수원지방법원 2025타경659. 경기도 시흥시 정왕동 거북섬마리나베이101 3블럭 1층 179호로, 공부상 제2종근린생활시설(휴게음식점)입니다. 소유자는 조민정이며, 2023.02.07 주식회사국민은행 근저당권 840,000,000원이 말소기준권리입니다. 이후 주식회사마린 근저당, 주식회사전북은행 가압류, 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
현황조사상 179호에는 주식회사 액츠432가 확인되며 보증금 17,000,000원, 월차임 3,660,000원, 전입일은 2023.04.20입니다. 말소기준권리인 2023.02.07보다 뒤여서 대항력은 없는 것으로 정리되어 있습니다. 따라서 배당 부족이 생겨도 그 보증금을 매수인이 승계하는 구조는 아니며, 분석상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경659 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 정왕동 2731 거북섬마리나베이101 3블럭 1층179호 |
| 도로명주소 | 경기도 시흥시 거북섬로 110 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 제2종근린생활시설(휴게음식점) · 현재 인접호와 일단의 음식점 |
| 소유자 | 조민정 · 거래가액 1,059,942,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 1,090,000,000원 / 1,090,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사국민은행 / 720,215,560원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2023.02.07 주식회사국민은행 근저당권입니다. 이후 설정된 주식회사마린 근저당권 361,941,360원, 주식회사전북은행 가압류 8,734,750원, 주식회사국민은행의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 등기부상 앞선 신탁등기는 이미 말소됐고 조민정 명의로 소유권이 이전돼 있습니다.
② 임차관계 — 주식회사 액츠432
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 월차임 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 액츠432 | 179호 | 17,000,000원 | 3,660,000원 | 2023.04.20 | 없음 | 확정일자·배당요구 확인 필요 | 없음 |
전입일 2023.04.20은 말소기준권리 2023.02.07보다 뒤입니다. 제공된 권리분석에서도 “전입신고가 말소기준권리 이후 → 대항력 없음”으로 정리되어 있습니다. 따라서 이 임차관계 때문에 매수인이 보증금 17,000,000원을 인수하는 것으로 보지는 않습니다.
③ 가격 — 신건 1,090,000,000원, 시세 판단은 보수적으로
현재 최저매각가는 감정가와 같은 1,090,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 다만 동일 상가의 최근 실거래 비교치가 없어, 이 금액이 현재 시장에서 싼지 비싼지를 수치로 단정할 근거는 충분하지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단하기보다 현장 임대수익·공실·상권과 주변 유사 점포의 실제 거래조건을 별도로 확인하는 편이 안전합니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,090,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 13,300,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 840,000,000원 | 840,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사마린 | 361,941,360원 | 236,700,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사전북은행 | 8,734,750원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 총 채권액 1,210,676,110원 중 1,076,700,000원이 배당되고, 미배당액은 133,976,110원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 추정입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 경기도 시흥시 정왕동 거북섬 내에 위치하며, 부근은 상가를 위주로 형성된 미성숙 상가지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 공부상 제2종근린생활시설(휴게음식점)이며, 조사일 현재 1층 169호~179호가 호별구분 없이 하나의 음식점으로 이용되고 있습니다.
- 구조. 2022.12.09 사용승인된 철근콘크리트구조 3층 건물 내 1층 179호입니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역이며, 토지는 상업용으로 이용 중인 평탄한 사다리형 유사 토지입니다.
- 도로. 동측으로 중로와 접하며, 토지자료상 중로1류·소로1류·소로3류와 접합니다.
- 공시지가. 3,645,000원/㎡입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 검증. 감정가 1,090,000,000원을 그대로 시세로 간주하지 말고, 인근 유사 근린시설의 실제 거래가격과 임대수익을 별도로 대조해야 합니다.
- 호별 독립성. 현재 1층 169호~179호가 벽체구분 없이 사용 중이므로 179호 경계의 복원 방식과 실제 비용을 확인해야 합니다.
- 임차인 명도. 주식회사 액츠432의 대항력은 없지만 실제 영업 중이라면 인도·명도 일정과 점유관계를 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 별도등기. 대지권 목적 토지의 금지사항 부기등기 내용을 원문에서 확인해야 합니다.
- 배당 부족. 현재 회차에서도 133,976,110원이 미배당되고, 유찰될수록 채권자 미배당은 커집니다. 다만 분석상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원문을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 ‘가격과 사용구조’가 승부처
이 사건은 권리구조만 보면 비교적 단순합니다. 2023.02.07 주식회사국민은행 근저당이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 임차인 주식회사 액츠432도 2023.04.20 전입으로 말소기준보다 늦어 대항력이 없으며 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 신건 최저가 1,090,000,000원의 가격 메리트는 동일 상가 실거래 비교 없이 단정할 수 없습니다. 더구나 해당 호가 인접호와 벽체 없이 하나의 음식점으로 사용되고 있고, 감정평가상 주변도 미성숙 상가지대로 평가됐습니다. 따라서 이 물건은 등기상 인수위험보다 실제 상권·수익성·호별 독립성 복원을 얼마나 정확히 검증하느냐가 핵심입니다.
