인천지방법원 2026타경31077. 부천시 소사구 송내동 대한아파트 4층 408호입니다. 감정평가상 이용상태는 아파트, 건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 12층 건물이며 대상 호수는 4층입니다. 사용승인일은 1994.10.22입니다. 이번 경매의 신청채권자는 한국자산관리공사, 신청채권액은 292,335,894원입니다.
권리 흐름에서는 2024.08.12 현대캐피탈주식회사 근저당권 310,800,000원이 핵심입니다. 이 근저당권은 2025.05.15 한국자산관리공사로 이전됐고, 한국자산관리공사가 2026.05.08 임의경매를 신청했습니다. 따라서 경매개시결정보다 선행하는 이 근저당권을 중심으로 말소기준과 후순위 권리의 소멸 여부를 대조하는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경31077 · 임의경매 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 소사구 송내동 463-60 대한아파트 4층 408호 |
| 도로명주소 | 경기도 부천시 소사구 성주로 86-24 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 84.426㎡ · 12층 건물 중 4층 |
| 소유자 | 이승화 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 349,000,000원 / 349,000,000원 · 신건(0회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국자산관리공사 / 292,335,894원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
| 단지 | 대한 · 161세대 · 사용승인 1994.10.22 |
① 권리 흐름 — 인수 0원 계산, 다만 기준권리는 등기 흐름으로 재확인
현재 확인된 임차인 신고는 없습니다. 다만 감정평가서에는 “임대관계 미상”으로 기재돼 있습니다. 따라서 임차인이 없다고 단정하기보다는 현황조사·전입세대·점유자 확인을 입찰 전에 반드시 마쳐야 합니다. 보증금이나 확정일자가 확인되지 않은 점유자가 새로 발견될 경우에는 대항력 여부를 별도로 검토해야 합니다.
한편 2024.07.30 에이블대부주식회사 명의의 전세금 5,000,000원 전세권이 설정됐지만, 2024.08.12 해지를 원인으로 말소됐습니다. 과거 한국주택은행·농업협동조합중앙회·대한생명보험주식회사· 교보생명보험주식회사·농협은행주식회사·주식회사국민은행·주식회사카인드대부 등 명의의 근저당권들도 등기 흐름상 이미 정리된 이력이 확인됩니다.
② 시세 비교 — 전체 평균보다 ‘최근 3.45억’이 중요하다
대한아파트 동일 면적대에서 확인된 실거래 10건입니다. 전체 평균은 349,200,000원이지만, 여기에 2021년·2022년의 상대적으로 높은 거래가 포함돼 있습니다. 가격 메리트 판단에서는 최신 거래와 최근 12개월 자료를 우선해서 보는 편이 안전합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 84.86㎡ | 8 | 345,000,000원 |
| 2025.06 | 84.43㎡ | 2 | 320,000,000원 |
| 2025.02 | 84.43㎡ | 5 | 338,000,000원 |
| 2025.02 | 84.86㎡ | 1 | 290,000,000원 |
| 2025.01 | 84.43㎡ | 3 | 332,000,000원 |
| 2024.07 | 84.86㎡ | 9 | 355,000,000원 |
| 2022.04 | 84.43㎡ | 2 | 347,000,000원 |
| 2022.04 | 84.43㎡ | 9 | 415,000,000원 |
| 2021.06 | 84.43㎡ | 7 | 375,000,000원 |
| 2021.06 | 84.43㎡ | 7 | 375,000,000원 |
전체 10건 평균은 349,200,000원이지만, 최근 12개월 평균은 345,000,000원이고 표본은 1건입니다. 최신 거래도 2026.09 345,000,000원입니다. 현재 최저가 349,000,000원은 최근 12개월 평균과 최신 거래보다 4,000,000원 높고, 최근 시세 대비 101.2%입니다.
