서울남부지방법원 2025타경13059. 서울 강서구 화곡동 정감타운 제5층 제502호로, 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중입니다. 이 사건의 권리분석 핵심은 말소기준 가압류 자체보다 그보다 먼저 대항요건을 갖춘 임차인입니다. 최수지는 2020.04.06. 전입·점유를 시작했고, 말소기준인 주택도시보증공사 가압류는 2024.04.05. 접수됐습니다. 따라서 최수지는 말소기준보다 앞선 대항력 있는 임차인으로 분석됩니다.
최수지의 임차보증금은 253,000,000원이고 확정일자와 배당요구도 갖췄습니다. 다만 현재 최저가 230,400,000원으로 매각된다고 가정하면 집행비용 4,025,600원을 먼저 공제한 뒤 임차인에게 226,374,400원이 배당되고, 부족한 26,625,600원은 매수인이 인수합니다. 낙찰가와 인수액을 합친 실질취득은 257,025,600원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13059 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 346-81 정감타운 제5층 제502호 도로명: 서울특별시 강서구 곰달래로19나길 15-6 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) · 전용 33.81㎡ · 6층 건물 중 5층 |
| 소유자 | 김선태 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 288,000,000원 / 230,400,000원 (1회 유찰, 감정가의 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 297,299,535원 |
| 매각기일 | 2026.07.23 |
| 사용승인일 | 2016.09.22 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸하지만 선순위 임차보증금은 남는다
2016.10.12. 설정된 화곡신용협동조합 근저당권은 2017.08.24. 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2024.04.05. 주택도시보증공사 가압류입니다. 가압류와 2025.10.31. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하지만, 최수지의 대항력은 등기일 2024.04.17.이 아니라 그보다 앞선 전입·점유일 2020.04.06.을 기준으로 판단해야 합니다.
유창오 명의 주택임차권은 2020.02.05. 등기됐다가 2020.04.13. 말소됐습니다. 현재 인수 판단의 대상은 보증금 253,000,000원의 최수지입니다. 2025년 9월 전입한 다섯 명은 모두 말소기준일보다 늦게 전입해 대항력은 없지만, 보증금과 계약내용이 확인되지 않아 점유 및 명도관계는 별도 확인이 필요합니다.
임차인·점유자 현황
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최수지 | 2020.04.06 | 253,000,000원 | 있음 | 있음 | 없음 |
| ENKHTAMIR AMINBILEG | 2025.09.22 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| GANBAT ANUJIN | 2025.09.22 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| TUVSHINKHUU ENKHTAMIR | 2025.09.22 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| TSEDENDAMBA PUREV | 2025.09.25 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| LKHAMSUREN TUVSHINKHUU | 2025.09.25 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
최수지는 확정일자 2022.03.23. 및 배당요구 2024.04.17.이 확인됩니다. 나머지 전입자들은 말소기준일 이후 전입으로 대항력은 없으나, 보증금·확정일자·배당요구 여부는 확인되지 않습니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 판단
정감타운C의 거래 자료는 총 7건입니다. 다만 대상 전용면적은 33.81㎡이고 거래 표본은 25.27㎡~29.97㎡로 면적이 일치하지 않아 직접 비교에는 한계가 있습니다. 그럼에도 현재 최저가 230,400,000원은 최근 12개월 평균이자 최신 거래인 174,000,000원의 132.4%이며, 인수액까지 합친 실질취득 257,025,600원은 147.7%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.07 | 29.97㎡ | 3 | 174,000,000원 |
| 2024.06 | 27.00㎡ | 3 | 200,000,000원 |
| 2024.06 | 27.00㎡ | 3 | 208,000,000원 |
| 2024.06 | 25.27㎡ | 6 | 255,000,000원 |
| 2022.06 | 27.00㎡ | 3 | 180,000,000원 |
| 2022.04 | 29.97㎡ | 2 | 210,000,000원 |
| 2022.04 | 29.65㎡ | 4 | 220,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 7건 | 206,714,285원 |
| 최근 12개월 | 29.97㎡ | 1건 | 174,000,000원 |
전체 평균 206,714,285원에는 2022년과 2024년의 상대적으로 높은 거래가 함께 포함돼 있습니다. 최근 12개월 평균은 174,000,000원이며, 최근 거래가 과거 거래보다 18.0% 하락한 흐름입니다. 따라서 전체 평균 대비 할인율만으로 가격 매력을 높게 평가해서는 안 됩니다. 대상 면적이 더 크다는 차이를 고려하더라도, 현재 최저가와 실질취득 모두 최근 거래 금액보다 높아 시세보다 저렴하다고 판단할 근거는 없습니다.
