인천지방법원 2026타경31389. 김포시 풍무동 341-19 소재 건물과 토지가 경매에 나왔습니다. 토지의 지목은 공장용지이고 토지면적은 703㎡이며, 매각에는 공장 및 광업재단저당법 제6조에 따른 기계·기구와 제시외 건물이 포함됩니다. 감정가와 신건 최저가는 모두 1,087,362,000원입니다.

이 사건에서 먼저 살펴볼 것은 경매 신청채권자의 청구액이 아닙니다. 강인테크의 청구액은 6,600,000원이지만, 말소기준권리인 영등포농업협동조합의 채권최고액은 600,000,000원입니다. 여기에 말소기준보다 앞서 전입한 임차인 2명이 존재합니다.

두 임차인의 보증금은 각각 20,000,000원과 10,000,000원입니다. 현재 배당 추정에서는 두 임차인 모두 배당액이 0원이며 보증금 전액을 매수인이 인수하는 것으로 처리돼 있습니다. 낙찰대금 외에 추가로 부담할 보증금을 반드시 따로 계산해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸하지만 임차인은 별개

등기상 핵심 말소기준은 2023.09.25 영등포농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 600,000,000원이며, 토지와 공장 및 광업재단저당법 제6조 목록이 공동담보로 기재돼 있습니다. 해당 근저당권 자체는 매각으로 소멸하는 권리로 분류돼 있습니다.

이후 2026.03.30 주식회사 우리카드의 가압류 8,399,655원이 설정됐고, 2026.06.11 주식회사 강인테크의 강제경매개시결정이 등기됐습니다. 두 권리 모두 매각으로 소멸할 예정입니다.

과거 우리은행·김포농업협동조합·부평대건신용협동조합 명의의 근저당권도 확인되지만, 해당 권리들은 이미 등기부상 말소된 상태입니다. 과거 설정금액을 현재 채무나 매수인 인수액에 중복 합산해서는 안 됩니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 예상 인수 3,000만원

우선변제권은 확정일자 및 관련 요건 확인이 필요합니다. 위 인수액은 현재 배당 추정에서 각 임차인의 배당액을 0원으로 처리한 결과입니다. 실제 인수액은 임차관계, 배당 결과 및 매각조건의 최종 확인에 따라 달라질 수 있습니다.

③ 실질취득금액 — 낙찰가가 전부가 아니다

두 임차인의 보증금 합계가 신건 최저가보다 작으므로, 이 사건은 보증금 규모가 낙찰가보다 커져 실질취득금액이 보증금 수준으로 고정되는 유형은 아닙니다. 현재 배당 추정에서는 각 회차의 낙찰가에 30,000,000원을 더하는 방식으로 실질취득금액을 계산합니다.

유찰 시나리오는 제시된 매각가와 인수액을 기준으로 한 계산입니다. 실제 매각가 및 배당 결과는 달라질 수 있습니다. 취득세·명도비·시설 보수비 등 별도 비용은 위 실질취득금액에 포함하지 않았습니다.

④ 시세 비교 — 감정가만으로 가격 메리트를 판단할 수 없다

본건 감정가는 1,087,362,000원이고, 신건 최저매각가도 같은 금액입니다. 그러나 비교 가능한 최근 실거래가격이나 최근 시세 추세가 확인되지 않아, 감정가가 실제 시장가격보다 낮은지 높은지 판단할 근거가 부족합니다.

특히 토지뿐 아니라 공장용 건물, 기계·기구, 제시외 건물까지 일괄매각되는 물건이므로, 단순히 주변 토지의 면적당 거래가격만으로 전체 매각가의 적정성을 단정하기 어렵습니다. 건물과 토지, 기계·기구 및 제시외 시설의 평가 범위를 구분하고 실제 활용 가능성과 함께 검토해야 합니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 1,087,362,000원 가정)

제시된 예상배당에서는 집행비용 13,273,620원을 공제하고, 채권자에게 614,999,655원을 배당한 뒤 소유자에게 459,088,725원이 돌아가는 것으로 계산됩니다. 근저당 배당은 채권최고액 기준 추정이며, 당해세와 임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당순위와 금액 및 잔여금은 변동될 수 있습니다. 매수인 인수 보증금은 경매대금 배분 차트에 포함하지 않았습니다.

