인천지방법원 2026타경30980. 김포 구래동 디원시티 시그니처 지식산업센터 2층 엠224호입니다. 등기상 소유자는 김미영이고, 말소기준권리는 2022.07.12. 접수된 주식회사우리은행 근저당권 540,000,000원입니다. 임차인 전미숙의 전입일은 2025.04.16.으로 이보다 늦어 대항력이 없습니다. 따라서 현재 배당 시나리오 기준 매수인이 떠안을 임차보증금이나 등기상 권리는 0원입니다.
권리 자체보다 현장 이용상태를 더 세밀하게 봐야 합니다. 감정평가서에는 이 호실을 지원시설(근린생활시설)로 이용 중이라고 적고 있고, 매각물건명세서 비고에는 벽체 철거 등으로 경계벽이 제거되어 M223호와 M224호를 튼 상가로 일체사용 중이라고 기재돼 있습니다. 임차인은 M223·M224호를 함께 점유하고 있으며 조사상 용도는 주거로 나타납니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경30980 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 구래동 6871-12 디원시티 시그니처 지식산업센터 2층 엠224호 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 · 지원시설(근린생활시설) |
| 소유자 | 김미영 |
| 감정가 / 최저가 | 601,000,000원 / 601,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 500,190,933원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
| 특이사항 | 일괄매각 · 경계벽 제거 · M223호와 M224호 일체사용 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2022.07.12. 주식회사우리은행 근저당권입니다. 이후 2026.04.28. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 최초 신탁등기는 등기부상 이미 말소됐고, 현재 소유자는 김미영입니다. 근저당권에는 디원시티 시그니처 지식산업센터 제2층 제엠223호가 공동담보로 기재돼 있습니다.
② 임차인 — 전입은 말소기준보다 늦다
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 전미숙 | 디원시티 시그니처 지식산업센터 M223,M224호(98.8262) | 2025.04.16 | 20,000,000원 | 1,700,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 인수 0원 |
전미숙은 2026.05.14. 배당요구를 했습니다. 그러나 전입일 2025.04.16.은 말소기준권리 2022.07.12.보다 늦으므로 대항력은 없습니다. 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정하지 않되, 제공된 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
③ 가격 — 실거래 비교 없이 신건 601,000,000원
현재 최저매각가는 감정가와 같은 601,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 다만 동일 호실 또는 비교 가능한 실거래 자료가 없어, 이 금액이 최근 시장가보다 낮은지 높은지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다. 따라서 “신건이라 싸다”거나 “시세보다 저렴하다”는 결론은 내릴 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 601,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,410,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 540,000,000원 | 540,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 52,590,000원 |
현재 회차 601,000,000원 가정 배당입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 제공된 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 김포시 구래동 소재 양촌역 동측 인근으로, 지식산업센터·공장·오피스텔·업무시설·근린생활시설 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 김포골드라인 양촌역이 있어 대중교통 사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 각 호 모두 지원시설(근린생활시설)로 이용 중입니다.
- 구조. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 10층 건물 내 2층 엠224호입니다.
- 토지. 준주거지역이며 지목은 대, 토지이용상황은 상업용, 공시지가는 2,275,000원/㎡입니다.
- 규제. 성장관리권역·택지개발지구·철도보호지구·하수처리구역·제1종지구단위계획구역 등이 포함 또는 저촉됩니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 경계벽·호실 범위. M223호와 M224호가 일체로 사용 중이므로 실제 벽체 상태와 각 호의 출입구·설비·점유범위를 현장에서 확인하세요.
- 임차인 점유. 전미숙의 대항력은 없지만 현재 점유관계와 인도 방식은 별도로 확인할 필요가 있습니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 601,000,000원만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 별도 시세조사가 필요합니다.
- 공동담보. 우리은행 근저당권에 M223호가 공동담보로 기재되어 있으므로 관련 등기와 배당관계를 원본에서 함께 대조하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리 인수는 0원, 현황과 가격 확인이 승부처
이 사건은 임차인 전입이 말소기준권리보다 늦고, 제공된 모든 회차 시나리오에서 매수인 인수액이 0원이라는 점이 분명합니다. 권리 인수 측면에서는 비교적 단순합니다. 반면 실제 물건은 M223호와 M224호의 경계벽이 제거돼 일체로 사용 중이고, 임차인도 두 호실을 함께 점유하는 것으로 조사됐습니다. 여기에 실거래 시세 자료가 없어 신건 601,000,000원의 가격 적정성도 별도 검증해야 합니다. 따라서 이 물건의 핵심은 숨은 인수권리보다 현황 정리 가능성과 가격 검증입니다.
