인천지방법원 2026타경31135. 부천시 소사구 괴안동 엘림주택 3층 301호로, 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중인 물건입니다. 등기상 말소기준은 2017.03.16 설정된 국민은행 근저당 채권최고액 135,600,000원입니다. 그 뒤 2017.10.12 투에스캐피탈대부의 3,000,000원 근저당, 2020.11.05 부천시 압류, 2026.05.14 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
다만 이 사건은 일반적인 소유자 명의 다세대와 한 가지 차이가 있습니다. 2017.10.12 국제자산신탁주식회사 앞으로 소유권이전 신탁이 등기됐고, 등기기록에는 임대차 등의 법률행위를 확인할 때 등기사항증명서뿐 아니라 신탁원부의 목적·수익자·관리 및 처분 조항을 확인할 필요가 있다는 주의사항이 기재돼 있습니다. 확인된 임차인 내역은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상이므로, 점유관계까지 현장에서 확인해야 권리분석이 완결됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경31135 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 소사구 괴안동 168-13 엘림주택 3층 301호 |
| 도로명주소 | 경기도 부천시 소사구 안곡로205번길 66 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) |
| 대상 면적 | 39.22㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 5층 건물 내 3층 301호 |
| 현재 소유자 | 국제자산신탁주식회사 (수탁자) |
| 감정가 / 최저가 | 194,000,000원 / 194,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 28,011,945원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
| 준공일 | 2016.11.09 |
| 세대수 | 6세대 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 신탁이 붙은 구조
말소기준권리는 2017.03.16 국민은행 근저당입니다. 이후 설정된 투에스캐피탈대부 근저당과 부천시 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다. 예상배당 기준 매수인 인수액도 0원입니다.
② 가격 판단 — 실거래 비교보다 신건 가격 자체를 보수적으로
이 물건은 현재 0회 유찰 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 194,000,000원입니다. 비교 가능한 실거래 가격이 확인되지 않아 이 금액이 최근 시장가격보다 낮은지 높은지는 단정할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 부여할 근거도 없습니다.
회차 시나리오는 현재 194,000,000원, 1회 유찰 시 155,200,000원, 2회 유찰 시 124,160,000원입니다. 다만 이는 경매 회차에 따른 최저가 변화일 뿐, 그 자체가 시세 대비 저렴함을 의미하지는 않습니다.
| 회차 | 매각가 가정 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 100%) | 194,000,000원 | 138,600,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 155,200,000원 | 138,600,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 124,160,000원 | 121,621,760원 | 16,978,240원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 194,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,516,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 135,600,000원 | 135,600,000원 |
| 2. 근저당 · 투에스캐피탈대부주식회사 | 3,000,000원 | 3,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 51,884,000원 |
현재 최저가 194,000,000원 가정에서는 근저당 채권 138,600,000원이 전액 배당되고 51,884,000원이 잔여로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정치입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중이며, 엘림주택은 총 6세대입니다.
- 입지. 경기도 부천시 괴안동 소재 전철 1호선 역곡역 동측 인근으로, 주변은 다세대·단독주택과 근린생활시설이 소재하는 기존주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 전철역과 버스정류장이 인근에 있어 제반 교통 사정은 무난한 것으로 평가돼 있습니다.
- 도로. 남동측 약 8m, 남서측 약 3m 진입도로와 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 토지면적은 191.4㎡, 공시지가는 2,352,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역·중점경관관리구역에 포함되고 소로2류에 접합니다. 토지거래계약 허가구역 표시는 2025.08.26부터 2026.08.25까지의 기간으로 기재돼 있습니다.
- 건물상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 위생·급수·도시가스 설비가 되어 있습니다.
- 환금성. 6세대 규모의 다세대이고 비교 가능한 실거래가 확인되지 않아, 입찰 전 주변 유사 다세대의 실제 거래가격과 매물 소화기간을 별도로 확인할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 신탁원부 원문 확인. 신탁 목적, 수익자, 신탁재산 관리·처분 조항과 임대차 관련 권한을 반드시 대조하세요.
- 실제 점유 확인. 확인된 임차인 내역은 없지만 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자와 전입·보증금·확정일자 유무를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 신건 194,000,000원이 주변 최근 거래보다 낮은지 높은지 확인할 실거래 비교가 필요합니다. 감정가 100%라는 이유만으로 가격 메리트를 전제하면 안 됩니다.
- 회차별 자금계획. 현재 194,000,000원, 1회 유찰 155,200,000원, 2회 유찰 124,160,000원의 시나리오를 기준으로 자금계획을 분리하세요.
- 2회 유찰 시 배당 부족. 124,160,000원 가정에서는 16,978,240원의 채권 미배당이 발생하지만, 현재 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·신탁원부·매각물건명세서·현황조사 및 실제 점유상태를 직접 확인하세요.
맺으며 — “등기상 인수 0원”과 “입찰 준비 완료”는 다르다
이 사건의 등기 구조 자체는 비교적 선명합니다. 2017.03.16 국민은행 근저당이 말소기준이고, 후순위 근저당·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 현재 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 현재 명의가 국제자산신탁주식회사이고 등기에도 신탁원부 확인 필요가 명시돼 있으며, 임대관계는 미상입니다.
가격 역시 신건 194,000,000원이 최근 시장가격보다 유리한지 확인할 실거래 비교가 없는 상태입니다. 따라서 이 물건의 핵심은 최저가 할인보다 신탁원부·실제 점유·주변 다세대 거래가격을 확인한 뒤 194,000,000원을 받아들일 수 있는지 판단하는 것입니다. 등기상 인수금액은 0원이지만, 조사 없이 곧바로 들어갈 유형은 아닙니다.
