인천지방법원 2026타경30928. 경기도 김포시 장기동 고창마을케이씨씨스위첸 411동 11층 1102호 아파트입니다. 전용면적은 약 59.959㎡이며, 19층 건물 중 11층에 위치합니다. 감정가와 최저매각가는 모두 412,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 소유자는 이미경이며, 한국자산관리공사가 신청한 임의경매입니다.
이 물건은 권리와 가격을 나누어 살펴봐야 합니다. 임차인 신고는 없고 배당 시뮬레이션에도 매수인 인수액이 0원으로 표시되어 있습니다. 그러나 등기 흐름에는 2024년 설정된 삼성화재 근저당의 한국자산관리공사 이전과 제이비우리캐피탈 근저당의 채권이전이 확인됩니다. 반면 말소기준권리 표시와 예상배당표는 이 근저당들을 충분히 반영하지 못하고 있습니다.
가격 역시 보수적으로 봐야 합니다. 최근 12개월 실거래 평균은 390,500,000원이고, 가장 최근인 2026년 9월 거래도 410,000,000원입니다. 최저가 412,000,000원을 시세보다 저렴한 가격으로 평가할 근거는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경30928 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 장기동 1886-2 고창마을케이씨씨스위첸 411동 11층 1102호 도로명주소: 경기도 김포시 김포한강2로 208 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 약 59.959㎡ · 19층 건물 중 11층 |
| 단지 | 고창마을(케이씨씨스위첸) · 1,090세대 · 사용승인 2011.10.31 |
| 소유자 | 이미경 · 2020.03.13 소유권이전 · 거래가액 289,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 412,000,000원 / 412,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국자산관리공사 / 293,637,514원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
| 임차관계 | 임차인 신고 없음 · 감정평가상 임대관계 미상 |
| 인수금액 | 배당 시뮬레이션상 0원 · 선순위 권리 및 실제 점유관계 재확인 필요 |
① 권리 흐름 — 말소기준부터 다시 확인해야 한다
두 근저당의 최초 설정 항목에는 이미 말소되었다는 표시가 있으나, 관련 말소등기가 별도로 확인되지 않고 이전등기가 이어져 현재 권리 상태에 모순이 있습니다.
특히 한국자산관리공사는 본 사건의 경매신청채권자이기도 합니다. 원본 등기부에서 해당 근저당의 존속 여부를 확인하고, 말소기준권리와 배당순위를 재검토해야 합니다.
과거 말소된 권리와 현재 확인이 필요한 권리를 구분해야 합니다. 2020년 하나은행 근저당 66,000,000원, 2021년 이종민 근저당 135,000,000원 및 전세권 5,000,000원 등은 관련 말소 이력이 확인됩니다. 하나은행의 다른 근저당들도 2024.02.22 말소되었습니다.
문제는 그 이후 설정된 삼성화재 및 제이비우리캐피탈 근저당입니다. 삼성화재 근저당의 최초 채권최고액은 313,950,000원이었으나 2024.08.09 300,300,000원으로 변경되었고, 이후 한국자산관리공사로 이전되었습니다. 제이비우리캐피탈 근저당은 채권최고액 51,600,000원으로 설정된 뒤 소상공인자영업자새출발기금주식회사로 이전되었습니다.
이 두 권리가 여전히 유효하다면 최초 가압류보다 앞서 설정된 근저당들입니다. 따라서 2025.01.10 가압류를 말소기준으로 확정하거나, 이후 권리만을 기준으로 배당을 계산해서는 안 됩니다. 2024.02.20 삼성화재 근저당을 선행 권리 후보로 놓고 원본을 대조해야 합니다.
② 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 평균보다 5.5% 높다
고창마을 케이씨씨스위첸은 1,090세대 아파트 단지입니다. 동일 평형으로 분류된 전용 59.9㎡대의 최근 실거래 12건을 기준으로 가격을 비교했습니다. 거래 시기는 2026년 6월부터 9월까지입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 59.96㎡ | 10 | 410,000,000원 |
| 2026.08 | 59.92㎡ | 17 | 385,000,000원 |
| 2026.08 | 59.98㎡ | 6 | 404,000,000원 |
| 2026.08 | 59.98㎡ | 6 | 360,000,000원 |
| 2026.07 | 59.98㎡ | 18 | 380,000,000원 |
| 2026.07 | 59.98㎡ | 13 | 388,000,000원 |
| 2026.07 | 59.92㎡ | 10 | 417,000,000원 |
| 2026.07 | 59.96㎡ | 16 | 422,000,000원 |
| 2026.07 | 59.98㎡ | 1 | 370,000,000원 |
| 2026.06 | 59.92㎡ | 15 | 360,000,000원 |
| 2026.06 | 59.98㎡ | 16 | 380,000,000원 |
| 2026.06 | 59.96㎡ | 12 | 410,000,000원 |
| 최근 평균 | 동일 평형 | 12건 | 390,500,000원 |
최근 거래가격은 360,000,000원~422,000,000원으로 분포합니다. 평균은 390,500,000원이며, 가장 최근인 2026년 9월 거래가격은 410,000,000원입니다.
