인천지방법원 2026타경31165. 부천시 원미구 도당동 17-8의 공장·사무실 및 토지 사건입니다. 토지는 공장용지 770.9㎡이고, 건물은 철근콘크리트조 평슬래브지붕 3층 공장으로 1층부터 3층은 공장, 지하층은 사무실로 이용 중입니다. 사용승인일자는 1989.07.11, 3층 증축일자는 2002.08.07입니다.
권리의 기준점은 2021.10.21 설정된 중소기업은행 근저당권입니다. 채권최고액은 2,160,000,000원이고, 이후 같은 은행의 근저당권 3건과 근로복지공단 가압류, 임의·강제경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 현재 회차 배당표 역시 매수인 인수액을 0원으로 계산합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경31165 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 도당동 17-8 · 경기도 부천시 원미구 평천로825번길 9 |
| 이용상태 | 공장 1층~3층 · 사무실 지하층 · 토지 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 평슬래브지붕 3층 공장 |
| 토지 | 공장용지 770.9㎡ · 일반공업지역 · 공시지가 2,342,000원/㎡ |
| 소유자 | 대보기연주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 5,432,581,320원 / 5,432,581,320원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 2,192,349,914원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2021.10.21 중소기업은행 근저당권입니다. 2023.06.15, 2023.10.26, 2024.03.15 추가 설정된 중소기업은행 근저당권과 2026.01.29 근로복지공단 가압류, 2026.05.19 중소기업은행 임의경매개시결정, 2026.06.08 최성화의 강제경매개시결정은 모두 기준권리 뒤에 있습니다. 제공된 권리분석과 배당표에서는 이 권리들을 매각으로 소멸 처리하고 있습니다.
② 점유·임대관계 — “없음”이 아니라 “미상”
확인된 임차인 신고 내역은 제시되지 않았지만, 감정평가서의 임대관계 기재는 “미상임”입니다. 따라서 주거용 물건처럼 단순히 “임차인 0명이라 명도 문제가 없다”고 결론 낼 수 없습니다. 실제 공장·사무실 사용자가 소유자인지, 제3자가 점유 또는 임차 중인지 현장에서 별도로 확인해야 합니다.
③ 가격 판단 — 실거래 비교 없이 “싸다”라고 볼 수 없다
이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 제시돼 있지 않습니다. 현재 회차는 감정가 5,432,581,320원이 그대로 최저매각가인 신건입니다. 따라서 감정가 대비 할인 여부만 확인할 수 있을 뿐, 최근 시장 거래와 비교해 가격이 저렴한지 여부는 이 데이터만으로 판단할 수 없습니다.
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 · 감정가 100% | 5,432,581,320원 | 2,670,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 4,346,065,056원 | 2,670,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 3,476,852,044원 | 2,670,000,000원 | 0원 | 0원 |
세 시나리오 모두 채권자 총 청구액 2,670,000,000원을 전액 배당하고 미배당액은 0원입니다. 다만 이것은 제공된 배당 시뮬레이션 기준이며, 가격 메리트 자체를 뜻하는 것은 아닙니다. 시장 실거래 비교자료가 없으므로 현재 최저가가 시세보다 낮다고 평가할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 5,432,581,320원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 56,725,813원 |
| 을구 14번 근저당권 · 중소기업은행 | 2,160,000,000원 | 2,160,000,000원 |
| 을구 15번 근저당권 · 중소기업은행 | 180,000,000원 | 180,000,000원 |
| 을구 16번 근저당권 · 중소기업은행 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 을구 17번 근저당권 · 중소기업은행 | 180,000,000원 | 180,000,000원 |
| 갑구 10번 가압류 · 근로복지공단 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 2,705,855,507원 |
집행비용은 제공된 배당 시뮬레이션의 추정액입니다. 소유자 잔여액은 당해세·임차인 최우선변제 등이 반영될 경우 달라질 수 있습니다.
⑤ 공장·토지·설비 체크 (감정평가 및 매각물건명세 기재 기준)
- 입지. 도당중학교 남서측 인근이며, 주위는 중소 규모 공장 및 창고 등으로 형성된 공업지대입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 여건은 대체로 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 1층~3층은 공장, 지하층은 사무실로 이용 중입니다.
- 설비. 위생설비, 급·배수설비, 화재탐지설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 공장용지 770.9㎡, 평지·사다리형이며 세로한면(가) 도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반공업지역이며 과밀억제권역·항공표면·가축사육제한구역에 포함되고 소로3류에 접합니다.
- 일괄매각. 공장 및 광업재단저당법 제6조 기계·기구와 제시외 건물인 작업실·창고 등이 포함됩니다.
- 현황 차이. 1층 경비실은 현황상 멸실 상태입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 감정평가서의 임대관계가 미상이므로 현재 공장과 사무실을 누가 사용하고 있는지 현장에서 확인해야 합니다.
- 기계·기구 대조. 일괄매각 대상인 공장저당 기계·기구가 현장에 실제 존재하는지, 상태와 동일성을 확인해야 합니다.
- 제시외 건물 확인. 작업실·창고 등 포함 범위와 현황을 매각물건명세 및 현장과 대조해야 합니다.
- 경비실 멸실. 1층 경비실이 현황 멸실 상태라는 기재를 감안해 공부·현황 차이를 재확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 5,432,581,320원 자체를 시세로 간주하지 말고 별도 가격조사가 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본과 최종 변동사항을 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 등기보다 현장이 더 어려운 공장 경매
이 사건의 등기 권리관계는 비교적 명확합니다. 2021.10.21 중소기업은행 근저당권이 말소기준이고, 그 이후의 근저당권·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 제공된 모든 배당 시나리오에서 매수인 인수액도 0원입니다.
그러나 공장 경매의 핵심은 등기 한 장으로 끝나지 않습니다. 감정평가상 임대관계는 미상이고, 기계·기구 및 제시외 작업실·창고가 일괄매각에 포함되며 1층 경비실은 현황상 멸실입니다. 여기에 최근 실거래 비교자료도 없어 신건 최저가 5,432,581,320원의 가격 메리트를 확인할 근거가 없습니다. 따라서 이 사건은 “등기상 인수 0원”보다 “실제 점유·설비·가격을 얼마나 정확히 검증하느냐”가 핵심인 물건입니다.
