서울남부지방법원 2025타경13035. 가산더블레스 제11층 제1106호입니다. 사건의 핵심은 최저가가 아니라 선순위 대항력 임차인입니다. 육지민은 2021.02.19 확정일자를 받고, 2021.03.06 점유를 개시했으며, 2021.03.30 주민등록을 마쳤습니다. 반면 현재 말소기준권리는 2024.03.28 설정된 현상수의 근저당권 82,000,000원입니다. 따라서 임차인의 전입이 말소기준권리보다 앞서고, 제공된 권리판정도 대항력 있음으로 확인됩니다.
임차보증금은 198,000,000원이고 배당요구도 했습니다. 현재 최저매각가 108,032,000원을 가정한 배당표에서는 집행비용 2,312,448원을 제외한 105,719,552원이 임차인에게 우선 배당되고, 부족분 92,280,448원은 매수인이 인수합니다. 즉 “3회 유찰되어 최저가가 감정가의 51%”라는 숫자만으로 가격 메리트를 평가해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13035 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산동 234-41 가산더블레스 제11층 제1106호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 오피스텔로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 · 지하 1층 / 지상 12층 · 제11층 제1106호 · 사용승인일 2020.12.15 |
| 소유자 | 박지원 |
| 감정가 / 최저가 | 211,000,000원 / 108,032,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 203,078,637원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 임차인이 말소기준보다 먼저다
임차인 현황
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 육지민 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 198,000,000원 | 전입 2021.03.30 확정 2021.02.19 점유개시 2021.03.06 | 대항력 有 우선변제 잔액 인수 |
육지민은 배당요구를 했고, 배당요구일은 2025.05.09입니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다. 보증금을 중복 합산할 사유가 없습니다.
② 유찰과 실질취득 — 낙찰가가 내려가면 인수액이 올라간다
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 사건에서는 낙찰가만 낮아진다고 총 부담이 함께 낮아지지 않습니다. 배당받지 못한 보증금이 매수인 인수액으로 이동하기 때문입니다. 이 사건도 현재 회차에서 최저가 108,032,000원에 인수액 92,280,448원이 붙습니다.
| 회차 | 최저가 | 매수인 인수 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 (감정가 51%) | 108,032,000원 | 92,280,448원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 41%) | 86,425,600원 | 113,530,061원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 33%) | 69,140,480원 | 130,504,049원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 108,032,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,312,448원 |
| 1. 임차인 육지민 보증금 | 198,000,000원 | 105,719,552원 |
| 2. 근저당권 · 현상수 | 82,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 한국주택금융공사 | 203,078,637원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차인 보증금 중 105,719,552원이 배당되고 92,280,448원이 매수인에게 인수됩니다. 현상수 근저당과 한국주택금융공사 청구액은 배당액이 0원으로 계산되어 있으며, 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 등기 흐름에서 볼 부분
- 소유권. 박지원은 2021.12.24 공유자전원지분전부 이전으로 소유권을 취득했고, 등기 거래가액은 217,000,000원입니다.
- 민간임대주택. 2021.12.24 민간임대주택등기가 기재되어 있습니다.
- 과거 압류. 국민건강보험공단 압류는 2023.08.11 등기됐다가 2024.09.25 해제로 말소됐습니다.
- 과거 경매. 현상수의 2024.12.11 임의경매개시결정은 2025.08.11 취소기각결정 후 2025.09.01 말소됐습니다.
- 현재 경매. 한국주택금융공사의 2025.10.31 강제경매개시결정이 현재 사건 2025타경13035로 이어집니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 해당 호실은 오피스텔로 이용중입니다.
- 주위환경. 세일중학교 남서측 인근으로 아파트단지, 오피스텔, 공장, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 근거리에 지하철 1호선 독산역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하 1층·지상 12층 건물이며, 사용승인일은 2020.12.15입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기·화재탐지 및 경보·소화전·기계식 주차설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 2필지 일단의 가장형 평지로 업무시설(오피스텔)·제1종근린생활시설 건부지로 이용중입니다.
- 도로. 북측과 동측으로 각각 노폭 약 10미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·준공업지역·지구단위계획구역에 해당합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가만 보지 말 것. 현재 최저가 108,032,000원보다 대항력 임차보증금 198,000,000원이 크므로 실질취득 판단은 보증금 인수까지 합쳐 봐야 합니다.
- 현재 인수액 확인. 현재 회차 기준 매수인 인수액은 92,280,448원입니다.
- 유찰 효과 재계산. 4회 유찰 시 인수액 113,530,061원, 5회 유찰 시 130,504,049원으로 커집니다.
- 임차인 배당 확인. 육지민은 확정일자와 배당요구가 있어 우선변제권을 행사하므로 실제 배당 결과와 미배당 잔액을 반드시 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 등기부에 민간임대주택등기가 기재되어 있으므로 매각 전 원문과 관련 서류를 함께 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당 관련 원본을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “51% 최저가”보다 “1.98억 보증금”이 중요하다
이 물건은 감정가 211,000,000원에서 3회 유찰되어 최저가가 108,032,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 할인된 것처럼 보이지만, 권리구조를 넣으면 전혀 다른 그림이 됩니다. 대항력 있는 임차인 육지민의 보증금은 198,000,000원이고, 현재 회차에서 92,280,448원을 매수인이 인수합니다. 더 유찰되면 낙찰가는 낮아지는 대신 인수액이 113,530,061원, 130,504,049원으로 커집니다. 따라서 이 사건은 최저가 할인율이 아니라 보증금 약 198,000,000원 수준의 실질취득 부담을 기준으로 판단해야 합니다. 시세와의 유불리를 확인하지 않은 채 “감정가의 51%라서 싸다”고 결론내리는 것은 이 사건의 핵심 권리구조와 맞지 않습니다.