| 회차 | 최저가 | 인수액 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 230,400,000원 | 26,625,600원 | 257,025,600원 |
| 2회 유찰 시 | 184,320,000원 | 72,060,480원 | 256,380,480원 |
| 3회 유찰 시 | 147,456,000원 | 108,408,384원 | 255,864,384원 |
③ 예상배당표 (매각가 230,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,025,600원 |
| 1. 임차인 최수지 보증금 | 253,000,000원 | 226,374,400원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,517,500,000원 | 0원 |
| 3. 신청채권자 · 한국주택금융공사 | 297,299,535원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 매수인 인수 | - | 26,625,600원 |
매각대금은 집행비용과 최수지의 우선변제금에 전부 사용됩니다. 최수지 보증금 부족분 26,625,600원은 매수인이 인수합니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 6층 건물 내 5층으로, 도시형생활주택 단지형다세대로 이용 중입니다. 사용승인일은 2016.09.22.입니다.
- 입지. 화곡1동주민센터 북동측 인근이며, 단독주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재된 지역입니다. 주위 환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 까치산역(지하철 2호선·5호선)은 비교적 원거리에 있으며 대중교통 이용 여건은 보통입니다.
- 도로·토지. 서측으로 폭 약 4m의 포장도로에 접하며, 완경사의 정방형 토지입니다. 공시지가는 3,625,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함됩니다.
- 환금성. 정감타운C는 15세대 규모이고 거래 표본이 7건으로 제한적입니다. 최근 거래는 174,000,000원이며 최근 거래 흐름은 과거 대비 18.0% 하락했습니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 승강기·도시가스·급배수·위생설비가 설치돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 응찰가가 아니라 실질취득 계산. 낙찰가에 최수지 보증금 미배당액을 더해 총부담을 계산해야 합니다. 현재 회차 기준 총액은 257,025,600원입니다.
- 임차보증금 잔액 확인. 매각대금과 집행비용에 따라 실제 인수액이 달라질 수 있으므로 배당표와 채권계산서, 매각물건명세서를 최종 대조해야 합니다.
- 점유관계 확인. 2025년 9월 전입자 다섯 명은 대항력은 없지만 계약관계와 보증금이 미상입니다. 현장 방문과 점유자 면담을 통해 실제 사용관계 및 명도 난도를 확인해야 합니다.
- 면적이 다른 거래 주의. 대상은 33.81㎡이고 거래 표본은 25.27㎡~29.97㎡입니다. 단순 총액 비교만으로 적정가를 확정하지 말고 층·면적·내부 상태를 함께 대조해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 12개월 거래는 174,000,000원 1건이고 최근 흐름은 과거 대비 18.0% 하락했습니다. 오래된 고가 거래가 포함된 전체 평균 206,714,285원을 기준으로 가격을 높게 평가하지 않아야 합니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 2018.01.08. 민간임대주택 등록을 원인으로 한 등기가 2022.11.30. 기재돼 있으므로 매각 후 행정상 처리와 적용 관계를 확인해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 공용부분 관리비 체납과 당해세 등 배당표에 반영되지 않은 부담이 있는지 관리주체와 원본 서류를 통해 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰가가 내려가도 총부담은 내려가지 않는다”
이 사건은 1회 유찰돼 최저가가 감정가의 80%인 230,400,000원까지 내려왔습니다. 그러나 최수지의 보증금 253,000,000원이 낙찰가보다 크고 대항력도 있어, 배당되지 않는 26,625,600원을 매수인이 인수합니다. 현재 회차 실질취득은 257,025,600원입니다.
2회 또는 3회 유찰돼 낙찰가가 더 내려가더라도 인수액이 각각 72,060,480원과 108,408,384원으로 늘어 실질취득은 계속 255,864,384원~257,025,600원에 머뭅니다. 반면 최근 12개월 평균과 최신 거래는 174,000,000원이고 최근 추세도 18.0% 하락했습니다. 면적이 완전히 일치하지 않는다는 한계는 있지만, 적어도 현재 구조를 시세보다 싸거나 유찰 메리트가 큰 물건으로 평가할 수는 없습니다. 후순위 권리는 소멸하지만 선순위 임차보증금은 인수된다. 이 사건의 결론은 권리와 가격 모두 보수적 접근입니다.