서울남부지방법원 2025타경12929. 서울특별시 금천구 독산동 876-14 소재 건물의 3층 302호입니다. 지상 7층 철근콘크리트 건물에 속하며, 집합건축물대장상 용도는 사무소입니다. 다만 현황에서는 주거용으로 이용 중인 것으로 탐문됐습니다. 소유자는 김용현이고, 2025년 10월 29일 박재우의 신청으로 강제경매개시결정이 등기됐습니다.

권리분석의 출발점은 2021년 12월 14일 강서세무서장의 압류입니다. 그런데 임차인 박재우의 전입일은 2021년 1월 22일, 점유개시일은 2021년 1월 23일로 이보다 빠릅니다. 확정일자도 2020년 12월 3일입니다. 따라서 선순위 대항력과 우선변제권이 핵심입니다. 후순위 권리가 매각으로 소멸하더라도, 임차보증금이 완납되지 않으면 매수인이 부담할 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심

등기부상 과거 관악농업협동조합의 채권최고액 840,000,000원 근저당권은 2017년 11월 3일 말소됐고, 한성안전관리주식회사의 채권최고액 120,000,000원 근저당권도 2020년 1월 22일 말소됐습니다. 교보자산신탁주식회사 명의의 신탁등기 역시 2021년 1월 22일 해소됐습니다. 따라서 이들 과거 권리가 현재 그대로 존속하는 것으로 판단해서는 안 됩니다.

현재 권리분석에서 중요한 말소기준권리는 2021년 12월 14일 국세 압류입니다. 이후 금천구·서초구·종로구의 압류와 강제경매개시결정이 등기됐으며, 매각으로 말소되는 권리로 분석됩니다. 다만 압류등기의 말소와 세금채권의 배당상 우선순위는 별개입니다. 당해세 등의 선순위 배당 가능성은 반드시 확인해야 합니다.

② 임차인 분석 — 보증금 190,000,000원의 의미

실제 임차인 1명 · 임차권등기 2023.06.16 · 임차보증금 190,000,000원 · 배당요구 관련 내역 확인.

임차인은 말소기준권리보다 먼저 주민등록과 점유를 갖추었으며, 확정일자도 확보했습니다. 주택임대차보호법 적용 요건이 충족되는 경우 선순위 대항력과 우선변제권을 가진 임차인으로 볼 수 있습니다. 다만 공부상 사무소라는 특수성이 있으므로 실제 주거 이용과 대항요건 유지 여부를 원본 자료로 확인해야 합니다.

③ 유찰 시나리오 — 낙찰가보다 실질취득액

현재 신건에서는 단순 배당 추정상 보증금이 전액 배당되므로 예상 인수액이 0원입니다. 그러나 유찰이 반복돼 배당액이 보증금보다 적어지는 경우에는 상황이 달라집니다. 낙찰가가 내려가는 만큼 임차보증금 인수액이 발생할 수 있기 때문입니다.

회차별 매수인 인수액은 제공된 배당 시나리오의 추정치입니다. 세금 우선배당, 집행비용 및 실제 채권관계에 따라 변동될 수 있으며 취득세·등기비용·명도비용 등은 포함하지 않았습니다.

특히 이 물건은 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않아 현재 가격이나 2회 유찰 가격에 시장 대비 할인율을 부여할 수 없습니다. 실질취득액과 실제 거래가격을 비교하기 전까지 가격 메리트 판단은 보류해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 248,000,000원 가정)

단순 배당 추정표이며, 국세·지방세의 실제 우선순위와 당해세, 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 동일인 박재우에 대한 보증금 배당과 신청채권 배당이 별도 항목으로 계산돼 있어 채권 중복 여부 확인 전에는 확정 배당액으로 사용해서는 안 됩니다.