⑥ 토지·입지·환금성 메모 (토지현황 기준)

• 토지 규모. 경기도 김포시 풍무동 341-19, 토지면적 703㎡의 공장용지입니다. 토지이용상황은 공업용으로 기재돼 있습니다.
• 형상과 접도. 평지·가로장방 형태이며, 도로접면은 세로한면(가)입니다. 실제 대형차 진출입 가능 여부는 현장 확인이 필요합니다.
• 용도지역. 생산녹지지역으로 기재돼 있습니다. 공장 관련 시설을 현재와 같이 사용하거나 증축·용도변경할 수 있는지는 별도 검토가 필요합니다.
• 토지이용 규제. 성장관리권역·농업진흥구역·제3종구역·다지구·진입표면구역· 장애물제한표면구역·가축사육제한구역·도시지역·생산녹지지역· 고도지구·토지거래계약에관한허가구역이 포함된 것으로 기재돼 있습니다. 각 규제의 실제 적용 범위와 예외는 토지이용계획확인서 및 관계 기관을 통해 확인해야 합니다.
• 공시지가. 847,500원/㎡로 기재돼 있습니다. 공시지가를 전체 건물·토지·기계시설의 시장가격으로 직접 환산해서는 안 됩니다.
• 시설 구성. 제시외 작업장·사무실·창고·숙소가 매각에 포함되고, 내부 부착 호이스트크레인은 건물에 포함해 평가됐습니다. 시설의 작동 상태와 유지관리 비용을 확인해야 합니다.
• 환금성. 공장·토지·기계시설이 결합된 물건으로, 일반 주거용 부동산과 달리 매수자의 사용 목적과 시설 적합성에 따라 거래 가능성이 달라질 수 있습니다. 비교 가능한 거래사례가 확인되지 않아 구체적인 환금성 수준은 판단을 유보합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 실질취득액 기준으로 가격 검토. 신건 최저가 1,087,362,000원 외에 예상 보증금 인수 30,000,000원을 반영해 실질취득금액 1,117,362,000원을 기준으로 가격 적정성을 검토해야 합니다.
• 임차인 계약서 원본 확인. 김용민과 장형순의 보증금, 월세, 임대차기간, 계약 갱신 여부 및 실제 점유범위를 확인해야 합니다.
• 배당요구·우선변제 확인. 김용민의 2026.06.29 배당요구와 두 임차인의 확정일자·우선변제 요건을 확인하고, 장형순의 배당요구 여부도 점검해야 합니다.
• 명도 및 보증금 반환. 대항력 있는 임차인이 존재하므로 매수인 인수액과 점유관계가 정리되기 전에는 단순한 소유자 점유 물건과 같은 명도 구조로 판단하지 않아야 합니다.
• 매각 대상 목록 대조. 일괄매각에 포함되는 토지·건물·기계·기구·제시외 건물과 호이스트크레인의 평가·매각 범위를 감정평가서 및 매각물건명세서와 대조해야 합니다.
• 토지 규제 확인. 생산녹지지역·농업진흥구역·고도지구· 토지거래계약에관한허가구역 등 규제의 실제 적용 여부와 공장 운영·이용·거래에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
• 시설 실사. 작업장·사무실·창고·숙소 및 호이스트크레인의 현황, 안전성, 작동 상태와 보수·철거 가능 비용을 조사해야 합니다.
• 시세 검증. 김포시 풍무동 인근의 비교 가능한 공장·토지 거래와 건물 및 기계시설의 현재 가치를 확보해야 합니다. 감정가 또는 유찰률만으로 가격 메리트를 인정할 수 없습니다.
• 추가 비용 확인. 미납 관리비·공과금·당해세 및 점유 정리비용 등을 조사해야 합니다. 현재 실질취득금액에는 이러한 별도 비용이 포함되지 않았습니다.
• 원본과 기일 재확인. 2026.10.01 매각기일에 앞서 최신 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서· 감정평가서·기계기구 목록 및 법원 기일 변경 여부를 확인해야 합니다.

맺으며 — “근저당 소멸 ≠ 인수 위험 없음”

이 사건의 말소기준권리는 영등포농업협동조합의 2023.09.25 근저당권입니다. 해당 근저당권과 후순위 가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하지만, 그보다 먼저 전입한 임차인 김용민과 장형순의 보증금은 별개의 문제입니다.

현재 배당 추정에 따른 매수인 인수액은 30,000,000원입니다. 신건 최저매각가에 이를 더하면 예상 실질취득금액은 1,117,362,000원이 됩니다. 유찰이 발생하더라도 현재 시나리오에서는 이 인수액이 그대로 유지됩니다.

가격 측면에서도 결론을 서두르기 어렵습니다. 비교 가능한 최근 거래가격이 확인되지 않았고, 공장·토지·기계·기구·제시외 건물이 복합적으로 포함된 일괄매각 물건입니다. 생산녹지지역을 비롯한 토지이용 규제와 시설 활용 가능성도 별도로 검증해야 합니다.

최종 판단: 등기상 소멸 권리는 구분되지만, 대항력 임차인 2명의 보증금 인수 위험이 남아 있으며 시장가격과 시설·토지 이용조건에 대한 검증이 필요합니다. 신건 최저가나 경매 신청채권자의 청구액만으로 가격상 유리한 물건이라고 판단할 수 없습니다.