수원지방법원 안산지원 2025타경53609. 경기도 광명시 철산동 주공아파트 1204동 401호에 대한 임의경매입니다. 감정가와 최저매각가가 모두 1,300,000,000원인 신건으로, 매각기일은 2026년 10월 1일입니다.

가격만 보면 최근 실거래 평균보다 낮고, 등기상으로도 경매 매각에 따른 권리 소멸이 예상됩니다. 그러나 이 사건은 말소기준 근저당의 채권최고액이 변경된 이력이 있고, 경매신청채권자와 예상배당표의 수령자도 서로 다르게 나타납니다. 가격상의 차이와 실제 취득 위험을 구분해서 살펴볼 필요가 있는 물건입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 한국스탠다드차타드은행 근저당

이 사건의 말소기준권리는 2016년 6월 3일 접수된 을구 13번 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 360,000,000원이지만, 2020년 6월 10일 변경등기에서 300,850,000원으로 변경됐습니다.

임차인 및 점유관계. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정평가서에는 임대관계 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 임차인이 전혀 없다거나 명도 부담이 없다고 확정할 수는 없습니다. 현재 예상 인수액 0원은 확인된 권리와 배당 가정에 따른 금액이며, 실제 점유자의 전입·임대차·보증금·대항력 여부는 별도로 확인해야 합니다.

② 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 평균보다 낮다

철산주공12단지의 최근 실거래 12건을 비교합니다. 전용 84.97㎡ 거래를 중심으로 전용 83.01㎡ 거래도 포함돼 있습니다. 최근 12개월 평균은 1,361,000,000원이며, 최신 거래는 2026년 8월 1,390,000,000원입니다.

최근 거래가격은 1,250,000,000~1,530,000,000원으로 분포합니다. 신건 최저가 1,300,000,000원은 최근 평균 1,361,000,000원의 95.5%이며, 평균보다 61,000,000원 낮습니다. 최신 거래 1,390,000,000원과 비교해도 최저가가 낮습니다.

다만 표본에는 전용 83.01㎡ 거래가 포함돼 있고, 경매 대상은 4층입니다. 실제 거래가격은 층·향·내부 상태에 따라 달라질 수 있으므로 전체 평균만으로 해당 호수의 적정가격을 확정해서는 안 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 1,300,000,000원 가정)

신건 최저가에 매각된다는 가정으로 작성된 예상배당표입니다. 집행비용과 근저당 채권최고액을 기준으로 계산한 추정치이며, 실제 배당은 채권계산서·배당요구·우선채권 등에 따라 달라질 수 있습니다.

위 표는 최초 근저당 채권최고액 360,000,000원을 사용한 기존 추정 계산입니다. 해당 근저당은 이후 300,850,000원으로 변경됐으므로 실제 채권액과 배당액 확인이 필요합니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으며, 소유자 잔여금 54,600,000원은 확정금액이 아닙니다.