⑤ 세금 압류 — 소멸과 배당 우선순위는 별개

이 물건에는 국세·지방세 압류가 모두 4건 있습니다. 압류가 매각으로 말소된다고 해서 모든 조세채권이 임차보증금보다 후순위로 배당된다는 뜻은 아닙니다. 조세의 법정기일, 세목, 당해세 해당 여부에 따라 임차인의 실제 배당액이 달라질 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 금천구 독산동 소재 금천문화예술정보학교 북서측 인근에 위치합니다. 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하는 주거지대로 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 있습니다. 근거리에 지하철 2호선 구로디지털단지역이 소재해 대중교통 여건은 보통 수준입니다.
• 건물. 2016년 8월 25일 사용승인된 지상 7층 철근콘크리트 건물입니다. 위생·급배수·도시가스·난방·승강기 설비가 있습니다.
• 도로. 남측 약 8m 내외 포장도로, 동측과 북측 약 4m 내외 포장도로에 접합니다.
• 도시계획. 도시지역·준주거지역·제1종지구단위계획구역에 속하며, 가로구역별 최고높이 제한 및 공항 관련 장애물제한표면구역 등의 제한이 있습니다.
• 용도 불일치. 공부상 사무소로 등재됐으나 주거용으로 이용 중인 것으로 탐문조사됐습니다. 이 차이는 향후 임대·매각·대출·용도관리 측면에서 확인이 필요한 사항입니다.
• 환금성. 공부상 사무소인 집합건물은 일반 주거용 아파트와 다른 수요 및 금융 조건이 적용될 수 있습니다. 거래사례와 실제 활용 가능성을 확인해야 환금성을 평가할 수 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 선순위 임차권 확인. 박재우의 전입·점유·확정일자 및 임차권등기 내용을 원본으로 확인하고, 매각물건명세서상 보증금 미배당 잔액 인수 조건을 반드시 검토합니다.
• 실질취득액 계산. 입찰가만 보지 말고 미배당 임차보증금 예상 인수액을 더해 실제 부담을 계산합니다. 2회 유찰 추정 실질취득액은 193,022,080원입니다.
• 신청채권 중복 여부. 임차인 박재우와 강제경매 신청채권자 박재우의 채권이 동일한지, 별개의 채권인지 집행권원 및 배당요구 서류로 확인합니다.
• 조세채권 조사. 국세·지방세 압류 4건의 세목·법정기일·체납액과 당해세 여부를 확인해 실제 우선배당액을 산정합니다.
• 건축물 용도. 사무소와 주거 이용의 불일치가 주택임대차보호법 적용, 금융, 임대 및 향후 매각에 미치는 영향을 확인합니다.
• 점유·인도. 임차권등기권자의 실제 점유 상태, 인도 조건, 명도 가능성 및 추가 비용을 확인합니다.
• 시세 조사. 독산동 동일 용도·유사 규모의 최근 12개월 실거래가격과 최신 거래를 확인하고, 실질취득액을 기준으로 비교합니다.
• 관리비·체납. 공용부분 관리비 체납 여부와 매수인이 부담할 수 있는 비용을 확인합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·채권계산서와 실제 배당관계를 최종 확인합니다.

맺으며 — “유찰돼도 싸지는 물건이 아닐 수 있다”

이 사건의 본질은 190,000,000원의 선순위 임차보증금입니다. 현재 신건 최저가 248,000,000원에서는 단순 추정상 보증금 전액 배당이 가능하지만, 유찰이 반복되면 매수인이 인수할 미배당 보증금이 발생합니다.

특히 2회 유찰 시 최저매각가가 158,720,000원으로 내려가더라도 인수액 34,302,080원을 합산한 실질취득액은 193,022,080원입니다. 보증금 인수형 경매에서는 낙찰가격의 할인율만으로 투자 매력을 판단할 수 없습니다.

또한 임차인과 강제경매 신청채권자가 동일인으로 기재돼 있고, 세금 압류 4건 및 사무소·주거 이용 불일치가 있어 추가 검증이 필수입니다. 권리 위험이 해소되지 않았고 시세 비교도 확정되지 않았으므로, 현재 판단은 입찰 보류 및 원본 확인이 적절합니다. 이 물건의 핵심은 낮은 낙찰가가 아니라 실제로 얼마를 인수하고 총 얼마에 취득하는지입니다.