인천지방법원 2026타경31057. 부천시 소사구 심곡본동 662·662-1·663-9의 건물과 토지가 함께 잡힌 물건입니다. 감정평가상 1층은 식당과 슈퍼마켓 등 근린생활시설, 2층은 사무실·창고·주택 등으로 이용 중입니다. 토지는 576.2㎡이고 토지이용상황은 상업용, 용도지역은 제2종일반주거지역입니다. 매각은 일괄매각이며 제시외 건물인 창고·테라스·발코니도 각각 포함됩니다.
등기부의 핵심은 2017년 중소기업은행 근저당입니다. 이보다 앞선 우리은행·농협은행 근저당은 이미 말소됐고, 현재 말소기준은 2017.09.12 설정된 채권최고액 5,160,000,000원의 중소기업은행 근저당입니다. 이후 중소기업은행 추가 근저당, 케이투정보통신 근저당, 이인숙 근저당, 가압류와 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조로 정리돼 있습니다. 다만 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로, 등기권리의 단순함과 실제 점유관계 확인은 별개의 문제입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경31057 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 소사구 심곡본동 662, 662-1, 663-9 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 1층 식당·슈퍼마켓 등 근린생활시설 · 2층 사무실·창고·주택 등 |
| 건물 | 일반철골구조 및 철근콘크리트구조 기타지붕 2층 · 사용승인 2007.12.04 · 일부 면적 2012.11.27 증축 |
| 토지 | 576.2㎡ · 대 · 상업용 · 평지 · 사다리형 · 소로각지 · 제2종일반주거지역 |
| 소유자 | 이진우 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 8,706,076,800원 / 8,706,076,800원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 신용보증기금 / 240,357,873원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
| 매각 포함 | 일괄매각 · 제시외 건물(창고, 테라스, 발코니) 각 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2017년 중소기업은행
말소기준권리는 2017.09.12 중소기업은행 근저당 5,160,000,000원입니다. 2020년 중소기업은행 840,000,000원, 2022년 케이투정보통신 840,000,000원, 2026년 이인숙 500,000,000원 등의 근저당과 이후 가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2024년 케이투정보통신이 넣었던 임의경매는 2025.10.15 취하되어 2025.10.16 말소됐고, 현재 사건은 2026.05.06 신용보증기금의 강제경매개시결정입니다.
② 가격 판단 — 신건 8,706,076,800원, 실거래 비교는 보류
현재 최저매각가는 감정가와 동일한 8,706,076,800원이고 유찰 횟수는 0회입니다. 배당 시뮬레이션상 인수액이 0원이므로 현 회차의 실질취득 기준금액 역시 8,706,076,800원입니다. 다만 이 물건과 직접 비교할 최근 실거래 가격이 확인되지 않아, 감정가 대비 “싸다” 또는 “비싸다”라는 가격 결론은 내릴 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 8,706,076,800원 | 7,846,231,506원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 6,964,861,440원 | 6,892,812,826원 | 953,418,680원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 5,571,889,152원 | 5,513,770,260원 | 2,332,461,246원 |
현재 회차에서는 계산상 채권자 청구액 7,846,231,506원이 전액 배당되고, 소유자에게 770,384,526원이 남습니다. 그러나 1회 유찰 시부터 후순위 미배당이 발생해 953,418,680원, 2회 유찰 시 2,332,461,246원으로 커집니다. 이 미배당은 매수인 인수액이 아니라 채권자의 미회수액이며, 각 회차 모두 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 8,706,076,800원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 89,460,768원 |
| 2. 을구 6번 근저당 · 중소기업은행 | 5,160,000,000원 | 5,160,000,000원 |
| 3. 을구 8번 근저당 · 중소기업은행 | 840,000,000원 | 840,000,000원 |
| 4. 을구 9번 근저당 · 주식회사케이투정보통신 | 840,000,000원 | 840,000,000원 |
| 5. 갑구 27번 가압류 · 근로복지공단 | 16,845,160원 | 16,845,160원 |
| 6. 을구 10번 근저당 · 이인숙 | 500,000,000원 | 500,000,000원 |
| 7. 갑구 29번 경매개시결정 · 신용보증기금 | 240,357,873원 | 240,357,873원 |
| 8. 갑구 32번 경매개시결정 · 중소기업은행 | 240,357,873원 | 240,357,873원 |
| 9. 갑구 33번 가압류 · 주식회사 태성유통 | 8,670,600원 | 8,670,600원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 770,384,526원 |
현재 회차 배당 계산에서는 채권자 청구액이 전액 배당되고 소유자 잔여가 발생합니다. 다만 국세·지방세 압류 8건 중 당해세가 있으면 선순위로 차감돼 후순위 배당과 소유자 잔여가 달라질 수 있습니다.
④ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 심곡본1동행정복지센터 남동측 인근으로, 주위에 근린생활시설과 단독주택 및 다세대주택 등이 소재합니다. 제반 주위환경은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 정류장과 전철역이 소재해 제반 교통사정은 무난한 편으로 평가돼 있습니다.
- 건물 이용. 1층은 식당과 슈퍼마켓 등 근린생활시설, 2층은 사무실·창고·주택 등으로 이용 중입니다. 위생·급배수·도시가스·개별난방 설비가 있습니다.
- 토지. 576.2㎡, 대, 상업용, 평지, 사다리형, 소로각지이며 공시지가는 3,387,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·과밀억제권역·가축사육제한구역에 해당하며 소로1류에 접합니다. 감정요항표에는 토지거래계약에 관한 허가구역 기간이 2025.08.26~2026.08.25로 기재돼 있습니다.
- 공부 관계. 공부와의 차이는 없는 것으로 기재돼 있고 위반건축물 표시는 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유·임대차 확인. 임대관계가 미상이므로 1층 영업시설과 2층 사무실·창고·주택의 실제 점유자 및 임대차 관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 세금 우선배당 확인. 국세·지방세 압류 8건이 있어 당해세 해당 여부에 따라 후순위 배당이 달라질 수 있습니다. 매각 직전 교부청구 및 배당요구 내용을 확인하세요.
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 건물뿐 아니라 제시외 건물인 창고·테라스·발코니가 각각 포함됩니다. 현황과 감정평가 목적물의 일치 여부를 확인하세요.
- 가격 검증. 실질취득 기준금액은 현재 8,706,076,800원이지만 직접 비교할 실거래 근거가 없어 가격 우위는 확인되지 않습니다. 주변 유사 상업·주거 혼합물건의 거래와 임대수익을 별도로 비교해야 합니다.
- 회차별 배당 변화. 1회 유찰 시 미배당 953,418,680원, 2회 유찰 시 2,332,461,246원으로 증가합니다. 이는 매수인 인수는 아니지만 채권관계와 이해관계인의 대응에 영향을 줄 수 있습니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 배당요구·세금 관련 서류를 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리보다 ‘점유와 가격 검증’이 승부처
등기만 놓고 보면 구조는 비교적 정리돼 있습니다. 2017년 중소기업은행 근저당이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸하며 현재 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 이 물건은 8,706,076,800원짜리 신건이면서 1층 근린생활시설, 2층 사무실·창고·주택이 섞인 혼합용도입니다. 직접 비교할 최근 실거래 근거가 없고 임대관계도 미상이라, 최저가만 보고 가격 메리트를 판단할 근거가 부족합니다.
따라서 이 사건의 핵심은 “인수 0원” 자체보다 실제 점유·임대차 확인, 국세·지방세의 당해세 여부, 그리고 87억대 가격의 외부 시세 검증입니다. 권리 구조는 읽히지만 가격과 점유는 아직 확인할 것이 남아 있는 물건입니다.
