대구지방법원 2024타경113608. 대구 동구 신암동 2차신암보성아파트 105동 5층 507호, 동일 실거래 비교면적 67.19㎡의 아파트입니다. 현재 소유자는 최승진으로, 2015.04.23 협의분할에 의한 상속을 원인으로 2015.09.10 소유권이전 등기가 이루어졌습니다. 현재 권리분석의 기준은 2022.02.11 설정된 주식회사에스비아이저축은행 근저당권 266,400,000원입니다. 이후 경기신용보증재단 가압류, 임의경매개시결정, 거제시 압류는 등기자료상 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 회차 매각가 144,900,000원을 전제로 한 배당계산에서는 집행비용을 제외한 142,071,400원이 에스비아이저축은행 근저당권에 배당되고, 경기신용보증재단 가압류에는 배당이 남지 않습니다. 전체 채권액 286,400,000원 대비 미배당액은 144,328,600원이지만, 계산상 매수인 승계액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2024타경113608 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 동구 아양로49길 77, 105동 5층507호 (신암동,2차신암보성아파트) |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 비교 실거래 면적 67.19㎡ · 지하1층/지상5층 중 5층 |
| 단지 | 보성2차 · 495세대 · 1988.11.10 준공 |
| 소유자 | 최승진 · 2015.04.23 협의분할에 의한 상속 · 2015.09.10 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 207,000,000원 / 144,900,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사에스비아이저축은행 / 231,297,797원 |
| 말소기준권리 | 2022.02.11 주식회사에스비아이저축은행 근저당권 · 채권최고액 266,400,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각 소멸
2022.02.11 에스비아이저축은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 2024.01.25 경기신용보증재단 가압류 20,000,000원, 2024.06.21 에스비아이저축은행의 임의경매개시결정, 2025.01.09 거제시 압류는 모두 기준권리보다 뒤에 등기되어 있으며 자료상 매각으로 소멸합니다. 현재 배당계산에서도 매수인이 떠안는 금액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 전체 평균보다 ‘최근 12개월’을 우선
동일 면적 67.19㎡ 실거래는 12건입니다. 전체 평균은 164,750,000원이지만, 최근 12개월 6건 평균은 153,166,666원으로 내려와 있습니다. 현재 최저가 144,900,000원은 최근 12개월 평균의 94.6%이며, 최신 거래는 2026.06의 165,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 67.19㎡ | 2 | 165,000,000원 |
| 2026.03 | 67.19㎡ | 5 | 145,000,000원 |
| 2026.02 | 67.19㎡ | 1 | 154,000,000원 |
| 2026.02 | 67.19㎡ | 1 | 150,000,000원 |
| 2025.10 | 67.19㎡ | 3 | 155,000,000원 |
| 2025.07 | 67.19㎡ | 3 | 150,000,000원 |
| 2025.01 | 67.19㎡ | 4 | 154,000,000원 |
| 2024.05 | 67.19㎡ | 5 | 162,000,000원 |
| 2024.02 | 67.19㎡ | 5 | 170,000,000원 |
| 2024.02 | 67.19㎡ | 5 | 170,000,000원 |
| 2024.02 | 67.19㎡ | 1 | 195,000,000원 |
| 2023.10 | 67.19㎡ | 3 | 207,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 67.19㎡ | 6건 | 153,166,666원 |
| 전체 평균 | 67.19㎡ | 12건 | 164,750,000원 |
전체 12건에는 195,000,000원과 207,000,000원 같은 과거 고가 거래도 포함되어 있어 전체 평균 164,750,000원을 현재 가격 판단의 중심값으로 쓰기에는 주의가 필요합니다. 실제로 최근 12개월 평균은 153,166,666원이고, 최근 구간과 이전 구간을 비교한 추세는 -13.1%입니다. 현재 최저가는 최근 평균 아래이기는 하지만 94.6% 수준이므로 하락 추세를 상쇄할 만큼 큰 할인이라고 단정하기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 144,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,828,600원 |
| 2. 근저당 · 주식회사에스비아이저축은행 | 266,400,000원 | 142,071,400원 |
| 3. 가압류 · 경기신용보증재단 | 20,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 286,400,000원 중 142,071,400원이 배당되고 미배당액은 144,328,600원입니다. 신청채권 청구액은 231,297,797원이며 현 회차에서도 전액 충족되지 않습니다. 다만 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산입니다.
④ 회차별 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 144,900,000원 | 142,071,400원 | 144,328,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 101,430,000원 | 99,209,980원 | 187,190,020원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 71,001,000원 | 69,322,982원 | 217,077,018원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 채권자의 미배당액은 커지지만, 제공된 시나리오에서는 현재 회차·2회 유찰·3회 유찰 모두 매수인 인수액 0원으로 계산됩니다. 즉 이 사건에서 회차별 차이는 등기상 인수액보다 매수가격과 시장가격의 관계에 더 직접적으로 연결됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 현재 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층/지상5층 건물의 5층 507호입니다.
- 주위환경. 대구관광고등학교 동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지·단독 및 다세대주택·학교 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 용이하고 제반 교통사정은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 도로. 단지 북동측으로 폭 약 8-10M의 포장도로와 접합니다.
- 토지. 제3종일반주거지역이며 공시지가는 1,373,000원/㎡, 토지면적은 9,791.0㎡입니다.
- 규제. 비행안전제5구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 상대보호구역 등이 기재되어 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 거래 흐름. 동일 면적 실거래는 12건이며, 최근 12개월 6건 평균은 153,166,666원입니다. 최근·이전 거래 비교 추세는 -13.1%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2022.02.11 을구 18번 주식회사에스비아이저축은행 근저당권이 기준입니다.
- 점유 확인. 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로 실제 점유자와 임대차관계를 확인해야 합니다.
- 가격 기준은 최근 거래. 전체 평균 164,750,000원보다 최근 12개월 평균 153,166,666원과 최신 거래 165,000,000원을 우선 비교하는 것이 적절합니다.
- 하락 추세 반영. 최근·이전 거래 비교가 -13.1%이므로 현재가가 최근 평균의 94.6%라는 사실만으로 충분한 할인이라고 단정하지 않는 것이 중요합니다.
- 배당과 인수 구분. 채권자 미배당액 144,328,600원과 매수인 인수액 0원은 서로 다른 개념입니다. 미배당이 곧 매수인 승계를 뜻하지 않습니다.
- 회차 비교. 현재 144,900,000원, 2회 유찰 시 101,430,000원, 3회 유찰 시 71,001,000원으로 제시되어 있으므로 각 회차의 가격과 당시 시세를 다시 비교해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 가격과 점유 확인이 핵심
이 사건의 등기 구조는 비교적 명확합니다. 2022.02.11 에스비아이저축은행 근저당권이 말소기준이고, 그 뒤의 경기신용보증재단 가압류·임의경매개시결정·거제시 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 현재 회차 배당계산에서도 매수인 인수는 0원입니다.
가격은 감정가 207,000,000원에서 1회 유찰되어 144,900,000원까지 내려왔지만, 최근 12개월 실거래 평균 153,166,666원 대비로는 94.6%입니다. 동시에 시장 추세는 -13.1%이므로, 과거 거래가 포함된 전체 평균 대비 88.0%라는 수치만으로 가격 매력을 높게 평가하기는 어렵습니다. 여기에 임대관계가 미상인 만큼 최종 판단의 핵심은 실제 점유관계 확인과 최근 거래 흐름에 맞춘 가격 검증입니다.
