인천지방법원 2026타경31193. 김포시 구래동 김포안강럭스나인 2층 210호에 대한 임의경매입니다. 사건상 물건 분류는 대지로 표시되어 있지만, 등기사항전부증명서는 집합건물이고 감정 이용상태는 근린생활시설입니다. 집합건축물대장 전유부상 용도는 제1종근린생활시설(의원)로 기재되어 있습니다. 따라서 일반 아파트나 단순 나대지가 아닌 집합건물 내 근린생활시설로서 개별 호실의 권리와 상업시설 가격을 함께 검토해야 합니다.

현재 최저매각가는 감정가와 같은 330,000,000원입니다. 소유자 최정분의 등기상 취득 거래가액은 303,890,000원이지만, 이는 과거 취득가액이지 현재 시장가격을 뜻하지 않습니다. 최근 실거래나 거래 추세가 확인되지 않아 감정가 대비 할인 여부만으로 가격 메리트를 주장할 근거는 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 소멸 예정, 임차인 대항력 없음

최초 공유자는 주식회사안강산업과 주식회사안강디벨롭먼트였습니다. 이후 주식회사하나자산신탁으로 신탁등기가 이루어졌으나, 2019.01.30 신탁등기가 말소되고 최정분에게 소유권이 이전되었습니다. 신탁등기는 이미 말소된 이력으로, 현재 별도의 존속 신탁권리로 취급하지 않습니다.

같은 날 설정된 강서농업협동조합 근저당권이 말소기준권리입니다. 채권최고액은 210,000,000원이고, 이후 2026.05.21 서울강서농업협동조합의 임의경매개시결정이 등기되었습니다. 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸할 예정입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

현황조사에는 (주)한얼에이앤에이치, 안상율이 김포안강럭스나인 2층 210호의 임차인으로 조사되어 있습니다. 보증금은 5,000,000원, 월차임은 550,000원입니다.

③ 가격 분석 — 감정가 3.30억의 적정성은 미확인

이번 매각은 유찰 이력이 없는 신건입니다. 감정가와 최저매각가가 모두 330,000,000원으로 같습니다. 현재 확인되는 과거 거래가격은 소유자 최정분의 등기상 취득가액 303,890,000원입니다.

과거 취득가액은 참고할 수 있지만, 이를 현재 시세로 대체해서는 안 됩니다. 특히 이 물건은 근린생활시설로서 상업시설 거래가격과 실제 임대수익, 공실 가능성 등을 함께 검토해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 330,000,000원 가정)

신건 매각가 330,000,000원을 가정한 추정배당입니다. 근저당권은 채권최고액 210,000,000원을 기준으로 계산했으며, 집행비용은 추정치입니다. 당해세 및 임차인의 최우선변제는 미반영되어 실제 배당과 소유자 잔여금은 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가지만 시세 메리트는 별개

유찰에 따른 매각가격 변화와 근저당권 예상배당을 비교하면 다음과 같습니다. 이는 확정된 향후 매각가격이나 낙찰 결과가 아닌 회차별 가정입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 김포시 구래동 소재 구래역 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 근린생활시설과 오피스텔 등으로 이루어진 지역입니다.
• 교통. 본건까지 차량 통행이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정요항표상 대중교통 상황은 보통 수준입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 20층 건물 내 2층 210호입니다. 사용승인일은 2018.08.23이며, 위생설비·급배수설비·승강기시설 등이 갖추어져 있습니다.
• 도로. 본건 북서측과 남동측으로 각각 약 15m 및 약 20m의 포장도로에 접하고 있습니다.
• 용도지역. 일반상업지역 및 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시)에 해당합니다. 성장관리권역·택지개발지구·하수처리구역 등에 포함되며, 철도보호지구와 저촉됩니다.
• 토지거래 관련. 토지거래계약에 관한 허가구역으로 표시되어 있습니다. 실제 매각 대상과 거래에 대한 허가 적용 여부는 별도 확인이 필요합니다.
• 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 상업용입니다. 공시지가는 3,541,000원/㎡이며 토지면적은 2,710.6㎡로 표시되어 있습니다. 이는 개별 210호의 전유면적이나 대지권 면적을 의미하지 않습니다.
• 이용상태. 근린생활시설로 이용되는 것으로 평가되어 있습니다. 전유부 용도는 제1종근린생활시설(의원)이며, 임대관계는 감정요항표상 미상입니다.
• 환금성. 구래역 인근 상업지역에 위치하지만, 동일·유사 호실의 거래량과 거래가격은 확인되지 않았습니다. 상업시설의 임차 수요, 공실 및 재매각 가능성을 별도 검토해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 매각 대상 확인. 사건상 대지 분류와 등기·감정상 근린생활시설 표현을 대조하고, 실제 매각 대상이 되는 전유부분과 대지권의 범위를 확인하세요.
• 시세 확인. 김포안강럭스나인 내 유사 근린생활시설의 최근 실거래가격, 최신 거래 및 거래 추세를 확인하세요. 과거 취득가액을 현재 시세로 사용해서는 안 됩니다.
• 임차인 확인. (주)한얼에이앤에이치, 안상율의 현재 점유 상태와 보증금 5,000,000원, 월차임 550,000원을 확인하세요. 확정일자·배당요구·최우선변제 여부도 확인이 필요합니다.
• 근저당 및 배당. 강서농업협동조합 근저당의 채권최고액 210,000,000원과 신청채권자 청구액 179,212,507원을 구분하세요. 실제 채권계산서 및 매각물건명세서를 대조해야 합니다.
• 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 264,000,000원, 2회 유찰 시 211,200,000원이라는 가정가격을 참고하되, 실거래가격 확인 없이 할인 매물로 판단하지 마세요.
• 상업시설 수익성. 임대차의 지속 가능성, 실제 임대수익, 관리비 및 공실 가능성을 확인하세요. 현 임차인의 월차임만으로 적정 매매가격을 산정해서는 안 됩니다.
• 인도·명도. 대항력 없는 임차인이라도 실제 점유하고 있다면 인도 절차 및 점유 이전에 필요한 사항을 확인하세요.
• 관리비 및 세금. 관리비 체납과 실제 배당에 영향을 줄 수 있는 당해세·최우선변제 여부를 확인하세요. 현재 추정배당에는 이 항목들이 반영되지 않았습니다.
• 이용 및 규제. 근린생활시설의 건축물대장상 세부 용도, 용도변경 가능 여부, 철도보호지구 및 토지거래 허가구역 관련 사항을 확인하세요.
• 원본 대조. 매각기일 2026.10.01 이전에 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 실제 매각조건을 다시 확인하세요.

맺으며 — 권리 인수 0원과 투자 메리트는 다르다

김포안강럭스나인 2층 210호는 말소기준 근저당권과 경매개시결정이 매각으로 소멸할 예정이며, 실제 임차인 1명도 제공된 권리판정상 대항력이 없습니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 예상 인수액은 0원입니다.

다만 임차인의 우선변제 여부 및 최우선변제 반영 여부를 확인해야 하고, 매각 대상의 정확한 범위와 용도도 대조할 필요가 있습니다. 특히 감정가 330,000,000원이 현재 시장가격에 부합하는지는 최근 실거래 자료가 없어 판단할 수 없습니다.

결론적으로 권리상 인수 부담은 낮게 분석되지만, 가격 적정성은 확인 전입니다. 신건 최저가만 보고 저렴하다고 평가하기보다, 매각 대상과 임차관계를 확인하고 유사 근린생활시설의 실거래 및 임대수익을 검증한 뒤 입찰가격을 판단해야 합니다.