인천지방법원 2026타경30879. 감정평가상 이용상태는 단독주택이고, 사건 용도는 기타 + 토지입니다. 등기 건물은 경기도 김포시 양촌읍 구래리 695-4 가동, 도로명주소는 김포한강8로 40-91이며 소유자는 제갈혁입니다. 현재 계산된 말소기준권리는 2024.12.02 설정된 김경옥의 채권최고액 135,000,000원 근저당권입니다. 그 뒤 2025.03.13 군산시수산업협동조합 100,000,000원 근저당권과 2026.04.17 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기보다 점유관계입니다. 현황조사상 5명이 확인되며 전입일은 2023.07.13 또는 2024.05.22입니다. 모두 2024.12.02 말소기준권리보다 빠릅니다. 다만 보증금과 확정일자 등이 확인되지 않으므로 이 리포트에서는 이들을 확정적인 “대항력 있음”으로 단정하지 않고 대항력 가능·미상으로 분류합니다. 보증금이 확인되기 전에는 최종 인수액 역시 숫자로 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경30879 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 양촌읍 구래리 694-3 / 등기 건물 구래리 695-4 가동 |
| 도로명주소 | 경기도 김포시 양촌읍 김포한강8로 40-91 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 단독주택 · 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 |
| 소유자 | 제갈혁 |
| 감정가 / 최저가 | 680,319,980원 / 680,319,980원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 경인북부수산업협동조합 / 231,811,683원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 지분 매각(목록1,3,4,5) · 제시외 건물 차고 포함 |
① 권리 흐름 — 등기보다 먼저 봐야 할 전입 5명
| 임차인 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| ABUAISHEH NISREIN IBRAHIM HASSAN | 2023.07.13 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
| DEEB ALI AODEE DEEB | 2023.07.13 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
| DEEB IBRAHEM AODEE DEEB | 2024.05.22 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
| DEEB AODEE DEEB HUSEEN | 2023.07.13 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
| DEEB ALYAS AODEE DEEB | 2023.07.13 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 5명으로 집계합니다. 전입일은 말소기준보다 빠르지만 보증금·확정일자 등이 확인되지 않으므로 대항력은 “가능·미상”, 우선변제권 역시 “미상”으로 봅니다.
② 가격 판단 — 최저가보다 ‘실질취득액’이 먼저다
현재 신건 최저매각가는 감정가와 같은 680,319,980원입니다. 1회 유찰 시 544,255,984원, 2회 유찰 시 435,404,787원으로 내려가는 시나리오가 잡혀 있습니다. 그러나 이 사건은 말소기준 전 전입자 5명의 보증금이 확인되지 않았기 때문에 최저가만 내려간다고 실제 취득원가가 같은 폭으로 낮아진다고 볼 수 없습니다.
대항력이 인정되는 임차인의 미배당 보증금이 확인되면 실질취득액은 낙찰가 + 매수인이 인수하는 보증금으로 판단해야 합니다. 특히 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 구조라면 낙찰가가 내려가도 인수액이 늘어 실질취득액이 보증금 수준으로 고정될 수 있습니다. 현재는 보증금 자체가 미상이라 실질취득액을 확정할 단계가 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 680,319,980원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,203,200원 |
| 2. 을구 4번 근저당권 · 김경옥 | 135,000,000원 | 135,000,000원 |
| 3. 을구 5번 근저당권 · 군산시수산업협동조합 | 100,000,000원 | 100,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 436,116,780원 |
위 예상배당에서는 등기채권 235,000,000원이 전액 배당되고 잔여 436,116,780원이 계산됩니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았고, 5명의 임차인 보증금도 확인되지 않았습니다. 따라서 이 배당표에서 계산되는 등기채권 미배당 0원을 곧바로 “매수인 최종 인수 0원”으로 해석하면 안 됩니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 단독주택이며 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 건물입니다. 외벽은 치장벽돌 등, 창호는 알미늄 샷시 등으로 기재되어 있습니다.
- 입지. 경기도 김포시 양촌읍 구래리, 구래초등학교 남동측 근거리에 위치하며 인근은 단독주택·농경지·임야 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통시설 이용 편의도는 보통입니다.
- 토지. 확인되는 토지 중 면적 71.0㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 도로등이며 공시지가는 151,000원/㎡입니다.
- 용도·규제. 자연녹지지역·도시지역·성장관리계획구역·성장관리권역·가축사육제한구역· 군사기지 및 군사시설 보호구역·제한보호구역·토지거래계약에관한허가구역 등이 포함되고, 일부는 준보전산지와도 관련됩니다.
- 공부와 현황 차이. 토지 기호 1은 지목이 대이나 현황 도로이고, 기호 4·5는 지목이 임야이나 현황 도로입니다. 인접토지와의 경계 및 면적은 측량이 필요할 것으로 평가됐습니다.
- 매각 구조. 일괄매각이면서 목록1·3·4·5는 지분 매각이고, 제시외 건물인 차고가 포함됩니다. 이 차고는 인접 주택의 차고와 일부 결합되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 보증금 확인. 실제 임차인 5명의 보증금·점유 범위·임대차계약·확정일자·배당요구 여부를 확인하기 전에는 실질취득액 상한을 정하기 어렵습니다.
- 대항력 확정 금지. 전입일은 말소기준보다 앞서지만 보증금·확정일자 등이 미상인 상태이므로 현재 단계에서는 “대항력 가능·미상”으로 취급해야 합니다.
- 유찰가 착시 주의. 1회 유찰 544,255,984원, 2회 유찰 435,404,787원으로 내려가더라도 임차인 인수보증금이 확인되면 실질취득액은 단순 최저가보다 커질 수 있습니다.
- 지분·일괄매각 구조 확인. 목록1·3·4·5가 지분 매각이고 전체는 일괄매각이므로 각 목록의 소유지분·이용관계·도로 기능을 원본 목록과 대조해야 합니다.
- 제시외 차고 확인. 매각에 포함된 차고가 인접 주택의 차고와 일부 결합되어 있어 현황, 경계와 사용관계를 직접 확인할 필요가 있습니다.
- 측량 검토. 일부 토지의 공부상 지목과 현황이 다르고, 감정평가에서도 인접토지와의 경계·면적에 측량 필요성이 언급되어 있습니다.
- 등기 원본 대조. 2023.08.25 근저당권의 말소·변경과 2026.06 권리이전·근질권 기록을 포함해 각 등기의 현재 효력과 순위를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “680,319,980원”만 보면 안 되는 사건
이 물건의 핵심은 감정가나 유찰률보다 말소기준보다 앞선 실제 임차인 5명입니다. 전입일은 2023.07.13과 2024.05.22로 모두 2024.12.02 말소기준권리보다 빠른 반면, 보증금·확정일자·우선변제 여부가 확인되지 않아 최종 인수액을 정할 수 없습니다. 따라서 현재 최저가 680,319,980원이나 향후 544,255,984원·435,404,787원이라는 숫자만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
여기에 일괄매각, 목록1·3·4·5 지분 매각, 인접 주택 차고와 일부 결합된 제시외 건물, 공부상 지목과 현황 도로의 차이, 측량 필요성까지 겹쳐 있습니다. 등기채권 자체의 배당여력은 충분하지만, 임차인 인수액과 물건 경계가 확정되기 전에는 실질취득원가와 명도 난도를 확정하기 어려운 사건입니다.
