인천지방법원 2026타경30870. 김포 구래동 디원시티 시그니처 지식산업센터 8층 861호로, 감정평가상 이용상태는 공장(지식산업센터)입니다. 현재 소유자는 박은성이고, 등기부에는 2022년 신탁등기와 수협은행 근저당 이력이 있지만 해당 권리는 이미 말소돼 있습니다. 현재 경매의 말소기준은 2026.04.16 강제경매개시결정입니다.
이 물건의 핵심은 등기부보다 임차인입니다. 김은정 임차인의 전입일은 2002.12.21, 보증금은 3,000,000원, 월세는 300,000원이며, 현황조사와 매각물건명세서에서 대항력이 있는 것으로 조사됐습니다. 우선변제권은 확인되지 않아 매각대금에서 배당받지 못하는 보증금 3,000,000원 전액이 매수인에게 승계됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경30870 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 구래동 6871-12 디원시티 시그니처 지식산업센터 8층 861호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 공장(지식산업센터) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 제10층 건물 중 제8층 제861호 · 사용승인일 2022.04.08 |
| 소유자 | 박은성 |
| 감정가 / 최저가 | 161,000,000원 / 161,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 유순환 / 31,215,023원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 등기 권리는 단순, 임차보증금은 인수
2022.04.28 우리자산신탁주식회사 명의의 신탁등기가 있었으나 2022.07.05 박은성 앞으로 소유권이 이전되면서 신탁등기는 말소됐습니다. 같은 날 설정된 수협은행 근저당권 148,800,000원도 2023.09.26 해지로 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 경매의 기준 권리는 2026.04.16 강제경매개시결정입니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김은정 | 디원시티시그니처 861호(40.74) | 2002.12.21 | 3,000,000원 | 300,000원 | 대항력 有 | 없음 | 3,000,000원 인수 |
② 가격 판단 — 실거래 자료 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
이 사건에는 비교 가능한 실거래 평균·최신 거래·최근 추세 수치가 없습니다. 따라서 감정가 161,000,000원이나 최저매각가 161,000,000원만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 판단할 근거는 없습니다.
특히 이 사건은 매수인 인수 보증금이 존재하므로 가격 판단의 기준은 단순 최저가가 아니라 실질취득금액이어야 합니다. 현재 회차는 164,000,000원, 1회 유찰 시에는 131,800,000원, 2회 유찰 시에는 106,040,000원으로 계산됩니다. 다만 각 금액의 시장 대비 적정성은 별도의 지식산업센터 거래 사례 확인이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 161,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,054,000원 |
| 인수 · 임차인 김은정 보증금 | 3,000,000원 | 0원 |
| 강제경매개시결정 · 유순환 | 31,215,023원 | 31,215,023원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 126,730,977원 |
임차보증금 3,000,000원은 매각대금에서 배당되는 금액이 아니라 매수인이 별도로 인수하는 금액입니다. 신청채권자 유순환의 청구액 31,215,023원은 현재 회차뿐 아니라 1회·2회 유찰 시나리오에서도 전액 배당되는 것으로 계산돼 미배당액은 0원입니다.
④ 회차별 실질취득
| 회차 | 매각가 | 인수액 | 실질취득 | 채권자 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 161,000,000원 | 3,000,000원 | 164,000,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 128,800,000원 | 3,000,000원 | 131,800,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 103,040,000원 | 3,000,000원 | 106,040,000원 | 0원 |
이 임차보증금은 3,000,000원으로 고정돼 있어 유찰로 매각가가 낮아져도 매수인 인수액은 그대로 남습니다. 따라서 각 회차의 비교 기준은 매각가가 아니라 매각가 + 3,000,000원인 실질취득입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 김포시 구래동 한가람초등학교 남서측 인근으로, 지식산업센터·업무시설·공동주택·근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선 버스정류장과 양촌역·구래역이 소재하며 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 제10층 건물 중 제8층 제861호이며 사용승인일은 2022.04.08입니다. 기본 전기·위생·급배수·승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 동측 및 북측으로 폭 약 20미터 및 8미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 토지. 4필지 일단의 가장형 토지로 공장(지식산업센터·창고) 및 지원시설 부지로 이용 중이며, 토지면적은 2,372.0㎡입니다.
- 용도지역. 도시지역·준주거지역·제1종지구단위계획구역이며 성장관리권역·택지개발지구 등에 포함됩니다.
- 공시지가. 2,275,000원/㎡입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 인수. 낙찰가 외에 김은정 임차인의 보증금 3,000,000원을 인수하는 구조이므로 실질취득금액에 반드시 더해 계산해야 합니다.
- 전입일 원본 대조. 임차인 전입일 2002.12.21과 건물 사용승인일 2022.04.08의 선후관계를 현황조사·매각물건명세서 및 관련 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 우선변제권. 김은정 임차인은 우선변제권이 확인되지 않아 제시된 배당표에서 임차보증금 배당액이 0원입니다.
- 시장가격 확인. 실거래 비교 자료가 없으므로 신건 161,000,000원 또는 실질취득 164,000,000원이 시장 대비 적정한지는 별도 거래사례로 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 감정평가상 이용상태는 공장(지식산업센터)이므로 주거용 부동산 기준이 아니라 해당 용도의 임대수요·거래사례를 기준으로 판단해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사 및 배당 관련 원본을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 등기는 단순하지만, 인수 300만원을 빼면 안 된다
이 사건의 등기 흐름 자체는 비교적 단순합니다. 과거 신탁과 수협은행 근저당은 이미 말소됐고, 현재 기준 권리는 2026.04.16 강제경매개시결정입니다. 그러나 김은정 임차인이 대항력을 갖고 있고 우선변제권이 없어 보증금 3,000,000원이 매수인에게 남습니다.
따라서 신건의 실제 판단금액은 최저가 161,000,000원이 아니라 실질취득 164,000,000원입니다. 현재 제공된 자료에는 지식산업센터 실거래 시세가 없어 이 금액을 시세보다 싸다고 평가할 수 없습니다. 이 물건은 등기권리보다 임차보증금 승계와 시장가격 검증이 핵심인 사건입니다.