본건 최저가 412,000,000원은 최근 평균보다 21,500,000원 높고, 최근 거래가격보다도 2,000,000원 높습니다. 최근 평균 대비 비율은 105.5%입니다.
실제 거래가격은 층·향·내부 상태 등에 따라 달라지지만, 현재 최저가만으로 가격 메리트가 있다고 판단할 수는 없습니다. 특히 낙찰가격이 최저가보다 높아지면 시세 대비 부담은 더욱 커집니다.
③ 예상배당표 — 선순위 근저당 누락 여부 검증 필요
매각가 412,000,000원을 가정한 배당 시뮬레이션에서는 가압류 채권 222,155,442원을 전액 배당하고, 소유자에게 183,324,558원이 남는 것으로 계산되어 있습니다.
그러나 이 계산에는 삼성화재에서 한국자산관리공사로 이전된 근저당과 제이비우리캐피탈에서 소상공인자영업자새출발기금주식회사로 이전된 근저당이 반영되어 있지 않습니다. 따라서 아래 표는 확정 가능한 배당 결과가 아니라 검증이 필요한 기존 추정안입니다.
반면 소유자에게는 183,324,558원의 잔여금이 배정되어 있습니다. 신청채권자의 근저당권 이전 이력과 신청 청구액을 고려하면 이 배당 결과를 그대로 신뢰하기 어렵습니다. 근저당의 실제 피담보채무액과 우선순위를 확인하여 재산정해야 합니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 기존 추정배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 6,520,000원 |
| 1. 가압류 · 아이엠캐피탈 | 94,883,205원 | 94,883,205원 |
| 2. 가압류 · 우리금융캐피탈 | 44,897,307원 | 44,897,307원 |
| 3. 가압류 · 하나캐피탈 | 48,894,320원 | 48,894,320원 |
| 4. 가압류 · 하나캐피탈 | 33,480,610원 | 33,480,610원 |
| 한국자산관리공사 · 신청채권 | 293,637,514원 | 0원 표시 · 재검증 |
| 근저당 · 제이비우리캐피탈 측 승계채권 | 채권최고액 51,600,000원 | 미반영 · 재검증 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 183,324,558원 · 검증 전 |
기존 추정배당의 계산 대상은 집행비용, 가압류 채권 및 소유자 잔여금입니다. 신청채권자와 근저당 승계채권의 배당이 누락된 상태이므로 실제 배당표로 사용할 수 없습니다. 당해세 및 임차인 최우선변제도 미반영되어 있습니다. 채권최고액은 실제 피담보채무액과 동일하지 않습니다.
이 가격들은 실제 확정된 후속 매각가격이 아닌 가정치입니다. 유찰 여부와 다음 매각조건은 법원 공고로 확인해야 합니다. 또한 매각가격이 낮아져도 권리 상태에 대한 확인 필요성이 사라지는 것은 아닙니다.
| 회차 | 매각가격 | 매수인 인수 | 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 | 412,000,000원 | 0원 표시 | 시세 이상 · 권리 검증 |
| 1회 유찰 가정 | 329,600,000원 | 0원 표시 | 후속 조건 확인 |
| 2회 유찰 가정 | 263,680,000원 | 0원 표시 | 후속 조건 확인 |
회차별 인수 0원은 기존 시뮬레이션의 표시값입니다. 실제 인수 여부는 등기상 선순위 권리의 존속 여부, 매각조건 및 점유관계 확인 후 판단해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김포시 장기동 운유초등학교 남동측 인근에 위치합니다. 주변에는 대단위 아파트단지, 근린시설 및 각급 학교가 있으며, 감정평가상 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 김포골드선 장기역이 소재합니다. 감정평가상 대중교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 19층 건물의 11층 1102호입니다. 사용승인일은 2011.10.31이며, 승강기·소화전·위생설비·급배수설비·지역난방설비 등이 구비되어 있습니다.
