대전지방법원 2025타경3900. 대전광역시 서구 내동 25-59의 토지와 주건축물제1동이 일괄매각되는 사건입니다. 감정 이용상태는 근린생활시설 및 다가구주택이고, 건물은 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 4층입니다. 말소기준권리는 2023.01.05 문창신용협동조합 근저당권으로 채권최고액은 1,080,000,000원입니다. 그 뒤 경매개시결정과 세금·건강보험 압류, 주택임차권등기가 이어집니다.
확인된 임차 관련 전입일은 모두 말소기준일인 2023.01.05보다 뒤입니다. 따라서 제공된 판정상 대항력은 모두 없음으로 정리되고, 현재·유찰 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 보증금이 확인되지 않은 점유자가 많고, 국세·지방세 압류가 있어 배당표의 소유자 잔여금은 실제로 달라질 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경3900 |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 서구 내동 25-59 · 대전광역시 서구 동서대로997번길 28 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 근린생활시설 및 다가구주택 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 |
| 토지 | 대 · 368.8㎡ · 제2종일반주거지역 · 주거기타 |
| 소유자 | 정지유 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,680,459,200원 / 1,680,459,200원 (신건) |
| 신청채권자 | 문창신용협동조합 |
| 청구액 | 935,711,193원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후 권리는 원칙적으로 소멸
말소기준은 2023.01.05 설정된 문창신용협동조합 근저당권입니다. 근저당권은 2025.11.27 확정채권양도를 원인으로 케이씨유엔피엘대부주식회사에 이전등기됐습니다. 이후 확인되는 경매개시결정과 압류, 주택임차권등기는 모두 기준권리 이후입니다. 제공된 권리판정상 경매개시결정·압류·주택임차권은 매각으로 소멸하고, 매수인 인수액은 0원입니다.
② 임차관계 — 대항력 없음 판정, 보증금 미상 점유자는 별도 확인
확인된 전입일은 모두 2023.01.05 말소기준 이후입니다. 따라서 현재 자료상 대항력은 없지만, 보증금이 확인되지 않은 점유자가 다수 있으므로 계약서·배당요구·현황조사 원문을 입찰 전에 다시 대조하는 것이 핵심입니다. 등기된 주택임차권 4건 역시 전입일이 모두 말소기준 이후입니다.
| 임차인 / 점유자 | 부분 | 전입일 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김주영 | 302호 | 2024.05.20 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이선영 | 201호 | 2025.02.26 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김경아 | 202호 | 2024.08.12 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 박정민 | 204호 | 2024.03.29 | 미상 | 대항력 없음 배당요구 2025.10.23 승계 없음 |
| 주재이 | 205호 | 2025.02.25 | 미상 | 대항력 없음 배당요구 2025.12.18 승계 없음 |
| 김일호 | 301호 | 2023.03.02 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 곽미연 | 303호 | 2023.07.06 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 강현 | 304호 | 2023.06.27 | 미상 | 대항력 없음 배당요구 2025.10.22 승계 없음 |
| 나세영 | 306호 | 2024.01.03 | 미상 | 대항력 없음 배당요구 2025.12.31 승계 없음 |
| 이병국 | 401호 | 2023.08.18 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 주식회사 위드카넷 | 1층 | 2025.05.13 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이원선 | 203호 · 24.11㎡ | 2023.08.29 | 70,000,000원 | 대항력 없음 배당요구 2025.10.23 승계 없음 |
| 김래춘 | 402호 · 69.2㎡ | 2023.07.26 | 150,000,000원 | 대항력 없음 배당요구 2025.11.26 승계 없음 |
| 정현영 | 206호 · 29㎡ | 2023.10.30 | 40,000,000원 | 대항력 없음 배당요구 2025.12.19 승계 없음 |
| 이두리 | 305호 · 약28㎡ | 2023.11.20 | 50,000,000원 | 대항력 없음 배당요구 2025.12.26 승계 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 1,680,459,200원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 19,204,592원 |
| 을구 1번 근저당권 · 문창신용협동조합 | 1,080,000,000원 | 1,080,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 581,254,608원 |
현재 계산은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 값입니다. 국세·지방세가 우선 배당되거나 임차인 최우선변제가 발생하면 실제 잔여액은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 현재 회차와 유찰 시나리오 모두 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액보다 배당 부족이 먼저 발생
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 1,680,459,200원 | 1,080,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 1,344,367,360원 | 1,080,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 1,075,493,888원 | 1,062,338,949원 | 17,661,051원 | 0원 |
2회 유찰 시에는 배당재원이 줄면서 근저당 채권최고액 기준 미배당이 17,661,051원 발생합니다. 그러나 제공된 시나리오상 이 부족액이 매수인에게 승계되지는 않고, 인수액은 계속 0원입니다. 신청채권자 청구액 935,711,193원은 각 시나리오에서 충족되는 것으로 계산돼 있습니다.
