서울남부지방법원 2025타경13059. 강서구 화곡동 정감타운 제5층 제502호로, 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대)로 이용 중인 물건입니다. 감정가는 288,000,000원이고 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 147,456,000원입니다. 숫자만 보면 감정가의 51.2%까지 내려온 물건처럼 보이지만, 이 사건은 낙찰가만으로 취득원가를 판단하면 안 되는 전형적인 대항력 임차인 인수형입니다.
최수지는 2020.04.06 전입했고, 보증금은 253,000,000원입니다. 말소기준으로 잡힌 주택도시보증공사 가압류의 접수일은 2024.04.05이므로 전입이 훨씬 앞섭니다. 확정일자와 배당요구도 있어 우선변제를 받지만, 현재 매각가 가정에서는 집행비용을 제외한 144,591,616원만 배당되고 108,408,384원이 남습니다. 매각물건명세서에도 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13059 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 346-81 정감타운 제5층 제502호 |
| 도로명 | 서울특별시 강서구 곰달래로19나길 15-6 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) · 제5층 제502호 |
| 대상 면적 | 33.81㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 6층 · 사용승인일 2016.09.22 |
| 소유자 | 김선태 |
| 감정가 / 최저가 | 288,000,000원 / 147,456,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 297,299,535원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심
등기부상 과거 화곡신용협동조합 근저당권은 2017.08.24 이미 말소됐고, 유창오의 주택임차권도 2020.04.13 말소됐습니다. 현 경매의 말소기준은 2024.04.05 주택도시보증공사 가압류입니다. 그러나 최수지는 그보다 앞선 2020.04.06 전입을 갖추고 있어 매수인에게 대항할 수 있는 임차인으로 분석됩니다. 임차권등기 자체는 매각으로 소멸하더라도 배당받지 못한 보증금 잔액은 매수인에게 넘어갑니다.
② 임차인·점유관계 — 실제 조사상 6명, 인수 핵심은 최수지
| 성명 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최수지 | 2020.04.06 | 253,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 108,408,384원 인수 |
| ENKHTAMIR AMINBILEG | 2025.09.22 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| GANBAT ANUJIN | 2025.09.22 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| TUVSHINKHUU ENKHTAMIR | 2025.09.22 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| TSEDENDAMBA PUREV | 2025.09.25 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| LKHAMSUREN TUVSHINKHUU | 2025.09.25 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
현황조사상 확인되는 임차·점유자는 6명이며 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없습니다. 최수지 외 5명은 전입일이 2025.09.22 또는 2025.09.25로 말소기준권리인 2024.04.05보다 늦어 대항력이 없는 것으로 정리되어 있습니다. 다만 이 5명의 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 실제 임대차 조건과 점유관계는 매각물건명세서 및 현황을 다시 대조할 필요가 있습니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
정감타운C의 확인 거래는 7건이며 전체 평균은 206,714,285원입니다. 그러나 과거 거래에는 255,000,000원 등 높은 가격이 섞여 있으므로 현재 가격 판단은 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 174,000,000원이며, 최근 거래 흐름은 이전 구간 대비 -18.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.07 | 29.97㎡ | 3 | 174,000,000원 |
| 2024.06 | 27.0㎡ | 3 | 200,000,000원 |
| 2024.06 | 27.0㎡ | 3 | 208,000,000원 |
| 2024.06 | 25.27㎡ | 6 | 255,000,000원 |
| 2022.06 | 27.0㎡ | 3 | 180,000,000원 |
| 2022.04 | 29.97㎡ | 2 | 210,000,000원 |
| 2022.04 | 29.65㎡ | 4 | 220,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 1건 | 174,000,000원 |