또한 최근 가격이 과거 구간보다 -1.3%로 나타나 하락 추세가 확인됩니다. 따라서 전체 평균 대비 99.9%라는 숫자만 보고 “시세보다 싸다”고 평가하기는 어렵습니다. 현재 회차의 실질취득액은 인수액이 0원이므로 최저가와 같은 349,000,000원이며, 최근 시세 기준으로는 오히려 약간 높은 수준입니다.
③ 예상배당표 (매각가 349,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,686,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 343,314,000원 |
위 계산에서는 매수인 인수액이 0원으로 잡혀 있습니다. 다만 등기에는 2024.08.12 설정된 채권최고액 310,800,000원의 근저당권과 2025.05.15 한국자산관리공사로의 이전, 신청채권액 292,335,894원이 확인됩니다. 따라서 실제 배당표에서는 신청채권자 배당이 반영될 가능성이 크므로 위 소유자 잔여액을 실제 잔여금으로 단정해서는 안 됩니다. 당해세·최우선변제도 별도 확인 대상입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 부천시 소사구 송내동 소재 성주초등학교 남서측 인근. 주변은 대단위 아파트단지, 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등으로 형성돼 있고 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 대상물건까지 차량출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 있어 대중교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 12층 건물의 4층 408호. 사용승인일은 1994.10.22이며 위생·급배수·난방·도시가스·소화전·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 지목 대, 토지면적 8,816㎡, 공시지가 2,067,000원/㎡. 단지 내 도로를 통해 외곽 공도와 연결됩니다.
- 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역·상대보호구역·중점경관관리구역 등이 확인됩니다. 감정평가 기재상 토지거래계약 허가구역 기간은 2025.08.26~2026.08.25입니다.
- 환금성. 대한아파트는 161세대이며, 확인된 실거래는 290,000,000원부터 415,000,000원까지 편차가 있습니다. 최신 거래는 2026.09 345,000,000원입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 임차인 신고는 확인되지 않지만 감정평가상 임대관계 미상입니다. 현황조사서·전입세대·점유자를 직접 확인하세요.
- 말소기준 재대조. 2024.08.12 현대캐피탈 근저당권과 2025.05.15 한국자산관리공사로의 이전관계를 원본 등기부에서 다시 확인하세요.
- 배당표 확인. 신청채권액 292,335,894원과 근저당권이 존재하는 반면 단순 계산에서는 채권자 배당이 0원으로 나타납니다. 실제 채권계산서·배당요구 내용을 반드시 대조해야 합니다.
- 가격 기준. 전체 평균 349,200,000원보다 최신 거래·최근 12개월 평균 345,000,000원을 우선 기준으로 삼아야 합니다. 현재 최저가는 최근 시세의 101.2%입니다.
- 하락 추세. 최근 대비 과거 가격 추세가 -1.3%입니다. 전체 평균만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요.
- 회차 시나리오. 1회 유찰 시 279,200,000원, 2회 유찰 시 223,360,000원으로 계산됩니다. 신건과 유찰 후 가격 차이가 큽니다.
- 관리비·세금. 미납 관리비, 당해세, 최우선변제 등은 별도 확인이 필요합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 별개다
이 물건은 현재 계산상 매수인 인수액이 0원이고, 이미 말소된 전세권 외에 확인된 임차인 신고도 없습니다. 그러나 감정평가에는 임대관계가 미상으로 남아 있고, 등기상 2024.08.12 근저당권이 2025.05.15 한국자산관리공사로 이전된 뒤 2026.05.08 임의경매가 개시된 흐름이므로 원본 권리관계 대조가 필요합니다.
가격은 더 분명합니다. 현재 실질취득액 349,000,000원은 최신 거래와 최근 12개월 평균 345,000,000원보다 높고, 최근 가격 추세도 -1.3%입니다. 전체 평균 349,200,000원만 보면 비슷해 보이지만 과거의 높은 거래가 섞여 있으므로, 현 시점의 가격 매력을 평가할 때는 최근 345,000,000원을 우선해야 합니다. 신건에서 싸다고 볼 근거는 없고, 권리·점유 확인과 가격을 함께 보는 물건입니다.
