대전지방법원 2023타경2596. 대전 서구 가장동의 다가구주택과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정가는 1,445,234,200원이고 첫 매각기일의 최저가도 같습니다. 건물은 지상 4층 철근콘크리트구조로, 1층에는 근린생활시설, 2층과 3층에는 각각 4가구, 4층에는 2가구가 배치된 것으로 감정되었습니다.

일반적인 담보권 말소만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 건물 등기에서 말소기준권리는 2022.05.12. 손영진 근저당권이며, 채권최고액은 300,000,000원입니다. 이후 발생한 가압류와 임차권등기는 원칙적으로 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다. 그러나 임차권등기가 말소되는 것과 선순위 임차인의 미반환 보증금 인수 문제가 해소되는 것은 별개입니다.

실제로 여러 임차인의 전입일은 2019년 또는 2021년으로, 말소기준권리보다 앞섭니다. 따라서 낙찰가가 낮아지거나 배당액이 줄어들 경우, 선순위 임차인에게 배당되지 않은 보증금이 매수인 부담으로 남을 수 있습니다. 특히 보증금 자체가 확인되지 않은 임차인들이 있어 현재 금액만으로 실질취득비용을 계산하는 것은 적절하지 않습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다

핵심은 2022.05.12. 말소기준권리보다 먼저 성립한 임차인의 대항력입니다. 서연주·서은주·박기정·김덕중의 임차권등기는 말소기준권리 이후에 접수되었지만, 각각의 전입일과 확정일자는 그보다 앞섭니다. 따라서 임차권등기 접수일만 보고 후순위 임차인으로 처리하면 안 됩니다.

손영진 근저당권 이후의 국민건강보험공단 압류, 조은경·세종신용보증재단·충남신용보증재단·산은캐피탈의 가압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다. 다만 압류등기의 말소 여부와 별개로 조세·공과금의 실제 배당순위는 별도 확인이 필요합니다.

② 임차인 분석 — 실제 12명, 선순위 10명

확인된 실제 임차인은 12명입니다. 이 중 말소기준권리 이전 전입자가 10명이며, 임차권등기 4명의 확인 보증금 합계는 440,000,000원입니다. 나머지 선순위 임차인 6명은 보증금이 확인되지 않아 인수 가능 금액을 산출할 수 없습니다.

대항력 표시는 확인된 전입일과 제공된 권리 판정을 기준으로 하며, 실제 인수 여부는 적법한 점유·주민등록 유지, 임대차계약, 배당액 및 보증금 반환 여부 등에 따라 달라질 수 있습니다. 보증금과 확정일자가 미상인 임차인은 우선변제 여부를 확정하지 않았습니다.

③ 실질취득비용 — 낙찰가와 인수액을 함께 봐야 한다

이 사건은 선순위 임차인이 다수 존재하는 다가구주택입니다. 따라서 입찰금액만으로 투자원금을 계산해서는 안 됩니다.

제공된 신건 예상배당표에서는 확인된 임차보증금 440,000,000원이 전액 배당되며 매수인 인수액이 0원으로 계산됩니다. 그러나 선순위 임차인 6명의 보증금과 배당액이 확정되지 않았으므로, 이 결과를 최종 취득비용에 그대로 적용하기 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 1,445,234,200원 가정)

아래는 제공된 예상배당 계산에 따른 결과입니다. 확인된 임차보증금 4건과 등기상 주요 채권을 기준으로 작성된 추정치이며, 보증금 미상 선순위 임차인의 배당·인수 문제까지 확정한 최종 배당표는 아닙니다.

집행비용 추정치와 제공된 배당액을 적용한 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되었으며, 미상 임차보증금과 경매신청채권자의 실제 배당관계도 추가 확인이 필요합니다. 소유자 잔여금 500,013,190원은 확정 교부액이 아닙니다.

