인천지방법원 2026타경31237. 김포시 풍무동 풍무씨티프라자 1층 103호입니다. 사건상 용도는 대지로 표시되어 있고, 감정평가 이용상태는 근린생활시설(일반음식점)입니다. 현재 소유자는 이규희이며, 경매 신청채권자는 김포신용협동조합입니다. 경매 청구금액은 353,211,559원, 말소기준권리인 근저당의 채권최고액은 420,000,000원입니다.
등기부만 보면 말소기준 뒤에 붙은 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 등기부 밖 점유관계입니다. 임차인 한옥련이 말소기준보다 앞선 2020.08.12에 전입했고, 보증금 15,000,000원, 월차임 1,100,000원으로 조사됐습니다. 배당요구는 2026.06.18에 했지만 우선변제권은 없는 것으로 계산되어 보증금이 배당되지 않고 매수인에게 승계됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경31237 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 풍무동 1051 풍무씨티프라자 1층 103호 |
| 도로명주소 | 경기도 김포시 풍무1로 65-1 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 현황 근린생활시설(일반음식점) |
| 건물 위치 | 철근콘크리트구조 지하2층·지상5층 건물 내 1층 103호 |
| 소유자 | 이규희 |
| 감정가 / 최저가 | 530,000,000원 / 530,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 김포신용협동조합 / 353,211,559원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 등기 권리는 소멸, 임차보증금은 남는다
말소기준권리는 2021.06.22 김포신용협동조합 근저당권입니다. 그 뒤 설정된 농협은행주식회사·인천신용보증재단·서울보증보험의 가압류와 2026.05.28 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 우리은행 근저당권 384,000,000원은 2021.06.23 해지되어 이미 말소됐습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 / 차임 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한옥련 | 풍무시티프라자 1층 103호(33.44) | 2020.08.12 | 확인되지 않음 | 15,000,000원 1,100,000원 | 대항력 有 우선변제 無 승계 15,000,000원 |
한옥련은 현황조사·문건접수·매각물건명세서에서 확인되며 배당요구도 했습니다. 다만 확정일자가 확인되지 않고 배당표에서는 우선변제권 없음으로 처리되어 있습니다. 따라서 매각대금에서 보증금을 돌려받는 구조가 아니라 낙찰 후 매수인이 보증금 반환의무를 인수하는 구조입니다.
③ 예상배당표 (매각가 530,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,700,000원 |
| 인수 · 임차인 한옥련 보증금 | 15,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 김포신용협동조합 | 420,000,000원 | 420,000,000원 |
| 3. 가압류 · 농협은행주식회사 | 5,101,237원 | 5,101,237원 |
| 4. 가압류 · 인천신용보증재단 | 46,800,000원 | 46,800,000원 |
| 5. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 56,842,360원 | 50,398,763원 |
| 6. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 28,033,350원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 채권자 총 청구액 556,776,947원 중 522,300,000원이 배당되고 미배당은 34,476,947원입니다. 임차보증금 15,000,000원은 배당액 0원으로 별도 인수됩니다. 소유자 잔여금은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가와 인수액을 함께 보라
| 회차 | 매각가 | 임차인 인수 | 권리상 실질취득 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 530,000,000원 | 15,000,000원 | 545,000,000원 | 34,476,947원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 424,000,000원 | 15,000,000원 | 439,000,000원 | 139,416,947원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 339,200,000원 | 15,000,000원 | 354,200,000원 | 223,125,747원 |
1회 유찰 시 매각가는 424,000,000원, 2회 유찰 시 339,200,000원으로 내려가지만 임차보증금 인수액은 각 회차 모두 15,000,000원입니다. 따라서 입찰가는 언제나 보증금 인수를 더한 실질취득 기준으로 봐야 합니다. 다만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 수치가 제시되어 있지 않으므로 어느 회차가 시세보다 싼지까지 단정할 근거는 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 풍무씨티프라자 1층 103호로, 현재 근린생활시설인 일반음식점으로 이용 중입니다.
- 입지. 김포골드라인 풍무역 남동측 인근이며, 주변은 근린생활시설·오피스텔·아파트가 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 풍무역이 있어 대중교통여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 지하2층·지상5층 건물이며 급배수·위생설비, 소화전, 승강기, 주차장 시설이 구비되어 있습니다.
- 도로. 남서측으로 폭 약 11미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·준주거지역·고도지구·제1종지구단위계획구역에 해당하며 성장관리권역, 진입표면구역, 장애물제한표면구역, 상대보호구역 등이 포함되어 있습니다.
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 상업용, 지형은 평지·가로장방이며 공시지가는 3,803,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 15,000,000원 별도 반영. 입찰가만 보지 말고 매수인 인수액을 더한 실질취득액으로 자금계획을 세워야 합니다.
- 임차인 점유·계약관계 재확인. 한옥련의 현재 점유상태, 보증금 반환관계와 월차임 1,100,000원 계약의 현황을 매각 전 원본 서류에서 대조해야 합니다.
- 확정일자·배당관계 확인. 배당 시나리오는 우선변제권 없음, 보증금 전액 인수로 계산되어 있으므로 매각물건명세서와 배당요구 관계를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
- 근린생활시설 명도 고려. 현황이 일반음식점인 만큼 주거용과 달리 영업장 점유의 인도·명도 상황을 확인할 필요가 있습니다.
- 가격판단은 별도 시세조사 필요. 실거래 비교값 없이 감정가 또는 유찰가만으로 ‘싸다’고 결론내리기 어렵습니다.
- 등기 변동 확인. 등기사항전부증명서 발행일은 2026.09.18이므로 입찰 전에 추가 권리변동 여부를 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “등기 소멸”과 “임차보증금 인수”는 다른 문제
이 사건은 후순위 근저당·가압류가 그대로 매수인에게 넘어가는 형태는 아닙니다. 말소기준인 2021.06.22 김포신용협동조합 근저당 이후 권리들은 매각으로 소멸합니다. 그러나 그보다 앞선 2020.08.12 전입 임차인 한옥련이 있고, 보증금 15,000,000원이 배당되지 않는 구조라 매수인이 이를 인수합니다.
따라서 신건 최저가 530,000,000원을 곧 취득가격으로 보면 안 됩니다. 권리상 실질취득은 545,000,000원입니다. 유찰이 진행되어도 각 시나리오에서 임차인 인수액 15,000,000원은 그대로 남습니다. 이 물건의 핵심은 “등기 권리는 정리되지만 임차보증금은 정리되지 않는다”는 점이며, 실거래 비교 근거가 없는 만큼 가격 메리트는 별도 시세 확인 전까지 보수적으로 판단하는 편이 맞습니다.
