수원지방법원 2025타경649. 시흥시 장곡동 진말우성아파트 111동 9층 902호, 전유부분 134.892㎡ 아파트입니다. 이호율이 2019.12.02 소유권을 취득하면서 같은 날 하나은행 근저당권 273,350,000원을 설정했고, 이것이 현재 권리분석의 말소기준권리입니다. 그 뒤 2020.12.08 신한은행 근저당권 250,000,000원, 2025년 각종 가압류와 최형준의 전세권 303,000,000원 등이 순차적으로 설정됐지만 모두 기준권리보다 늦습니다.
임차인 최형준은 2023.04.18 전입했습니다. 이 역시 말소기준권리 2019.12.02보다 늦기 때문에 제공된 조사 결과상 대항력 없음으로 정리됩니다. 별도로 2025.01.07 전유부분 전부에 전세금 303,000,000원의 전세권이 설정돼 있으나 이것도 후순위여서 매각으로 소멸합니다. 현재 회차 예상배당에서는 이 전세권에 46,348,258원만 배당되어 미배당이 발생하지만, 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경649 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 장곡동 828 진말우성아파트 111동 9층 902호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 전유부분 134.892㎡ · 철근콘크리트 벽식구조 · 17층 중 9층 |
| 소유자 | 이호율 · 2019.12.02 소유권이전 · 거래가액 360,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 605,000,000원 / 605,000,000원 (신건) |
| 신청채권액 | 250,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸, 인수액 0원
핵심은 2019.12.02 하나은행 근저당권입니다. 이후 설정된 신한은행 근저당권, 최형준 전세권, 삼성카드·신한카드·롯데카드·케이비캐피탈·하나카드 가압류, 국세 압류와 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 국세 압류는 금액이 확인되지 않아 아래 예상배당 금액에는 반영되지 않았습니다.
② 임차인 분석 — 최형준 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최형준 | 111동 902호 | 2023.04.18 | 미상 별도 전세권 303,000,000원 | 없음 | 미상 | 0원 |
③ 시세 비교 — 현재 신건 가격은 최근 거래보다 높다
가격 판단에서는 전체 거래 평균 570,816,666원보다 최근 자료를 우선해서 보는 편이 적절합니다. 최근 12개월 5건 평균은 582,980,000원, 최신 거래는 2026.02 580,000,000원입니다. 현재 최저가 605,000,000원은 최근 12개월 평균의 103.8%입니다. 따라서 현 회차 가격을 시세 대비 할인된 가격으로 보기는 어렵습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 133.98㎡ | 8 | 580,000,000원 |
| 2025.09 | 133.98㎡ | 7 | 580,000,000원 |
| 2025.08 | 133.98㎡ | 8 | 599,900,000원 |
| 2025.05 | 133.98㎡ | 16 | 600,000,000원 |
| 2025.03 | 133.98㎡ | 12 | 555,000,000원 |
| 2023.10 | 133.98㎡ | 1 | 510,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 5건 | 582,980,000원 |
최근 거래 추세는 이전 구간 대비 +14.3%로 제시돼 있어 하락 추세 자료는 아닙니다. 다만 현재 최저가 자체가 최근 12개월 평균보다 높은 만큼, 상승 추세만으로 신건 가격에 할인 메리트가 있다고 해석해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 605,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,450,000원 |
| 2. 근저당 · 하나은행 | 273,350,000원 | 273,350,000원 |
| 3. 근저당 · 신한은행 | 250,000,000원 | 250,000,000원 |
| 4. 가압류 · 삼성카드 | 26,851,742원 | 26,851,742원 |
| 5. 전세권 · 최형준 | 303,000,000원 | 46,348,258원 |
| 6. 가압류 · 신한카드 | 43,826,030원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 롯데카드 | 19,143,993원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 케이비캐피탈 | 29,108,044원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 하나카드 | 34,553,183원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 979,832,992원 중 현재 회차 예상 채권자 배당액은 596,550,000원, 미배당액은 383,282,992원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 국세 압류 금액 및 기타 우선배당 가능 항목에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 100% | 605,000,000원 | 596,550,000원 | 383,282,992원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 484,000,000원 | 476,760,000원 | 503,072,992원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 387,200,000원 | 380,979,200원 | 598,853,792원 | 0원 |
유찰되더라도 매수인 인수액은 각 시나리오에서 모두 0원입니다. 다만 1회 유찰부터 사건 신청채권액 250,000,000원도 전액 배당되지 않는 것으로 계산돼 있습니다. 권리 인수 위험이 커지는 구조는 아니지만 채권자 미배당 규모는 커집니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)
- 이용상태. 감정평가상 아파트로 이용 중이며 철근콘크리트 벽식구조, 17층 중 9층입니다.
- 입지. 진말초등학교 서측 인근이며 주변에 대규모 아파트단지, 각급 학교, 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 인접도로를 통한 차량 접근이 용이하고 인근 노선버스정류장이 있어 대중교통 여건도 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 설비. 위생설비, 가스보일러 난방, 소화설비, 승강기, 도시가스설비가 구비돼 있습니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며 과밀억제권역, 교육환경 보호구역 등이 포함됩니다. 공시지가는 2,077,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 보증금 원본 확인. 최형준의 임차보증금은 확인되지 않았습니다. 전입일과 별개로 매각물건명세서·현황조사 원본을 다시 대조하세요.
- 전세권 미배당과 인수 구분. 전세권 303,000,000원은 일부 미배당이 발생하지만 후순위 권리로 매각 소멸하며 현재 계산상 매수인 승계는 0원입니다.
- 국세 압류 확인. 2025.07.15 국세 압류가 등기돼 있으나 금액이 확인되지 않습니다. 실제 배당표와 세액 관련 서류를 확인해야 합니다.
- 실거래 단지명 재검증. 가격 자료는 진말대우아파트로 표시돼 있어 경매 대상 진말우성아파트와 명칭이 다릅니다. 실거래 원본 대조 없이 가격 상한을 정하지 마세요.
- 현재 가격 수준. 신건 최저가 605,000,000원은 최근 12개월 평균 582,980,000원의 103.8%이므로 현재 회차에 가격 할인 근거가 없습니다.
- 점유·명도. 최형준이 점유자로 조사돼 있으므로 대항력 유무와 별개로 실제 인도·명도 절차를 예상해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 가격 검증이 더 중요한 신건
권리구조는 비교적 명확합니다. 2019.12.02 하나은행 근저당권을 기준으로 후순위 권리들이 소멸하고, 최형준의 전입도 그보다 늦어 대항력이 없으며 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 가격은 다릅니다. 신건 최저가 605,000,000원은 최근 12개월 평균 582,980,000원의 103.8%이고 최신 거래 580,000,000원보다도 높습니다. 최근 거래 추세 자체는 +14.3%이지만 현재 최저가에 할인 메리트가 있다는 근거는 아닙니다. 게다가 실거래 자료의 단지명이 대상 물건과 다르게 표시돼 있으므로, 이 사건의 승부처는 권리 인수보다 정확한 시세 원본 확인과 응찰가격 설정입니다.
