수원지방법원 2025타경52404. 시흥 정왕동 주공2 218동 3층 303호, 아파트로 이용 중인 물건입니다. 소유자 최윤지는 2021년 6월 5일 매매계약을 원인으로 200,000,000원에 취득했고, 2022년 1월 28일 소유권이전등기를 마쳤습니다. 그런데 이 사건에서 가격보다 먼저 봐야 할 것은 임차권의 순위입니다. 한상규의 주민등록·점유개시일은 2022년 3월 4일, 확정일자는 2022년 1월 24일이고, 임차보증금은 240,000,000원입니다.
말소기준권리는 2024년 5월 10일 롯데카드 가압류입니다. 한상규는 이보다 앞선 2022년 3월 4일에 주민등록과 점유를 갖춘 것으로 기록돼 있어 대항력 있는 임차인으로 분류됩니다. 2024년 3월 20일에는 임차보증금 240,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤고, 배당요구도 한 상태입니다. 예상배당표상 현 회차에서 임차인에게 225,980,000원이 배당되고, 나머지 14,020,000원은 매수인 인수로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52404 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 정왕동 시화지구1868 주공아파트 218동 3층 303호 |
| 도로명주소 | 경기도 시흥시 정왕대로117번길 9 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 59.97㎡ · 지하1층/지상5층 건물 중 3층 |
| 사용승인 | 1997.10.21 |
| 소유자 | 최윤지 (2021.06.05 매매 · 거래가액 200,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 230,000,000원 / 230,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한상규 / 279,717,807원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 2.40억 임차권
현재 소유권과 관련해 중요한 흐름은 2022년 최윤지의 취득 이후입니다. 임차인 한상규의 계약일자는 2022년 1월 15일, 확정일자는 2022년 1월 24일, 주민등록 및 점유개시는 2022년 3월 4일입니다. 이후 2024년 3월 20일 임차권등기가 이뤄졌고, 말소기준인 2024년 5월 10일 롯데카드 가압류가 뒤따릅니다. 따라서 이 임차권은 말소기준보다 앞선 권리로 분석되며, 배당으로 회수되지 못한 보증금은 매수인에게 남습니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한상규 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.03.04 | 2022.01.24 | 240,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 미배당 승계 |
실제 임차인 1명. 보증기관 대위·승계로 중복 신고된 임차인은 없습니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득’을 비교해야 한다
주공2 동일 면적대의 최근 12개월 실거래 12건 평균은 205,583,333원이고, 최신 거래는 2026년 8월 210,000,000원입니다. 거래 범위는 179,000,000원~227,000,000원입니다. 그런데 현 회차에서 낙찰가 230,000,000원에 인수액 14,020,000원을 더한 실질취득액은 244,020,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.88㎡ | 2 | 210,000,000원 |
| 2026.07 | 59.67㎡ | 8 | 210,000,000원 |
| 2026.07 | 59.88㎡ | 3 | 195,000,000원 |
| 2026.06 | 59.67㎡ | 2 | 179,000,000원 |
| 2026.04 | 59.67㎡ | 5 | 208,000,000원 |
| 2026.04 | 59.67㎡ | 7 | 218,000,000원 |
| 2026.03 | 59.67㎡ | 5 | 209,000,000원 |
| 2026.02 | 59.67㎡ | 9 | 205,000,000원 |
| 2026.02 | 59.67㎡ | 7 | 180,000,000원 |
| 2026.01 | 59.97㎡ | 1 | 227,000,000원 |
| 2026.01 | 59.67㎡ | 10 | 215,000,000원 |
| 2025.12 | 59.97㎡ | 4 | 211,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 12건 | 205,583,333원 |
현재 실질취득 244,020,000원은 최근 12개월 평균의 약 118.7%이고, 최신 거래 210,000,000원의 약 116.2%입니다. 심지어 최근 12건의 최고가 227,000,000원보다도 17,020,000원 높습니다. 최저가 230,000,000원 자체도 최근 12개월 평균의 111.9%이므로, 현 회차에서는 가격상 저렴하다고 보기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 230,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,020,000원 |
| 1. 임차인 한상규 보증금 | 240,000,000원 | 225,980,000원 |
| 2. 롯데카드 가압류 | 22,118,595원 | 0원 |
| 3. 대구신용보증재단 가압류 | 68,619,990원 | 0원 |
| 4. 서울보증보험 가압류 | 76,756,520원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 한상규 | 279,717,807원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현 회차 예상배당 기준 임차보증금 부족분은 14,020,000원이며 매수인 인수로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 추정표입니다.
④ 유찰 시나리오 — 최저가는 내려가도 인수가 커진다
| 회차 | 낙찰가 | 매수인 인수 | 낙찰가+인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 230,000,000원 | 14,020,000원 | 244,020,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 184,000,000원 | 59,376,000원 | 243,376,000원 |
| 2회 유찰 · 64% | 147,200,000원 | 95,660,800원 | 242,860,800원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 현재 “아파트”로 이용 중이며, 철근콘크리트조 지하1층/지상5층 건물의 3층 303호입니다.
- 입지. 시흥초등학교 북서측 인근. 주변은 아파트·근린생활시설·학교가 소재하며 제반 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 북서측 왕복 6차선, 남서측 왕복 8차선, 북동측·남동측 왕복 4차선 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역·성장관리권역 등이 포함되며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 단지·거래. 주공2는 680세대, 사용승인 1997.10.21. 동일 면적대 최근 12건의 거래가 179,000,000원~227,000,000원에 형성돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가 대신 실질취득액 확인. 현 회차 최저가 230,000,000원만 보면 안 됩니다. 인수 14,020,000원을 더한 244,020,000원이 실제 비교 기준입니다.
- 유찰 착시 주의. 1회·2회 유찰 때 낙찰가는 184,000,000원·147,200,000원으로 낮아지지만 인수액은 59,376,000원·95,660,800원으로 커집니다.
- 임차권 원본 대조. 한상규의 임대차계약서, 전입·점유, 확정일자, 임차권등기명령 및 배당요구 서류를 반드시 대조해야 합니다.
- 신청채권자 동일인 관계 확인. 임차인과 강제경매 신청채권자가 한상규로 동일합니다. 제공된 의심 메모를 포함해 실제 채권 발생관계를 확인해야 합니다.
- 배당표 변동 가능성. 집행비용 4,020,000원은 추정치이고 당해세·최우선변제는 미반영이므로 실제 인수액은 최종 배당표와 원본 서류로 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰돼도 약 2.4억”이 이 사건의 핵심
이 사건은 전형적인 ‘최저가 착시’ 물건입니다. 신건 최저가가 230,000,000원이고 1회 유찰되면 184,000,000원, 2회 유찰되면 147,200,000원까지 내려가지만, 대항력 있는 240,000,000원 임차보증금의 미배당분이 매수인에게 넘어옵니다. 그래서 제공된 시나리오의 낙찰가+인수액은 각각 244,020,000원·243,376,000원·242,860,800원으로 거의 움직이지 않습니다.
최근 12개월 동일 면적대 평균은 205,583,333원, 최신 거래는 210,000,000원, 최고 거래도 227,000,000원입니다. 따라서 현재 권리구조가 그대로 인정되는 한 실질취득액은 최근 거래시세보다 높은 구간입니다. 이 물건의 판단 기준은 “몇 번 유찰됐는가”가 아니라 대항력 임차권이 실제로 얼마까지 존속하고 최종적으로 얼마가 인수되는가입니다.
