인천지방법원 2026타경30526. 부천시 원미구 중동 ‘이안더클래식’ 15층 에이동 1503호로, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자는 장효정이고, 권리분석의 기준이 되는 등기는 2015.01.09 설정된 농협생명보험주식회사 근저당권, 채권최고액 522,000,000원입니다. 이후 등기된 하나저축은행 근저당 120,000,000원, 임의경매개시결정, 부천시 압류는 모두 매각으로 소멸 예정입니다.
권리 구조만 보면 매수인이 승계하는 등기상 권리는 없습니다. 다만 현황조사·문건접수·매각물건명세서에 유보희가 점유자로 확인되고 배당요구도 했습니다. 전입일은 2015.11.10으로 말소기준 2015.01.09보다 늦어 대항력은 없지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 만큼 배당관계와 실제 점유관계는 입찰 전 원본 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경30526 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 중동 1148 이안더클래식 15층 에이동 1503호 · 도로명 경기도 부천시 원미구 길주로 262 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 철근콘크리트구조 33층 건물 중 15층 · 오피스텔로 이용 중 |
| 소유자 | 장효정 |
| 감정가 / 최저가 | 749,000,000원 / 749,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협생명보험 주식회사 / 435,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2015.01.09 농협생명보험주식회사 근저당권 · 채권최고액 522,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
핵심은 2015.01.09 농협생명보험 근저당입니다. 과거 신한은행 근저당 204,000,000원과 김택수 전세권 180,000,000원은 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준 이후의 하나저축은행 근저당, 경매개시결정, 부천시 압류는 매각으로 소멸합니다. 따라서 제공된 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
임차인·점유자 확인
| 점유자 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 유보희 | 2015.11.10 | 미상 | 미상 | 2026.04.09 배당요구 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 0원 |
② 가격 판단 — 실거래 대신 유찰 시나리오를 먼저 본다
현재 회차는 감정가와 최저매각가가 모두 749,000,000원인 신건입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득액도 749,000,000원입니다. 다만 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않아, 이 금액이 주변 시세보다 낮은지 높은지를 단정할 근거는 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 749,000,000원 | 642,000,000원 | 0원 | 97,110,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 599,200,000원 | 590,808,000원 | 51,192,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 479,360,000원 | 472,166,400원 | 169,833,600원 | 0원 | 0원 |
유찰이 진행되면 채권자 미배당은 늘지만, 제공된 시나리오에서는 1회·2회 유찰 시에도 매수인 인수액은 0원입니다. 즉 유찰 자체가 새로운 임차보증금 승계를 발생시키는 구조로 계산되어 있지는 않습니다. 가격 판단은 별도의 실제 거래·매물 검증이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 749,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.3% 추정) | - | 9,890,000원 |
| 2. 근저당 · 농협생명보험주식회사 | 522,000,000원 | 522,000,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사하나저축은행 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 97,110,000원 |
배당 시뮬레이션은 근저당 채권최고액 기준으로 작성되어 농협생명보험 522,000,000원이 반영되어 있습니다. 경매 신청 청구액은 435,000,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당과 잔여액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 33층 건물 중 15층입니다.
- 입지. 신중동역(지하철7호선) 북서측 인근이며, 주위에는 오피스텔·공동주택·소규모 근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 북측 약 45미터, 서측 약 15미터, 남측 약 8미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지·규제. 중심상업지역·방화지구·지구단위계획구역(중동지구)이며 과밀억제권역·철도보호지구·중점경관관리구역 등이 포함 또는 저촉됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 확인. 유보희의 보증금·확정일자와 배당요구 내용을 매각물건명세서 및 관련 서류에서 확인하세요.
- 관계인 여부 확인. 유보희가 2022년 근저당 채무자로도 등장하므로 실제 임대차인지, 관계인 점유인지 사실관계를 대조하세요.
- 가격 검증. 신건 최저가 749,000,000원이 실제 오피스텔 거래가격과 어떤 관계인지 별도의 실거래·매물 확인이 필요합니다.
- 배당표 해석. 농협생명보험 배당액은 채권최고액 522,000,000원 기준 시뮬레이션이며, 신청 청구액 435,000,000원과 실제 확정채권액은 구분해 확인하세요.
- 관리비·세금. 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 추가 부담 가능성을 원본에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 실제 점유 상태를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 적정”은 별개의 문제
이 사건은 말소기준권리 이후의 등기상 권리가 매각으로 소멸하고, 점유자 유보희의 전입도 말소기준보다 늦어 대항력은 없습니다. 현재 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 보증금·확정일자가 확인되지 않았고, 점유자가 등기부상 근저당 채무자와 동일인이라는 점은 임차관계 사실확인을 요구합니다. 또한 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않아 749,000,000원이 싸다고 단정할 근거도 없습니다. 권리 구조는 비교적 정리되어 있지만, 이 물건의 최종 판단은 임차인 사실관계와 실제 가격 수준을 확인한 뒤 내려야 합니다.
