현재 회차 인수는 0원이지만, 다음 유찰부터 보증금 잔액이 살아난다 — 화곡동 여명빌라 지층 비02호

서울남부지방법원 2025타경13014. 서울 강서구 화곡동 월정로30나길 19에 있는 다세대주택 지층 비02호입니다. 감정가 188,000,000원에서 한 차례 유찰되어 최저매각가는 150,400,000원입니다. 현재 소유자 조현래는 2021.12.27. 이 주택을 거래가 150,000,000원에 취득했습니다. 현 최저가는 당시 거래가보다 400,000원 높은 수준이지만, 과거 취득가격은 현재 시세를 확정하는 근거가 아니므로 가격 메리트는 별도로 검증해야 합니다.

권리분석의 핵심은 등기부에 남은 압류나 가압류가 아니라 말소기준보다 앞선 임차인입니다. 김미경은 임대차계약일 2021.01.30., 확정일자 2021.02.02., 주민등록일 2021.02.24., 점유개시일 2021.02.26.으로, 말소기준인 국민건강보험공단 압류일 2023.04.04.보다 모두 빠릅니다. 따라서 후순위 권리들이 매각으로 소멸하더라도 김미경의 미배당 보증금은 매수인에게 남을 수 있습니다.

물건 개요

① 임차인 분석 — 현재 0원, 배당 미달 시 즉시 인수

실제 임차인은 1명이며 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아닙니다. 임차권등기 자체는 2023.07.18. 접수됐지만, 대항력과 우선변제권을 판단하는 전입·점유·확정일자는 모두 말소기준권리보다 앞섭니다. 매각물건명세서도 “배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함”이라고 명시하고 있습니다.

② 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 선순위 임차인은 조건부 존속

말소기준권리는 2023.04.04. 접수된 국민건강보험공단 압류입니다. 그 뒤의 한국토지주택공사 가압류, 강서구 압류, 강제경매개시결정, 오케이캐피탈 가압류는 매각으로 소멸합니다. 그러나 김미경의 전입·확정·점유는 말소기준보다 앞서므로, 등기 순위만 보고 임차권까지 깨끗하게 사라진다고 판단하면 안 됩니다.

③ 회차별 실질취득 — 최저가 하락만 보면 안 된다

2회 유찰부터는 낙찰가가 보증금보다 낮아지면서 낙찰가가 내려간 만큼 인수액이 늘어나는 구조가 시작됩니다. 2회 유찰 시 표면 최저가는 120,320,000원이지만 실질취득은 132,484,480원이고, 3회 유찰 시에도 132,132,608원입니다. 따라서 이 물건은 다음 회차부터 최저가만 보고 “1.2억대·9천만원대 물건”이라고 평가해서는 안 되며, 낙찰가와 인수액을 합친 실질취득액으로 판단해야 합니다.

④ 가격 판단 — 실거래 근거 없이 ‘싸다’고 할 수 없다

여명빌라는 10세대, 사용승인일 2000.12.16.인 소규모 다세대주택입니다. 비교 대상 면적은 65.88㎡이나 동일 면적 실거래 비교표본이 확인되지 않으며, 단지 통계상 평균 유찰 횟수는 1.0회, 매각률은 0.0%입니다. 따라서 감정가 대비 80%라는 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 결론 내릴 근거가 없습니다.

현재 최저가 150,400,000원은 소유자의 2021년 취득가 150,000,000원과 거의 같지만, 2021년 거래가격은 현재 가격을 보증하지 않습니다. 특히 본건은 지층이고 10세대 규모의 다세대이므로, 층·채광·습기·누수·환기 상태와 실제 매수층을 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 150,400,000원 가정)

배당모형상 임차보증금은 전액 변제되고 매수인 인수액은 0원입니다. 국민건강보험공단 압류액, 당해세 및 실제 집행비용 등에 따라 배당액과 인수액은 달라질 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 월정초등학교 동측 인근으로, 주변은 다세대주택·소규모 아파트·학교 등이 소재하는 지역입니다.
• 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 근거리에 수도권 지하철 2·5호선 까치산역이 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물의 지층 비02호이며, 사용승인일은 2000.12.16.입니다.
• 도로. 건물 서측으로 폭 약 4m 내외의 포장도로와 접합니다.
• 토지·규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 공항 중요시설물보호지구, 수평표면구역, 대공방어협조구역, 소규모주택정비 관리지역, 과밀억제권역 등에 포함됩니다.
• 공부 상태. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 10세대 소규모 다세대의 지층 물건이고 동일 면적 실거래 비교표본이 없어, 매도 기간과 적정 매도가를 보수적으로 검토해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 최신 배당액 재계산. 국민건강보험공단 압류액, 당해세, 집행비용을 확인해 임차보증금 130,000,000원이 실제로 전액 배당되는지 다시 계산하세요.
• 입찰가와 인수액 합산. 2회 유찰 시 120,320,000원이 아니라 인수액을 더한 132,484,480원, 3회 유찰 시 132,132,608원을 기준으로 비교하세요.
• 임차인 현황 확인. 임차권등기가 있어도 현재 점유 여부를 단정할 수 없으므로 전입세대확인, 현장 방문, 관리관계인 탐문으로 실제 점유와 인도 일정을 확인하세요.
• 지층 상태 확인. 채광·환기·결로·곰팡이·침수·누수·배수 상태와 창호 및 난방설비를 직접 점검하세요.
• 내부 구조 대조. 현장조사 당시 폐문·이해관계인 부재로 건축물현황도와 외관·탐문을 기준으로 평가됐으므로 내부 상태와 구조를 확인하세요.
• 건물명 대조. 현황상 건물명칭은 여명빌라로 기재돼 있으므로 도로명주소와 집합건물 동·호수를 현장에서 대조하세요.
• 원본 확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 및 조세채권 자료를 입찰 직전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원”은 이번 회차의 계산일 뿐이다

이 물건은 후순위 압류와 가압류가 매각으로 소멸한다는 점만 보면 단순해 보입니다. 하지만 말소기준보다 앞선 대항력 임차인 김미경의 보증금 130,000,000원이 권리분석의 중심입니다. 기준 매각가 150,400,000원에서는 배당모형상 보증금 전액 변제가 가능해 인수액이 0원이지만, 조세·비용으로 배당이 줄거나 한 차례 더 유찰되면 미배당 잔액이 매수인에게 이어집니다.

특히 2회 유찰 시 표면 최저가는 120,320,000원으로 낮아져도 실질취득은 132,484,480원, 3회 유찰 시에도 132,132,608원입니다. 유찰이 계속돼도 총취득비용은 대항력 보증금 부근에서 쉽게 내려가지 않습니다. 동일 면적 실거래 비교표본까지 부족하므로 결론은 “현재 회차 인수는 추정상 0원, 권리는 조건부, 가격 메리트는 검증 전까지 보류”입니다.