대전지방법원 2024타경116041. 대전 중구 목동 현대아파트 101동 1층 104호, 전용면적 84.945㎡ 아파트입니다. 현 소유자 이재경은 2019년 6월 거래가 148,000,000원에 소유권을 취득했고, 권리분석의 기준점은 2021년 8월 25일 설정된 주식회사페퍼저축은행 근저당권 75,600,000원입니다. 같은 날 페퍼저축은행의 추가 근저당권 156,000,000원이 이어지고, 이후 한국캐피탈 근저당·국세 및 지방세 압류·가압류·경매개시결정이 붙었습니다. 제공된 권리판정상 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸하며, 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 이 사건의 승부처는 등기보다 가격입니다. 감정가 302,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 211,400,000원까지 내려왔지만, 같은 면적의 최신 거래는 2026년 2월 215,000,000원, 최근 12개월 평균은 226,333,333원입니다. 따라서 현재 최저가는 최근 평균보다 6.6% 낮지만 최신 거래와는 약 3,600,000원 차이에 불과합니다. 특히 최근 거래군이 과거 거래군보다 22.4% 낮아진 추세이므로, 과거 고가 거래까지 섞인 전체 평균 242,666,666원을 기준으로 할인폭을 크게 잡는 것은 적절하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2024타경116041 |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 중구 선화로43번길 29, 101동 1층104호 (목동,현대아파트) |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.945㎡ · 철근콘크리트조 9층 건물 중 1층 104호 |
| 이용상태 | 아파트 단위세대로 이용 중 · 내부관리상태 양호 |
| 소유자 | 이재경 (2019.06.17 매매, 거래가 148,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 302,000,000원 / 211,400,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 청구금액 | 192,902,472원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
임차인 신고는 없습니다. 다만 감정평가 자료의 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로, 실제 점유관계는 입찰 전 현황조사와 현장 확인이 필요합니다. 등기상 말소기준권리는 2021.08.25. 페퍼저축은행 근저당권이며, 그 뒤의 페퍼저축은행 추가 근저당권, 한국캐피탈 근저당권, 국세·지방세 압류, 협진시스템창호 및 박영민 가압류, 경매개시결정은 제공된 권리판정상 매각으로 소멸합니다. 예상배당 기준 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 최근 거래를 기준으로 보면 할인폭은 제한적
현대(132-2) 동일면적 84.95㎡ 실거래입니다. 전체 12건 평균은 242,666,666원이지만 2022~2023년의 305,000,000원, 320,000,000원 같은 고가 거래가 섞여 있습니다. 따라서 가격 판단은 최근 12개월 9건 평균 226,333,333원, 최신 거래 215,000,000원, 최근 추세 -22.4%를 우선해 보는 편이 맞습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 84.95㎡ | 3 | 215,000,000원 |
| 2026.02 | 84.95㎡ | 9 | 223,000,000원 |
| 2026.02 | 84.95㎡ | 1 | 255,000,000원 |
| 2026.01 | 84.95㎡ | 7 | 230,000,000원 |
| 2025.12 | 84.95㎡ | 7 | 216,000,000원 |
| 2025.09 | 84.95㎡ | 1 | 208,000,000원 |
| 2025.09 | 84.95㎡ | 9 | 225,000,000원 |
| 2025.05 | 84.95㎡ | 6 | 235,000,000원 |
| 2025.03 | 84.95㎡ | 5 | 230,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 9건 | 226,333,333원 |
현재 최저가 211,400,000원은 최근 12개월 평균의 93.4%로 평균보다는 낮습니다. 하지만 2026년 2월 최신 거래 215,000,000원과 비교하면 차이는 3,600,000원뿐입니다. 또 2025년 9월 동일 1층 거래가 208,000,000원으로 현재 최저가보다 낮은 사례도 있습니다. 따라서 “1회 유찰이라 크게 싸다”라고 단정하기 어려운 가격대입니다.