⑤ 회차별 배당 시나리오

신건 및 유찰 시나리오에 따른 제공된 계산 결과입니다. 미상 임차보증금이 제외되어 있으므로 표의 인수액 0원은 확정된 법률상 인수액이 아닙니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 대전광역시 서구 가장동 소재 가장초등학교 북동측 인근입니다. 단독주택·다세대주택·다가구주택·근린생활시설·학교 등이 형성된 기존 주택지대로, 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
• 교통. 물건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 지상 4층 건물입니다. 위생·급배수·승강기·소방·난방설비가 있으며, 외벽은 벽돌쌓기·석재붙임·드라이비트 등으로 마감되었습니다.
• 이용상태. 1층은 근린생활시설 및 계단실, 2층과 3층은 각 4가구, 4층은 2가구의 다가구주택입니다. 주거와 근린생활시설이 혼재하는 용도입니다.
• 토지. 면적 335.6㎡, 지목 대, 평지의 세로장방형 토지이며 중로한면에 접합니다. 공시지가는 1,316,000원/㎡입니다.
• 규제. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역, 교육환경 관련 절대보호구역·상대보호구역이 포함됩니다. 중로2류 도로에 접합니다.
• 공부와 현황. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 표시되지 않았습니다. 다만 실제 임대관계는 미상으로 평가되었습니다.
• 환금성. 다가구주택과 근린생활시설이 결합된 일괄매각 물건으로, 다수 임차인의 보증금과 점유관계가 거래조건에 영향을 줄 수 있습니다. 확인된 실거래 시세가 없어 시장가격과 처분 가능 가격은 평가하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 선순위 임차인 보증금 확인. 이연경·홍진영·정광중·김태현·김진관·최은경의 임대차계약서 및 보증금 반환 내역을 확인해야 합니다. 현재는 6명의 보증금이 미상입니다.
• 배당요구와 확정일자 확인. 임차인의 전입일만으로 우선변제 순위를 확정할 수 없습니다. 계약서·확정일자·배당요구 종기와 신청 내역을 대조해야 합니다.
• 임차권등기 4건 확인. 서연주·서은주·박기정·김덕중의 보증금 합계 440,000,000원에 대해 실제 배당 여부와 미반환 잔액을 확인해야 합니다. 임차권등기 말소 예정이라는 이유만으로 미배당 보증금 인수가 없다고 단정해서는 안 됩니다.
• 202호 임대차 관계. 박기정과 박정민이 동일한 202호와 관련되어 있습니다. 임차인 변경, 점유 승계 및 보증금 반환관계를 확인해 중복채권 또는 누락채권이 발생하지 않도록 해야 합니다.
• 1층 상가 확인. 김영미(칸타빌레음악학원)의 보증금·차임·사업자등록일, 실제 점유관계와 상가임대차 관련 권리 여부를 확인해야 합니다.
• 경매신청채권 검증. 대전서부새마을금고의 청구액 720,372,490원과 기존 근저당권의 말소·이전 이력을 대조해야 합니다. 예상배당표상 신청채권자 배당액 0원 및 소유자 잔여금의 계산 근거를 확인해야 합니다.
• 회차별 실질취득비용 재계산. 유찰 시 매각가와 임차인별 미배당 보증금을 함께 계산해야 합니다. 선순위 보증금 인수형에서는 최저가 하락이 실제 취득비용 하락으로 이어지지 않을 수 있습니다.
• 시세 검증. 주변 유사 다가구주택의 최근 거래가격과 임대수익·공실·건물상태 등을 확인해야 합니다. 현재 감정가만으로 가격 경쟁력을 판단해서는 안 됩니다.
• 일괄매각 범위. 토지·건물 및 제시외 건물·수목의 범위를 확인하고 관련 공부와 현황을 대조해야 합니다.
• 체납 및 명도. 당해세·공과금·미납 관리비와 임차인별 실제 점유관계를 확인하고, 낙찰 이후 인도 가능 여부와 필요한 절차를 검토해야 합니다.
• 매각기일 및 원본 확인. 2026.10.01 매각기일의 진행 여부와 최신 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당 관련 서류를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “낙찰가보다 미상 인수액이 먼저다”

이 사건은 단순히 감정가 1,445,234,200원의 다가구주택을 얼마에 낙찰받을 것인지의 문제가 아닙니다. 실제 임차인 12명 중 10명이 말소기준권리보다 먼저 전입했고, 이 가운데 6명의 보증금은 확인되지 않았습니다.

임차권등기 4명의 확인 보증금 440,000,000원은 예상배당표에서 전액 배당되는 것으로 계산되지만, 미상 임차인의 채권과 신청채권자의 실제 배당관계가 확정되지 않아 최종 인수액을 0원으로 볼 수 없습니다.

실거래 시세도 확인되지 않았으므로 최저매각가가 적정한지 또는 유찰 후 가격이 저렴해지는지 판단하기 어렵습니다. 선순위 임차인별 보증금·배당액·미배당 인수액을 확인하고, 낙찰가에 인수액을 더한 실질취득비용을 기준으로 검토해야 합니다. 현재 단계의 핵심은 가격 할인 여부가 아니라 권리관계와 총취득비용을 확정하는 것입니다.