서울남부지방법원 2025타경10790. 화곡동 다안빌라트 101동 304호, 전용 33.12㎡의 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 이 사건의 핵심은 감정가 230,000,000원이 3회 유찰돼 최저매각가가 117,760,000원까지 내려왔다는 사실이 아니라, 그 가격에 더해지는 대항력 임차인의 미배당 보증금입니다.
임차권자 김은수는 2016.09.30. 점유를 시작하고 2016.10.17. 주민등록을 마쳤습니다. 말소기준으로 제시된 주택도시보증공사 가압류는 2023.05.16. 접수됐으므로, 임차인의 대항요건이 훨씬 앞섭니다. 매각물건명세서에도 보증금이 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 등기상 임차보증금은 210,000,000원이며, 현재 회차 배당액 115,311,360원을 제외한 94,688,640원이 낙찰자 부담으로 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경10790 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 870-60 다안빌라트 제101동 제3층 제304호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 강서구 곰달래로35길 42-30 |
| 물건종류 / 전용 | 도시형생활주택(단지형다세대) · 전용 33.12㎡ · 지하1층·지상6층 건물 내 3층 |
| 소유자 | 김경국 (2016.10.14. 소유권이전등기 · 원인 2016.01.02. 매매) |
| 감정가 / 최저가 | 230,000,000원 / 117,760,000원 (3회 유찰 · 감정가의 51.2%) |
| 신청채권자 / 청구 | 김은수 / 210,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.23 |
| 사용승인일 | 2016.01.14 |
① 권리 흐름 — 말소보다 앞선 임차인의 대항력
등기상 매각으로 소멸하는 권리만 보면 주택도시보증공사 가압류, 강제경매개시결정, 인천세무서장 압류가 정리됩니다. 그러나 김은수의 임차권은 단순히 등기 순위만 볼 사안이 아닙니다. 주민등록일 2016.10.17.이 말소기준 가압류일 2023.05.16.보다 앞서고, 매각물건명세서가 보증금 미변제 잔액의 매수인 인수를 명시했기 때문입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차권자 1명, 잔액 인수형
| 임차인 | 점유 부분 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김은수 주거 · 임차권등기 | 건물전부 | 전입 2016.10.17. 확정 2016.10.10. / 2022.08.17. 배당요구 2025.03.11. | 210,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 잔액 인수 |
| 명세서 등기사항 | 주거 | 전입 2016.10.17. 확정 2016.10.10. 배당요구 2025.07.16. | 보증금 미상 | 대항력 있음 우선변제 보완 확인 |
동일한 전입일과 확정일자가 기재된 명세서 등기사항은 별도의 보증금으로 합산하지 않았습니다. 실질적으로 확인되는 임차권자는 김은수 1명이며, 등기부상 보증금 210,000,000원을 기준으로 인수액을 계산해야 합니다.
③ 유찰돼도 실질취득액이 거의 내려가지 않는다
| 회차 | 최저매각가 | 예상 인수액 | 실질취득액 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 117,760,000원 | 94,688,640원 | 212,448,640원 |
| 4회 유찰 시 | 94,208,000원 | 117,887,744원 | 212,095,744원 |
| 5회 유찰 시 | 75,366,400원 | 136,390,195원 | 211,756,595원 |
현재 회차에서 5회 유찰 시나리오까지 최저매각가는 42,393,600원 내려가지만, 실질취득액은 692,045원만 감소합니다. 낙찰가가 내려간 만큼 임차인의 미배당 보증금이 늘어나기 때문입니다. 따라서 이 사건에서 117,760,000원, 94,208,000원, 75,366,400원은 각각 독립적인 매입가격이 아닙니다. 매수인의 경제적 부담은 어느 회차든 임차보증금 210,000,000원과 집행비용을 합친 수준에 가깝게 유지됩니다.