④ 회차별 배당 및 취득 시나리오

현재 신건 최저가를 기준으로 유찰 시나리오를 비교합니다. 회차별 예상 인수액은 모두 0원으로 산정돼 있지만, 실제 점유관계 확인 전에는 임차보증금 인수 가능성을 완전히 배제할 수 없습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 광명시 철산동 철산역 남동측 인근에 위치합니다. 주변에는 대규모 아파트단지와 학교·공원·생활편의시설 등이 있으며, 감정평가서상 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 단지까지 차량 접근이 용이하고, 인근에 노선버스 정류장과 철산역이 소재합니다. 감정평가서상 대중교통 여건은 무난한 것으로 평가돼 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 중 4층 401호입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지·타일 마감이며, 하이새시 이중창호가 설치돼 있습니다.
• 설비. 위생·급배수·난방·승강기설비 등이 설치돼 있습니다. 단지 내 포장도로가 정비돼 있고 외곽 공도와 연결됩니다.
• 단지 규모. 주공12단지는 1,800세대이며 1986년 7월 10일 준공됐습니다. 최근 실거래가 확인되지만, 건물 노후도와 개별 호수의 관리·수선 상태는 현장에서 확인해야 합니다.
• 토지. 아파트 부지로 이용 중인 2필지 일단의 부정형 토지입니다. 제3종일반주거지역·자연녹지지역 등 용도지역이 관련되며, 지구단위계획구역·고도지구·개발행위허가제한지역 등의 규제가 기재돼 있습니다. 공시지가는 5,052,000원/㎡입니다.
• 정비구역. 철산주공12단지 정비구역이 기재돼 있습니다. 정비사업의 구체적인 진행 상태와 조합원 지위·권리산정·추가분담금 등은 별도로 확인해야 합니다.
• 공부 및 건축물. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 가격 상한 설정. 최저가 1,300,000,000원은 최근 평균 1,361,000,000원보다 낮습니다. 다만 경쟁입찰로 낙찰가가 상승하면 가격 차이가 줄어듭니다. 층·향·내부 상태와 취득 부대비용을 반영해 응찰가를 검토해야 합니다.
• 근저당 변경등기 대조. 을구 13번 근저당의 최초 채권최고액 360,000,000원과 변경 후 300,850,000원을 구분하고, 실제 채권잔액과 최신 채권계산서를 확인해야 합니다.
• 채권승계 및 배당 검증. 신청채권자 에프에스비2506유동화전문유한회사와 예상배당 수령자로 기재된 키움저축은행의 관계를 확인해야 합니다. 청구금액 856,815,657원과 근저당 채권최고액 870,000,000원을 동일한 실제 채권잔액으로 취급해서는 안 됩니다.
• 임차인·점유자 확인. 확인된 임차인 신고는 없으나 임대관계가 미상입니다. 현황조사서·매각물건명세서와 실제 점유 상황을 대조하고, 전입·확정일자·임대차보증금 및 대항력 여부를 확인해야 합니다.
• 정비사업 권리 확인. 철산주공12단지 정비구역 관련 조합원 지위 승계 가능 여부와 권리산정기준, 분양자격, 추가분담금 등을 확인해야 합니다. 정비구역에 포함됐다는 사실만으로 사업성과 수익을 확정할 수 없습니다.
• 토지거래허가 관련 검토. 매각기일이 허가구역 지정기간에 포함됩니다. 경매 취득 시 적용 여부와 이후 거래·이용 제한은 관계기관의 공식 자료를 통해 확인해야 합니다.
• 관리비 및 현장 상태. 공용부분 관리비 체납 여부와 내부 수선 필요성을 확인하고, 실제 취득비용에 반영해야 합니다.
• 원본 대조. 입찰 전 최신 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 매각기일 변경 여부를 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “가격은 최근 시세 아래, 최종 판단은 권리 확인 후”

철산주공12단지 1204동 401호는 신건 최저가 1,300,000,000원이 최근 실거래 평균 1,361,000,000원의 95.5%라는 점에서 가격 비교상 차이가 확인됩니다. 최신 거래 1,390,000,000원과 비교해도 낮은 가격입니다.

권리 구조는 2016년 한국스탠다드차타드은행 근저당을 말소기준으로 이후 근저당·압류·경매개시결정이 소멸하는 형태입니다. 확인된 등기상 예상 인수액은 0원입니다.

그러나 임대관계가 미상이라는 점, 변경된 근저당 채권최고액이 예상배당에 반영되지 않은 점, 신청채권자와 예상배당 수령자의 관계가 추가 확인을 필요로 한다는 점은 입찰 전 반드시 해결해야 할 사항입니다. 정비사업 관련 권리 및 토지거래허가구역 적용 여부도 함께 검토해야 합니다.

결론적으로 최근 시세 대비 가격상 이점은 확인되지만, 실제 인수 위험·배당 정합성·정비사업 관련 권리를 확인하기 전에는 안전한 취득이나 확정적인 투자수익을 단정할 수 없습니다. 최저가가 아닌 실제 낙찰가와 취득 부대비용까지 포함해 판단해야 합니다.