③ 예상배당표 (매각가 211,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,759,600원 |
| 1. 페퍼저축은행 근저당 · 을구 20번 | 75,600,000원 | 75,600,000원 |
| 2. 페퍼저축은행 근저당 · 을구 21번 | 156,000,000원 | 132,040,400원 |
| 3. 한국캐피탈 근저당 · 을구 23번 | 45,600,000원 | 0원 |
| 4. 협진시스템창호 가압류 | 182,327,694원 | 0원 |
| 5. 박영민 가압류 | 10,578,884원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 470,106,578원 중 채권자 예상배당액은 207,640,400원, 미배당액은 262,466,178원입니다. 집행비용 3,759,600원을 포함하면 매각대금 211,400,000원이 전부 소진됩니다. 당해세 및 임차인 최우선변제는 별도 반영되지 않은 배당 추정입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 권리 인수는 0원, 미배당만 확대
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 211,400,000원 | 207,640,400원 | 262,466,178원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 147,980,000원 | 145,108,280원 | 324,998,298원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 103,586,000원 | 101,335,796원 | 368,770,782원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 후순위 채권자의 미배당액은 커지지만, 제공된 시나리오상 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다. 즉 유찰에 따른 변화는 주로 배당 부족과 매각가격에 있고, 현재 자료상 별도 인수금이 추가되는 구조는 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 충남여자고등학교 동측 인근. 중대규모 공동주택, 단독주택, 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 남측 인근 선화로를 통해 계룡로(국도 32호선)와 연계되고, 남동·남서측에 시내버스정류장, 서측 근거리에 대전도시철도 1호선 오룡역이 있습니다.
- 단지 규모. 현대(132-2) 169세대, 1991.05.30 준공. 대상은 전용 84.945㎡, 9층 건물 중 1층입니다.
- 이용·상태. 아파트 단위세대로 이용 중이며 내부관리상태는 양호한 것으로 평가됐습니다. 공부와의 차이는 기재되지 않았고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역, 공시지가 1,122,000원/㎡. 재정비촉진지구·정비구역·지구단위계획구역 등은 접함으로 표시되어 있으며 교육환경 보호구역 관련 제한이 존재합니다.
- 환금성. 최근 12개월 동일면적 거래가 9건 확인되지만 가격 추세가 과거 대비 -22.4%로 하락해, 과거 고점 거래보다 최근 거래 가격대가 중요한 구간입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최신 시세를 상한으로 확인. 최신 거래 215,000,000원, 최근 12개월 평균 226,333,333원과 현재 최저가 211,400,000원의 차이를 층·수리상태와 함께 비교하세요.
- 1층 가격 검증. 2025년 9월 같은 면적 1층 거래가 208,000,000원, 2026년 2월 1층 거래가 255,000,000원으로 편차가 큽니다. 해당 호수 상태 확인이 중요합니다.
- 점유관계 확인. 임차인 신고는 없지만 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다. 현황조사서와 실제 점유자를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건의 당해세 여부와 실제 배당순위를 매각기일 전 최신 배당요구·교부청구 자료에서 확인하세요.
- 등기 원본 재확인. 말소기준권리와 후순위 권리의 변동, 경매취하·변경·추가 등기를 최신 등기사항전부증명서로 다시 대조하세요.
맺으며 — “70%까지 내려왔지만, 최근 시세와는 거의 붙어 있다”
이 사건은 권리와 가격을 분리해서 봐야 합니다. 권리 측면에서는 말소기준권리 이후 권리가 매각으로 정리되고 임차인 신고도 없어 예상 인수액이 0원인 단순한 구조입니다. 반면 가격은 감정가 302,000,000원에서 211,400,000원까지 내려와 겉으로는 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 최근 12개월 평균은 226,333,333원, 최신 거래는 215,000,000원이고, 최근 가격 흐름도 -22.4%입니다. 현재 가격은 최근 평균 아래이기는 해도 최신 거래와 거의 맞닿아 있습니다. 이 물건의 핵심은 ‘감정가보다 얼마나 싸졌나’보다 하락한 최근 시장에서 211,400,000원이 충분한 안전마진을 주는가를 확인하는 데 있습니다.
