수원지방법원 2025타경52505. 안산시 상록구 부곡동 619-1, 통칭 신진쎈스빌 2층 202호 다세대주택입니다. 현재 소유자는 강봉현이며, 2016.07.15. 소유권을 143,000,000원에 취득한 날 안양지구축산업협동조합이 채권최고액 120,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 2022년 김옥순의 25,000,000원 가압류와 2025년 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
점유관계에서는 최영두가 2023.02.01. 202호에 전입한 것으로 확인됩니다. 전입일이 말소기준권리인 2016.07.15.보다 늦어 대항력이 없으며, 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 따라서 배당 여부와 관계없이 현재 자료상 매수인이 승계할 임차보증금은 0원으로 계산됩니다. 다만 보증금 자체가 확인되지 않았으므로 입찰 전 매각물건명세서 원본과 점유관계는 다시 대조할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52505 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 부곡동 619-1 2층 202호 |
| 도로명 | 경기도 안산시 상록구 부곡로3길 3-9 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택 · 방3·주방·거실·욕실2 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층 건물 중 2층 202호 · 2007.03.30. 사용승인 |
| 소유자 | 강봉현 · 2016.07.15. 소유권이전 · 거래가액 143,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 149,000,000원 / 149,000,000원 (신건) |
| 사건 청구액 | 63,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
현재 권리분석의 기준점은 2016.07.15. 안양지구축산업협동조합 근저당권입니다. 그보다 앞선 근저당권과 일부 권리는 등기부상 이미 말소되어 있고, 현재 기준점 이후 남아 있는 2022.08.01. 가압류와 2025.05.30. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다.
② 점유자 — 전입은 늦고 보증금은 미상
| 점유자 | 점유부분 | 용도 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 최영두 | 202호 | 주거 | 2023.02.01 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
③ 시세 비교 — 최근 거래보다 25,500,000원 높다
비교 가능한 동일 면적대 최근 거래는 2026.07. 3층 66.35㎡의 123,500,000원 1건입니다. 최근 12개월 평균도 동일하게 123,500,000원입니다. 이 사건의 최저매각가 149,000,000원은 최근 시세의 120.6%로, 금액으로는 25,500,000원 높습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 66.35㎡ | 3 | 123,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 123,500,000원 |
거래 표본이 1건뿐이라는 한계는 있지만, 현재 확인되는 최신 거래와 최근 12개월 평균이 모두 123,500,000원이므로 가격 판단에서는 이 값을 우선해야 합니다. 현재 최저가 149,000,000원을 두고 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 평가하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 149,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,886,000원 |
| 2. 근저당 · 안양지구축산업협동조합 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 3. 가압류 · 김옥순 | 25,000,000원 | 25,000,000원 |
| 4. 강제경매개시결정 · 김옥순 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 1,114,000원 |
현재 회차 149,000,000원 가정에서 집행비용 2,886,000원, 근저당 120,000,000원, 가압류 25,000,000원이 배당되고 소유자 잔여는 1,114,000원으로 계산됩니다. 강제경매개시결정 관련 별도 채권액은 확인되지 않아 배당 계산에서 0원으로 반영되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 149,000,000원 | 145,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 119,200,000원 | 116,731,200원 | 28,268,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 95,360,000원 | 93,243,520원 | 51,756,480원 | 0원 |
채권자 미배당액은 유찰할수록 늘지만, 그것이 곧 매수인의 인수액으로 전환되는 구조는 아닙니다. 현재 자료상 세 시나리오 모두 매수인 인수 0원입니다. 가격만 놓고 보면 1회 유찰 시 119,200,000원은 최근 실거래 123,500,000원보다 낮아지지만, 실제 입찰 판단에서는 당시 시세와 원본 서류를 다시 확인해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부곡초등학교 남동측 인근이며, 주변은 다세대주택·다가구주택·근린상가·공원 등으로 이루어져 있습니다. 주거여건은 보통인 편입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통여건은 보통인 편입니다.
- 건물. 2007.03.30. 사용승인된 철근콘크리트구조 4층 다세대주택입니다. 외벽은 드라이비트, 내벽은 벽지, 창호는 PVC새시 이중창호입니다.
- 설비. 급·배수시설, 위생설비, 도시가스설비, 개별난방설비가 갖추어져 있습니다.
- 도로. 북동측 및 남동측으로 세로에 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 1,675,000원/㎡, 토지면적은 245.7㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·시가지경관지구·상대보호구역·성장관리권역 등에 해당하고 소로3류에 접합니다.
- 위반·공부차이. 위반사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없습니다.
- 거래 표본. 신진빌(619-1)은 8세대이며 최근 12개월 확인 거래는 1건입니다. 가격 판단 시 표본 수가 적다는 점을 함께 봐야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 가격 우선 확인. 신건 최저가 149,000,000원은 최근 실거래 123,500,000원의 120.6%입니다. 현재 가격을 시세보다 저렴하다고 판단하면 안 됩니다.
- 점유관계 재확인. 최영두의 전입은 말소기준보다 늦어 대항력은 없지만, 보증금·확정일자·배당요구 여부와 실제 점유 상태는 원본으로 확인하세요.
- 명도. 현장조사 당시 폐문부재였고 임대관계가 확인되지 않았으므로 실제 거주자와 인도 상태를 다시 확인할 필요가 있습니다.
- 배당표 한계. 당해세·임차인 최우선변제는 예상배당에 반영되지 않았으므로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 최신 실거래를 입찰 직전에 다시 대조하세요.
맺으며 — 권리보다 가격을 먼저 볼 사건
이 사건의 권리구조는 비교적 분명합니다. 2016.07.15. 근저당이 말소기준이고, 2023.02.01. 전입한 점유자는 기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 이후의 가압류와 경매개시결정도 매각으로 소멸하고, 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격은 신중하게 봐야 합니다. 최신 실거래와 최근 12개월 평균이 모두 123,500,000원인데 신건 최저가는 149,000,000원입니다. 즉 최근 시세의 120.6%입니다. 권리가 단순하다는 장점만으로 이 가격 차이를 상쇄하기는 어렵고, 이 사건의 핵심은 권리 위험이 아니라 현재 회차의 가격 부담입니다.
