수원지방법원 2025타경665. 시흥시 정왕동 오이도종합어시장 나동 1층 140호로, 감정평가상 판매 및 영업시설이며 현재는 공실입니다. 말소기준은 2012년 7월 30일 시흥시 압류입니다. 이후 국민건강보험공단 압류, 국의 압류와 2025년 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조로 정리되어 있고, 2015년 가처분은 2022년 이미 말소됐습니다. 배당가정상 낙찰자가 떠안을 금액은 0원입니다.
다만 권리가 단순하다고 가격까지 매력적인 것은 아닙니다. 이 물건은 한 번도 유찰되지 않은 신건으로 감정가 28,500,000원이 그대로 최저매각가입니다. 현재 가격을 검증할 동일 물건군 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 할인만으로 가격 메리트를 평가할 수 없습니다. 등기부에는 김재경이 2020년 11월 10일 매매로 취득했고 거래가액 10,000,000원이 기록돼 있지만, 이 과거 거래만으로 현재 시세를 단정하는 것은 적절하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경665 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 정왕동 2005-3 오이도종합어시장 나동 1층140호 |
| 물건종류 / 현황 | 집합건물(판매 및 영업시설) · 현황 공실 · 개방형 구분점포 |
| 건물 | 철근콘크리트조 · 지하1층/지상3층 건물 내 제1층 제140호 |
| 소유자 | 김재경 (2020.11.10 매매 · 거래가액 10,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 28,500,000원 / 28,500,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 채근 / 5,511,180원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
| 기타 | 제시외 콘크리트 수조 7㎡ 포함 |
① 권리 흐름 — 매수인 인수 0원
임차인 없음. 임차보증금 승계나 대항력 임차인 인수 문제는 확인되지 않습니다. 말소기준은 2012.07.30 시흥시 압류이며, 이후 등기된 국민건강보험공단 압류와 국의 압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 2015.01.20 가처분은 2022.04.12 등기말소가 이루어진 상태입니다.
② 가격 판단 — 신건 28,500,000원, 실거래 비교는 유보
현재 회차는 감정가의 100%인 28,500,000원입니다. 1회 유찰 시 가정가격은 22,800,000원, 2회 유찰 시는 18,240,000원입니다. 세 회차 모두 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
| 회차 | 매각가 가정 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 28,500,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 22,800,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 18,240,000원 | 0원 | 0원 |
이 회차표가 보여주는 것은 권리상 인수액이 가격에 붙지 않는다는 점입니다. 하지만 현재 시세를 보여주는 동일 물건군 실거래 자료가 없으므로 28,500,000원이 싸거나 비싸다고 단정할 수는 없습니다. 특히 현황 공실인 개방형 구분점포라는 물건 특성상, 감정가 할인율과 별개로 실제 이용성과 환금성을 함께 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 28,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 913,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 채근 | 5,511,180원 | 5,511,180원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 22,075,820원 |
현재가 28,500,000원 가정에서는 신청채권 5,511,180원이 전액 배당되고 계산상 22,075,820원이 소유자 잔여로 남습니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 당해세 해당 여부가 확인되면 실제 배당순서와 잔여액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 옥터초등학교 서측 인근. 단독주택·공동주택·근린생활시설·시장 등이 소재하고 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량접근이 가능하며, 버스정류장 거리와 운행빈도를 감안한 대중교통 사정은 보통입니다.
- 도로. 북측·동측 약 20m 내외, 남측 약 8m 내외, 서측 약 10m 내외 포장도로에 접합니다.
- 용도·현황. 판매 및 영업시설로 평가됐고 현황은 공실입니다. 위생·급배수설비와 주차장설비가 되어 있습니다.
- 토지. 준주거지역·도시지역·고도지구·시장·성장관리권역 등에 포함되며 공시지가는 2,303,000원/㎡입니다.
- 공부. 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
- 구분점포. 개방형 구분점포로, 감정인 및 시흥시 사실조회 회신서가 별도로 첨부되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 확인. 현재 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 28,500,000원을 곧바로 시세로 간주하지 말고 유사 점포 거래·임대 수준을 별도로 확인해야 합니다.
- 개방형 구분점포 확인. 현장 경계와 점포 구획, 실제 이용상태를 확인하고 감정인·시흥시 사실조회 회신서를 원문으로 대조해야 합니다.
- 공실 상태 확인. 감정평가상 현황 공실입니다. 실제 점유 여부와 인도 상태를 매각 전 다시 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 시흥시·국민건강보험공단·국 명의 압류가 있으므로 교부청구와 당해세 해당 여부를 배당요구종기 이후 서류에서 확인해야 합니다.
- 제시외 물건. 콘크리트 수조 7㎡가 매각에 포함되는 것으로 기재돼 있으므로 현황과 이용상태를 확인해야 합니다.
- 토지이용계획. 준주거지역·시장·고도지구·토지거래계약에관한허가구역 등 표시 내용을 원문으로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 사실조회 회신서를 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격과 물건성은 별도 검증”
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 임차인이 없고, 현재 배당가정에서 매수인 인수액은 0원입니다. 말소기준인 2012년 시흥시 압류 이후 권리도 매각으로 소멸하는 구조이며, 가처분은 이미 말소됐습니다.
다만 이 물건을 평가할 때 권리만 봐서는 부족합니다. 판매 및 영업시설의 현황 공실, 개방형 구분점포, 그리고 현재 가격을 직접 대조할 실거래 비교자료가 없다는 점이 핵심입니다. 현재 최저가 28,500,000원이 감정가와 같다는 사실만으로 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다. 이 물건의 승부처는 인수금이 아니라 개방형 점포의 실제 이용성·거래 가능성과 28,500,000원의 시장 적정성을 얼마나 정확히 검증하느냐입니다.