표면 최저가 147,456,000원은 최근 12개월 평균의 84.7%지만, 이 사건에서는 그 비율을 가격 메리트로 사용할 수 없습니다. 인수액을 포함한 실질취득가 255,864,384원은 최근 12개월 평균 174,000,000원의 147.0% 수준입니다. 게다가 대상 면적은 33.81㎡이고 확인된 거래 표본은 25.27㎡~29.97㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 정확한 동일면적 시세라고 단정할 수는 없지만, 현재 확인되는 최신 가격 데이터만으로는 실질취득가가 저렴하다고 볼 근거가 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 147,456,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,864,384원 |
| 1. 임차인 최수지 보증금 | 253,000,000원 | 144,591,616원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,517,500,000원 | 0원 |
| 3. 경매신청 · 한국주택금융공사 | 297,299,535원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 최수지 보증금 중 108,408,384원이 미배당되어 매수인이 인수합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 인수액이 커진다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 매각가+인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 3회 유찰 | 147,456,000원 | 108,408,384원 | 255,864,384원 |
| 4회 유찰 시 | 117,964,800원 | 137,486,707원 | 255,451,507원 |
| 5회 유찰 시 | 94,371,840원 | 160,726,853원 | 255,098,693원 |
이 표가 이 사건의 구조를 가장 잘 보여줍니다. 유찰돼 낙찰가가 147,456,000원에서 117,964,800원, 다시 94,371,840원으로 내려가도 임차보증금 미배당액이 108,408,384원 → 137,486,707원 → 160,726,853원으로 늘어납니다. 결과적으로 매수인의 총 부담은 약 255,000,000원대에 머뭅니다. 즉 최저가 하락이 곧 실질취득가 하락으로 이어지는 물건이 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중이며, 정감타운C는 총 15세대입니다.
- 입지. 화곡1동주민센터 북동측 인근으로 단독주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재한 지역이며 주위 환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근 버스정류장이 있으며, 비교적 원거리에 까치산역(지하철 2호선·5호선)이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 도로. 본건 서측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)·중요시설물보호지구(공항)·수평표면구역·대공방어협조구역·과밀억제권역·토지거래계약에 관한 허가구역에 해당합니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 거래 표본. 확인된 거래는 7건이며 최근 12개월 거래는 1건입니다. 대상면적 33.81㎡와 거래 표본 면적이 일치하지 않아 직접 비교에는 한계가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최수지 보증금 잔액 확인. 현재 회차 기준 인수 추정액은 108,408,384원입니다. 실제 배당표 확정 전까지 배당금과 인수액을 다시 계산해야 합니다.
- 실질취득가 기준으로 판단. 현재 최저가 147,456,000원이 아니라 인수액을 포함한 255,864,384원을 기준으로 시세와 비교해야 합니다.
- 최근 시세 우선. 전체 7건 평균 206,714,285원보다 최근 12개월 평균·최신 거래 174,000,000원과 -18.0% 추세를 우선해 판단해야 합니다.
- 면적 차이 확인. 본건 대상면적은 33.81㎡인데 확인된 거래 표본은 25.27㎡~29.97㎡입니다. 같은 면적·층·상태의 추가 비교가 필요합니다.
- 현재 점유관계 확인. 최수지 외 현황조사상 5명의 전입이 확인되며 보증금·확정일자는 미상입니다. 말소기준 이후 전입이라 대항력은 없지만 실제 점유·명도 상태는 현장 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 내역과 매각기일 전 변경사항을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “147,456,000원짜리 물건”으로 보면 안 된다
이 사건의 표면 가격은 3회 유찰된 147,456,000원이지만, 실제 권리구조는 전혀 다릅니다. 대항력 있는 최수지의 보증금 253,000,000원이 매각대금에서 전액 배당되지 않아 현재 회차 기준 108,408,384원을 매수인이 인수합니다. 그래서 실질취득가는 255,864,384원입니다.
더 중요한 점은 추가 유찰이 일어나도 인수액이 그만큼 증가한다는 것입니다. 4회 유찰 시 매각가+인수는 255,451,507원, 5회 유찰 시에도 255,098,693원입니다. 반면 최근 12개월 평균과 최신 거래는 174,000,000원이고 거래 추세는 -18.0%입니다. 면적 차이가 있어 직접 동일물건 비교는 아니지만, 현재 자료만으로는 “유찰이 많이 됐으니 싸다”거나 “최저가가 최근 시세보다 낮으니 가격 메리트가 있다”고 평가할 수 없습니다. 이 물건의 핵심은 최저가가 아니라 대항력 임차인의 미배당 보증금까지 포함한 총 취득부담입니다.
