수원지방법원 2023타경5918. 안산시 단원구 와동 소재 다세대주택 2층 201호입니다. 감정평가상 방3·거실·주방·화장실2·다용도실 구조로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층 건물의 2층입니다. 권리분석의 기준점은 2014.03.31 신반월새마을금고 근저당권 152,100,000원입니다. 그 이후 삼성카드·롯데카드· 신한카드·서민금융진흥원의 가압류와 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 “미배당이 있다”와 “매수인이 인수한다”는 별개의 문제입니다. 현재 최저가 127,400,000원 가정에서는 집행비용 2,583,600원을 제외한 124,816,400원이 신반월새마을금고 근저당에 배당되고, 후순위 채권에는 미배당이 발생합니다. 전체 채권 기준 미배당은 80,225,371원이지만, 이 금액이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2023타경5918 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 단원구 보배4길 48, 2층201호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 70.985㎡ · 방3·거실·주방·화장실2·다용도실 · 4층 중 2층 |
| 소유자 | 곽은경 · 2014.03.31 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 182,000,000원 / 127,400,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 신반월새마을금고 / 109,036,951원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
| 확인 임차인 | 임차인 없음 · 감정평가서상 임대관계 미상 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 매각으로 소멸
2013.12.05 우리은행 근저당권 273,600,000원이 설정됐지만 2014.03.31 일부포기로 말소됐고, 같은 날 곽은경에게 소유권이전된 뒤 신반월새마을금고 근저당권 152,100,000원이 새로 설정됐습니다. 이것이 현재 말소기준권리입니다. 2023년에 설정된 네 건의 가압류와 2023.12.06 현재 사건의 경매개시결정은 모두 그 뒤에 위치합니다.
② 시세 비교 — 최근 거래는 165,000,000원, 추세는 -5.2%
비교 대상은 전용 70.99㎡로 면적이 일치하는 덕용맨션(698-11) 거래입니다. 전체 확인 거래는 3건이며 평균은 171,000,000원이지만, 과거 200,000,000원 거래가 포함돼 있으므로 현재 가격 판단에서는 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해서 보는 편이 타당합니다. 최근 12개월 거래는 2026.07의 165,000,000원 한 건이고, 최신 거래 역시 같은 금액입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 70.99㎡ | 3 | 165,000,000원 |
| 2022.04 | 70.99㎡ | 2 | 148,000,000원 |
| 2021.08 | 70.99㎡ | 3 | 200,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 70.99㎡ | 1건 | 165,000,000원 |
현재 최저가 127,400,000원은 최근 12개월 평균 165,000,000원의 77.2%입니다. 권리상 인수액이 0원이므로 권리분석 기준 실질취득 역시 127,400,000원으로 볼 수 있어, 현재 회차 가격은 최신 거래보다 낮습니다. 다만 최근 거래와 과거 거래를 비교한 가격 추세가 -5.2%로 나타나고 최근 12개월 거래가 1건에 불과하므로, 165,000,000원을 넓은 의미의 확정 시세처럼 보기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 127,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,583,600원 |
| 2. 근저당 · 신반월새마을금고 | 152,100,000원 | 124,816,400원 |
| 3. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 11,834,670원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 15,705,818원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 15,244,346원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 서민금융진흥원 | 10,156,937원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 205,041,771원 중 124,816,400원이 배당되는 시뮬레이션이며 미배당은 80,225,371원입니다. 배당표는 근저당을 채권최고액 기준으로 반영한 추정이고, 소유자 잔여는 0원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 안산시 단원구 와동 소재 와동초등학교 남서측 인근이며 다세대주택·다가구주택·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 대상 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층 중 2층 201호이며, 위생·급배수·개별난방·도시가스 설비가 이용 중입니다.
- 도로. 남서측 폭 약 10m 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·시가지경관지구(일반)이며, 성장관리권역·도시교통정비지역·생활소음진동관리지역·대기관리권역·가축사육제한구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 260.8㎡, 지목 대, 공시지가 1,713,000원/㎡이며 평지·세로장방·소로한면 조건입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가서의 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 전입 여부를 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 171,000,000원에는 2021.08의 200,000,000원 거래가 포함됩니다. 현재 판단은 최근 12개월 평균·최신 거래 165,000,000원과 -5.2% 추세를 우선해서 보세요.
- 저환금성 점검. 총 7세대, 실거래 3건, 최근 12개월 거래 1건, 경매 평균 유찰 2.1회·매각률 20.0%라는 특성을 입찰가에 함께 반영해야 합니다.
- 회차별 자금 시나리오. 현재 최저가 127,400,000원, 2회 유찰 시 89,180,000원, 3회 유찰 시 62,425,999원이며 세 시나리오 모두 권리상 인수액은 0원입니다.
- 배당과 인수 구분. 현재 회차 예상 미배당 80,225,371원은 후순위 채권자의 미회수 문제이며, 제시된 분석상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·전입 및 점유상태와 실제 관리비 등을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 가격 할인은 확인되지만, 승부처는 환금성
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 말소기준은 2014.03.31 신반월새마을금고 근저당이고, 이후 네 건의 가압류와 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 최저가 127,400,000원도 최근 12개월 평균이자 최신 거래인 165,000,000원의 77.2%라 가격 차이는 분명합니다.
다만 다세대 7세대 규모, 실거래 3건, 최근 12개월 거래 1건, 평균 유찰 2.1회, 매각률 20.0%, 최근 가격 추세 -5.2%라는 조건은 모두 환금성과 시세 신뢰도를 보수적으로 봐야 할 근거입니다. 따라서 이 물건은 “권리 인수 위험”보다 실제 점유 확인과 매도 가능 가격을 얼마나 보수적으로 잡느냐가 핵심입니다.