⑤ 가격 판단 — 실거래 시세가 없어 ‘싸다’고 단정할 수 없다
이 사건에는 최근 12개월 평균 실거래가, 최신 거래가, 최근 추세 자료가 없습니다. 따라서 감정가 1,680,459,200원이나 유찰가만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 근거는 없습니다. 이 물건은 토지와 근린생활시설·다가구주택이 함께 매각되는 구조이므로, 실제 입찰가격은 토지와 건물의 상태·임대현황·도로 저촉 등을 함께 확인해 판단해야 합니다.
⑥ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 대전광역시 서구 괴정동 소재 대전서중학교 남서측 인근이며, 주택·근린생활시설·학교 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건과 인근까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 간선도로와 버스정류장이 있습니다.
- 이용상태. 근린생활시설 및 다가구주택 등으로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층으로, 위생·급배수·전기·난방·승강기설비가 갖추어져 있습니다.
- 토지. 면적 368.8㎡, 지목 대, 완경사·세로장방·세로한면(가) 조건입니다.
- 계획·규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·정비구역에 포함되고, 중로2류(폭 15m~20m)에 저촉됩니다.
- 공시지가. 780,300원/㎡입니다.
- 도로 저촉. 토지는 도시계획도로에 일부 저촉되며 감정평가에도 이를 반영한 것으로 기재돼 있습니다.
- 위반건축물. 위반사항은 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 2023.01.05 문창신용협동조합 근저당권과 이후 케이씨유엔피엘대부주식회사로의 확정채권양도 관계를 최신 등기부로 다시 확인하세요.
- 세금 우선순위. 서구(대전광역시)·국민건강보험공단·국 명의 압류 중 당해세 또는 우선징수 대상이 있는지 확인하세요.
- 보증금 미상 점유자. 보증금이 확인되지 않은 각 호실의 임대차계약과 배당요구 여부를 매각물건명세서·현황조사·문건접수 원본으로 대조하세요.
- 임차권등기. 이원선 70,000,000원, 김래춘 150,000,000원, 정현영 40,000,000원, 이두리 50,000,000원의 임차권등기와 배당요구를 확인하세요.
- 일괄매각 범위. 토지·건물과 제시외 건물이 일괄매각되는 범위를 감정평가서 도면과 함께 확인하세요.
- 도시계획도로. 토지 일부가 중로2류에 저촉되므로 실제 이용제한과 향후 사업 영향을 확인하세요.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 주변 다가구·근린생활시설·토지 거래와 임대수익을 별도로 검증하세요.
맺으며 — 권리 인수는 0원, 승부처는 세금·임차관계·가격 검증
이 사건의 말소기준은 2023.01.05 근저당권으로 명확하고, 확인된 전입과 임차권등기는 모두 그 이후입니다. 제공된 배당 시나리오에서도 현재 회차부터 2회 유찰까지 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 국세·지방세 압류와 보증금 미상 점유자가 함께 존재하고, 토지 일부는 도시계획도로에 저촉됩니다. 여기에 최근 실거래 비교자료가 없어 가격이 유리한지까지는 판단할 수 없습니다. 따라서 이 물건은 말소관계보다 세금 우선순위·호실별 임대차 원본·도로 저촉·실제 가격 검증이 입찰 전 핵심 확인사항입니다.
