서울남부지방법원 2025타경13035. 금천구 가산동 가산더블레스 11층 1106호로, 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다. 감정가는 211,000,000원, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 168,800,000원입니다. 표면상으로는 42,200,000원 낮아졌지만, 이 사건은 낙찰가만 보고 가격을 판단하면 안 됩니다.
임차인 육지민의 전입일은 2021.03.30, 확정일자는 2021.02.19입니다. 말소기준인 현상수 근저당권의 설정일 2024.03.28보다 앞서므로 대항력이 있고, 배당요구도 했습니다. 매각물건명세서 역시 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13035 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산동 234-41 가산더블레스 제11층 제1106호 도로명주소: 서울특별시 금천구 가산로5길 15 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 오피스텔로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 · 지하 1층 / 지상 12층 중 11층 · 사용승인일 2020.12.15 |
| 소유자 | 박지원 (2021.12.24. 매매 · 거래가액 217,000,000원 · 단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 211,000,000원 / 168,800,000원 (1회 유찰 · 감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 203,078,637원 |
| 매각기일 | 2026.07.23 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인
말소기준권리는 2024.03.28. 설정된 현상수의 근저당권 82,000,000원입니다. 이후의 주택임차권등기와 현재 강제경매개시결정 등기는 매각으로 소멸하지만, 임차인의 대항력은 등기일이 아니라 선행 전입과 점유를 기초로 판단합니다. 육지민은 2021.03.06. 점유를 개시하고 2021.03.30. 전입했으므로 말소기준권리보다 빠릅니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 이용 | 보증금 | 전입 / 확정 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 예상 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 육지민 | 건물 전부 주거(임차권등기) | 198,000,000원 | 2021.03.30 2021.02.19 | 배당요구 2025.05.09 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 승계 아님 | 32,363,200원 |
임차보증금은 198,000,000원이고, 현재 회차에서 집행비용 3,163,200원을 먼저 공제하면 임차인에게 배당 가능한 금액은 165,636,800원입니다. 따라서 부족분 32,363,200원은 매수인이 인수합니다. 현상수 근저당권과 신청채권자 한국주택금융공사의 청구액은 현재 배당 가정에서 모두 미배당입니다.
③ 가격 구조 — 최저가가 아니라 실질취득을 봐야 한다
현재 최저매각가만 보면 168,800,000원이지만 실제 자금 부담은 여기서 끝나지 않습니다. 매수대금에 임차보증금 미배당액을 더한 현재 회차의 실질취득은 201,163,200원입니다.
| 회차 | 예상 낙찰가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 1회 유찰 · 감정가 80% | 168,800,000원 | 32,363,200원 | 201,163,200원 |
| 2회 유찰 시 감정가 64% | 135,040,000원 | 65,650,560원 | 200,690,560원 |
| 3회 유찰 시 감정가 51.2% | 108,032,000원 | 92,280,448원 | 200,312,448원 |
동일 물건의 최근 실거래 비교자료는 확인되지 않아 현재 실질취득이 시세보다 싼지 비싼지는 단정할 수 없습니다. 2021.12.24. 등기된 취득 거래가액은 217,000,000원이지만 과거 취득가격은 현재 시세의 대체 자료가 될 수 없습니다. 응찰 전 같은 건물과 인근 오피스텔의 최신 거래를 별도로 대조해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 168,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 결과 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,163,200원 | 우선 공제 |
| 1. 임차인 육지민 보증금 | 198,000,000원 | 165,636,800원 | 32,363,200원 매수인 인수 |
| 2. 근저당권 · 현상수 | 82,000,000원 | 0원 | 전액 미배당 |
| 3. 경매신청 · 한국주택금융공사 | 203,078,637원 | 0원 | 전액 미배당 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 잔여 없음 |
집행비용은 매각가의 1.9%로 추정된 금액입니다. 당해세 등 실제 우선채권이 추가되면 임차인 배당액이 감소해 매수인 인수액이 더 늘어날 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 금천구 독산동 소재 세일중학교 남서측 인근으로, 주위는 아파트단지, 오피스텔, 공장, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 근거리에 지하철 1호선 독산역이 위치합니다.
- 건물. 2020.12.15. 사용승인된 지하 1층·지상 12층 건물의 11층 호실입니다. 위생·급배수·난방·승강기·화재탐지·소화전·기계식 주차설비가 구비돼 있습니다.
- 용도. 사건상 근린시설로 분류됐으나 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다. 공부상 용도와 실제 이용상태를 건축물대장 및 현장에서 재확인해야 합니다.
- 토지·도로. 2필지 일단의 가장형 평지이며, 업무시설과 제1종근린생활시설의 건부지로 이용 중입니다. 북측과 동측으로 각각 약 10미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·준공업지역·지구단위계획구역이며 과밀억제권역, 교육환경보호구역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역 등에 해당합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준으로 상한 설정. 현재 회차의 판단가격은 최저가 168,800,000원이 아니라 인수액을 포함한 201,163,200원입니다.
- 추가 유찰 착시 주의. 2회·3회 유찰 시 낙찰가는 낮아지지만 인수액이 늘어 실질취득은 각각 200,690,560원과 200,312,448원입니다.
- 최신 시세 확인. 동일 건물·인근 오피스텔의 최근 12개월 거래와 최신 거래를 확인한 뒤 약 2억원의 실질취득과 비교해야 합니다.
- 임차인 명도. 배당 후에도 미배당 보증금이 남는 구조이므로, 인수금 정산과 인도 협의가 결합될 수 있습니다.
- 우선채권 확인. 당해세 등 추가 우선채권이 있으면 임차인 배당액이 줄어 매수인 인수액이 증가할 수 있으므로 배당기준 자료를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 등기부에 2021.12.24. 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 등록 상태와 매각 후 처리 여부를 관계기관 및 원본 문서로 확인해야 합니다.
- 용도 원본 대조. 사건상 근린시설과 감정평가상 오피스텔 이용상태가 함께 나타나므로 건축물대장·전입 가능 여부·대출 취급 조건을 직접 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 종기 관련 서류를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “최저가 하락 ≠ 실질취득 하락”
이 사건의 핵심은 단순합니다. 육지민의 전입은 2021.03.30., 말소기준 근저당권은 2024.03.28.이므로 임차인은 대항력을 갖습니다. 현재 최저가 168,800,000원에서 임차인은 165,636,800원을 배당받고, 남는 보증금 32,363,200원은 매수인이 인수합니다.
따라서 현재 회차 실질취득은 201,163,200원입니다. 추가 유찰 시에도 낙찰가가 떨어진 만큼 인수액이 증가해 실질취득은 약 2억원 안팎에 유지됩니다. 실거래 비교자료가 확인되지 않은 상태에서 168,800,000원만 보고 싸다고 결론 내릴 수 없습니다. 권리는 명확하지만 부담도 명확한 인수형 물건이며, 약 2억원의 실질취득이 최신 시세보다 충분히 낮은지 확인된 뒤에야 입찰 판단이 가능합니다.