- 도로. 남서측 및 북서측으로 중로의 외곽 공도와 연계됩니다. 토지는 부정형 평탄지로 아파트 건부지로 이용 중입니다.
- 용도지역. 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시), 성장관리권역 및 택지개발지구 등에 해당합니다. 고도지구와 공항시설 관련 장애물제한표면구역·진입표면구역도 포함됩니다.
- 토지거래허가 관련 사항. 감정요항표에 외국인 등을 대상으로 하는 토지거래계약 허가구역이 기재되어 있으며, 표시된 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25입니다. 현재 적용 여부와 대상 범위는 입찰 전 관할 기관에 확인해야 합니다.
- 교육환경. 운유초등학교·운유고등학교·장기중학교 등의 교육환경 보호구역 관련 사항이 기재되어 있습니다. 실제 규제 적용은 해당 토지의 구역별 편입 내용을 기준으로 확인해야 합니다.
- 환금성. 1,090세대 단지이며 동일 평형 최근 거래 표본이 12건 확인됩니다. 거래가격은 360,000,000원~422,000,000원으로 차이가 있습니다. 거래가 존재한다는 사실과 실제 매도 시 원하는 가격에 처분할 수 있는지는 구분해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 확인. 2025.01.10 아이엠캐피탈 가압류보다 앞선 2024.02.20 삼성화재 근저당의 현재 존속 여부를 확인하세요. 한국자산관리공사로의 이전등기 및 원본 말소사항을 함께 대조해야 합니다.
- 후순위 근저당 확인. 2024.08.14 제이비우리캐피탈 근저당과 2026.07.29 소상공인자영업자새출발기금주식회사 이전등기의 연결관계를 확인하세요. 이 근저당이 실제로 말소되었는지, 매각으로 소멸하는지 확인해야 합니다.
- 예상배당 재산정. 한국자산관리공사의 신청 청구액 293,637,514원과 배당액 0원 표시가 일치하지 않습니다. 근저당권자의 실제 피담보채무액, 배당요구 및 우선순위를 반영한 배당표가 필요합니다.
- 시세 검증. 최저가 412,000,000원은 최근 평균 390,500,000원의 105.5%입니다. 최신 거래 410,000,000원도 웃돌므로 동일 층대 거래와 실제 내부 상태를 확인해 적정 입찰가격을 판단하세요.
- 임차인·점유관계. 임차인 신고는 없지만 임대관계가 미상입니다. 현황조사서와 매각물건명세서에서 점유자, 전입 및 임대차 관련 사항을 확인하세요. 미확인 점유자가 존재한다면 대항력 여부도 별도로 검토해야 합니다.
- 명도 및 관리비. 실제 점유자를 확인하고 인도 절차와 관련 비용을 점검하세요. 미납 관리비가 존재하는지도 관리주체를 통해 확인해야 합니다.
- 매각조건과 기일. 매각기일은 2026.10.01입니다. 기일 변경, 취하, 정지 여부 및 매각물건명세서의 변경사항을 입찰 전에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서 및 감정평가서를 대조하여 선순위 근저당과 실제 인수권리 여부를 확정하세요.
맺으며 — 가격은 시세 이상, 권리도 추가 검증이 필요하다
김포 고창마을 케이씨씨스위첸 411동 1102호는 입지와 거래 표본은 확인되지만, 신건 가격과 권리관계 모두 신중한 검토가 필요한 물건입니다.
최근 12개월 동일 평형 평균 거래가격은 390,500,000원입니다. 최신 거래는 410,000,000원이며, 본건 최저가는 그보다 높은 412,000,000원입니다. 신건 최저가를 기준으로 가격 할인 효과는 확인되지 않습니다.
권리 측면에서는 임차인 신고가 없다는 점과 별개로, 선행 근저당의 이전등기, 말소 상태의 불일치, 예상배당에서 신청채권자가 누락된 것으로 보이는 문제가 있습니다. 따라서 매수인 인수액 0원 및 소유자 잔여금 183,324,558원을 확정된 결과로 보아서는 안 됩니다.
핵심은 선순위 근저당 원본 확인 → 배당순위 재산정 → 점유관계 확인 → 최근 시세에 맞춘 입찰가격 검토입니다. 권리 불일치가 해소되기 전에는 가격이 낮아지는 후속 회차를 가정하더라도 투자 안전성을 확정할 수 없습니다.
