시설이 소재합니다.
• 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 5호선 송정역이 있어 교통환경은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 지상 6층 건물의 2층으로, 2018년 6월 29일 사용승인됐으며 승강기·난방·위생·급배수설비를 갖추고 있습니다.
• 도로. 부지 서측 약 4미터, 남측 약 3미터 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
• 규제. 제2종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 및 토지거래계약 허가구역 등에 포함됩니다.
• 토지. 지목은 대, 토지면적은 149㎡이며 공시지가는 ㎡당 3,258,000원입니다.
• 현장 확인. 감정평가 당시 폐문부재로 내부구조와 실제 이용상황은 집합건축물대장 및 건축물현황도를 기초로 작성됐습니다.
• 환금성. 29세대 규모의 다세대주택이고 동일 면적 실거래 비교자료가 확인되지 않아, 실질취득액 2.23억원의 시장 적정성을 별도로 검증해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 실질취득액으로 판단. 현재 회차 기준 최저가 196,000,000원이 아니라 인수액을 합친 223,544,000원을 가격 판단의 출발점으로 삼아야 합니다.
• 추가 유찰 효과 재검토. 3회 유찰 가정에서도 실질취득액은 222,556,160원입니다. 표면 최저가 하락만으로 가격 메리트가 커지지 않습니다.
• SUGITA TOMOKO 확인. 2021년 4월 20일 전입 신고의 세대구성, 실제 점유, 임대차계약 및 보증금 지급 여부를 확인해야 합니다.
• 별도 점유 기재 확인. 성명·전입일·보증금이 특정되지 않은 주거 점유 기록이 독립 임차인인지, 중복 기재인지 원본 명세서와 현황조사서로 대조해야 합니다.
• 임승우 계약 실재성 확인. 임차권자와 경매신청채권자가 동일하므로 임대차계약서, 보증금 이체내역, 전입세대확인서 및 배당요구 관련 서류를 확인해야 합니다.
• 선순위 공과금 확인. 당해세나 최우선변제 항목이 추가되면 임승우의 배당 부족분과 매수인 인수액이 증가할 수 있습니다.
• 내부 및 명도 확인. 감정평가 당시 폐문부재였으므로 내부 상태, 실제 점유자, 인도 가능 시기와 명도 비용을 현장에서 재확인해야 합니다.
• 시세 원본 대조. 동일 면적의 최근 거래사례와 매물 호가를 확인해 실질취득액 약 2.23억원이 적정한지 검증해야 합니다.

맺으며 — “유찰돼도 싸지지 않는 구조”

이 물건의 핵심은 감정가 245,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 196,000,000원으로 내려왔다는 사실이 아닙니다. 임승우의 대항력 있는 보증금 220,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않아, 현재 회차에서 27,544,000원을 낙찰자가 인수한다는 점이 핵심입니다. 최저가와 인수액을 합친 실질취득액은 223,544,000원입니다.

추가 유찰로 매각가가 125,440,000원까지 내려가도 인수액은 97,116,160원으로 늘어 실질취득액은 222,556,160원입니다. 즉 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 증가해 총부담이 보증금 부근에서 고정되는 전형적인 대항력 임차인 인수형입니다. 동일 면적의 최근 실거래 근거도 확인되지 않아 시세보다 싸다고 평가할 수 없고, 보증금 미상 점유 신고까지 남아 있습니다. 표면가격은 유찰됐지만, 권리와 실질가격은 여전히 고위험. 이 사건은 입찰가보다 임차관계 원본 확인이 먼저입니다.