④ 시세 비교 — 최근 거래 2.17억, 하락 추세 -17.0%
다안빌라트 전용 33.12㎡의 최근 거래는 2026.01.과 2026.03. 모두 217,000,000원입니다. 최근 12개월 평균도 217,000,000원이며, 과거 거래 대비 최근 추세는 -17.0%입니다. 전체 7건 평균 248,714,285원은 300,000,000원 거래가 섞인 과거 평균이므로 가격 메리트의 기준으로 사용하지 않았습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 33.12㎡ | 3 | 217,000,000원 |
| 2026.01 | 33.12㎡ | 3 | 217,000,000원 |
| 2024.03 | 32.91㎡ | 5 | 230,000,000원 |
| 2023.07 | 32.94㎡ | 3 | 300,000,000원 |
| 2022.03 | 33.71㎡ | 6 | 300,000,000원 |
| 2021.08 | 32.50㎡ | 6 | 247,000,000원 |
| 2021.06 | 33.09㎡ | 5 | 230,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 33.12㎡ | 2건 | 217,000,000원 |
현재 실질취득액 212,448,640원은 최근 거래가보다 4,551,360원 낮습니다. 표면상 약간의 차이는 있으나 최근 시세 대비 할인폭은 약 2.1%에 그칩니다. 취득 관련 비용이나 미반영 권리가 더해지면 이 차이는 쉽게 소진될 수 있고, 최근 거래 추세도 -17.0%이므로 시세보다 충분히 싸다고 평가할 수준은 아닙니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 117,760,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,448,640원 |
| 1. 임차인 김은수 보증금 | 210,000,000원 | 115,311,360원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 200,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 김은수 | 210,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차인 김은수의 미배당 보증금 94,688,640원은 매수인 인수로 계산했습니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당액과 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 지하1층·지상6층 건물의 3층입니다.
- 주위환경. 서울신정초등학교 동측 인근으로 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 까치산역과 노선버스정류장이 인근에 있어 교통여건은 보통입니다.
- 도로. 북서측 약 6미터, 남서측 약 4미터 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 중요시설물보호지구, 원추표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 규모. 다안빌라트는 29세대이며 사용승인일은 2016.01.14.입니다.
- 가격 흐름. 최근 12개월 평균은 217,000,000원이고 과거 거래 대비 최근 추세는 -17.0%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실질취득액으로 판단. 입찰가에 김은수의 미배당 보증금 인수액을 반드시 더해 시세와 비교해야 합니다.
- 임대차 진정성 확인. 임차권자와 신청채권자가 동일인이므로 계약서, 계좌이체 내역, 보증금 증액 자료와 반환채권 관계를 대조해야 합니다.
- 명세서 문구 재확인. 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다는 조건이 유지되는지 원본으로 확인해야 합니다.
- 배당액 변동 확인. 당해세와 최우선변제 등 미반영 항목이 있으면 임차인 배당액이 줄고 매수인 인수액이 늘어날 수 있습니다.
- 임차권등기 범위 확인. 임차권 범위가 건물전부로 기재돼 있으므로 인도와 임차권 말소 절차를 확인해야 합니다.
- 가격 하락 반영. 최근 추세가 -17.0%이므로 과거 전체 평균 248,714,285원을 가격 기준으로 사용하지 않아야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차계약서와 배당요구 서류를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “51% 낙찰가가 아니라 97.9% 실질취득가”
이 물건은 감정가 230,000,000원에서 3회 유찰돼 최저매각가가 117,760,000원까지 내려왔습니다. 그러나 김은수 임차인의 보증금 잔액 94,688,640원을 인수하면 실제 부담은 212,448,640원입니다. 이는 최근 동일 면적 실거래 평균 217,000,000원의 약 97.9%로, 감정가 대비 51.2%라는 표면 할인율과 전혀 다른 결과입니다.
4회, 5회 유찰돼도 실질취득액은 각각 212,095,744원과 211,756,595원으로 거의 변하지 않습니다. 여기에 신청채권자와 임차권자가 동일하다는 확인 과제, -17.0%의 최근 가격 추세, 29세대 다세대의 환금성 부담이 함께 존재합니다. 최저가는 낮지만 총취득비용은 시세에 가깝고 권리 확인 난도는 높습니다. 권리와 가격 모두 보수적으로 접근해야 할 사건입니다.
