서울남부지방법원 2025타경13238. 강서구 화곡동 계명위너스 제5층 제502호, 전용 41.88㎡ 다세대주택입니다. 감정평가상 방2·거실·주방· 욕실·테라스·현관 등으로 이용 중이며, 건물은 철근콘크리트구조 5층 건물입니다. 현재 최저매각가는 감정가 202,460,000원에서 1회 유찰된 161,968,000원입니다.
이 사건의 핵심은 등기부상의 후순위 압류보다 말소기준보다 먼저 전입한 임차인 김해성입니다. 김해성은 2019.01.22 전입·점유를 시작했고, 말소기준인 주택도시보증공사 가압류는 2022.08.11입니다. 따라서 김해성은 매수인에게 대항할 수 있는 임차인으로 분석되어 있으며, 배당에서 보증금 전액을 돌려받지 못하면 미배당 잔액을 매수인이 인수하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13238 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 46-170 계명위너스 제5층 제502호 · 까치산로12길 38-6 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 41.88㎡ · 방2·거실·주방·욕실·테라스·현관 등 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 5층 · 사용승인일 2010.05.17 · 총 10세대 |
| 소유자 | 김대성 (2018.12.20 매매, 거래가액 135,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 202,460,000원 / 161,968,000원 (1회 유찰, 감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 김해성 / 136,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 제시외 부분 | 테라스 6.24㎡ 부분 2,340,000원 · 테라스 8.32㎡ 부분 3,120,000원 · 포함 매각 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심
말소기준은 2022.08.11 주택도시보증공사 가압류 1,462,000,000원입니다. 이후의 국세 압류, 강서구 압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 국민은행· 임피새마을금고·신목동새마을금고·신한은행 근저당은 등기부상 이미 말소됐습니다.
② 임차인 분석 — 현재는 전액배당, 추가 유찰부터 인수 발생
| 임차인 / 점유 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김해성 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 136,500,000원 | 2019.01.22 | 2021.03.04 | 있음 2025.12.22 | 있음 | 있음 | 현재 0원 미배당 시 잔액 인수 |
| 등기사항 주거 | 미상 | 미상 | 2021.03.04 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
김해성의 임차보증금은 최초 130,000,000원에서 2021.02.27에 6,500,000원이 증액되어 136,500,000원입니다. 임대차계약일자는 2018.12.20 및 2021.02.27이고, 최초 130,000,000원에 대한 확정일자는 2018.12.31, 증액 6,500,000원에 대한 확정일자는 2021.03.04입니다.
현재 회차의 예상배당에서는 김해성 보증금 136,500,000원이 전액 배당되므로 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 2회 유찰 시 예상 낙찰가 129,574,400원에서는 9,539,642원, 3회 유찰 시 103,659,520원에서는 35,091,713원의 보증금 잔액을 매수인이 인수하는 시나리오입니다. 즉 낙찰가가 보증금보다 내려가는 구간에서는 낙찰가만 낮아지는 것이 아니라 인수액이 늘어나므로, 실질취득은 보증금 수준으로 수렴하는 대항력 인수형으로 봐야 합니다.
③ 시세 비교 — 현재는 170,000,000원 아래지만 하락 추세
계명위너스(46-170)는 총 10세대이며, 확인된 실거래는 2건입니다. 전체 평균은 184,000,000원이지만 198,000,000원의 과거 거래가 포함되어 있으므로 가격 메리트 판단에는 이를 우선하지 않습니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 170,000,000원이고, 최근 가격 추세는 과거 대비 -14.1%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.05 | 38.52㎡ | 2 | 170,000,000원 |
| 2023.02 | 41.38㎡ | 3 | 198,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 170,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 2건 | 184,000,000원 |
현재 최저가이자 현재 회차의 실질취득액은 인수 0원을 반영한 161,968,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균 170,000,000원의 95.3%입니다. 따라서 현재 자료만 놓고 170,000,000원보다 높은 가격이라고 말할 수는 없습니다. 다만 -14.1% 하락 추세가 확인되고 최신 실거래도 2024.05이므로, 전체 평균 184,000,000원 대비 할인율만 보고 가격 가점을 크게 주는 것은 위험합니다.
④ 예상배당표 (매각가 161,968,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,067,552원 |
| 1. 임차인 김해성 보증금 | 136,500,000원 | 136,500,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,462,000,000원 | 22,400,448원 |
| 3. 경매개시결정 · 김해성 | 136,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 김해성 임차보증금 136,500,000원이 전액 배당되어 매수인 인수액은 0원입니다. 주택도시보증공사 가압류에는 22,400,448원이 배당되고 미배당이 발생합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상치입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낮은 최저가와 인수액을 함께 봐야 한다
| 회차 | 매각가 | 김해성 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 1회 유찰 · 감정가 80% | 161,968,000원 | 136,500,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 감정가 64% | 129,574,400원 | 126,960,358원 | 9,539,642원 |
| 3회 유찰 시 감정가 51.2% | 103,659,520원 | 101,408,287원 | 35,091,713원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 용도. 다세대주택으로 방2·거실·주방·욕실·테라스·현관 등으로 이용 중입니다.
- 입지. 화곡초등학교 동측 인근이며, 공동주택·다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하며, 제반 교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 남측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 평지·정방형 토지이며 공시지가는 3,196,000원/㎡, 토지면적은 258.0㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)·중요시설물보호지구(공항)·수평표면구역·상대보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역·토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다.
- 제시외 부분. 건축물현황도면상 테라스 부분이 존재하며 6.24㎡ 부분 2,340,000원, 8.32㎡ 부분 3,120,000원이 포함 매각됩니다. 정확한 면적과 위치는 재확인이 필요합니다.
- 환금성. 총 10세대 다세대이고 확인된 실거래가 2건으로 표본이 적습니다. 최근 가격 추세도 -14.1%여서 전체 평균 184,000,000원만으로 환금성을 낙관하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 현재 인수 0원 조건 확인. 김해성 보증금 136,500,000원이 실제 배당에서 전액 변제되는지 배당순위와 조세채권을 원본으로 다시 대조해야 합니다.
- 추가 유찰 가격 착시 금지. 2회 유찰 시 인수 9,539,642원, 3회 유찰 시 인수 35,091,713원이 발생하는 시나리오입니다. 최저가만 비교하지 마세요.
- 김해성 관계 확인. 김해성은 임차인이면서 강제경매 신청채권자로 기재되어 있습니다. 임대차계약·보증금 지급·채권 관계를 직접 확인해야 합니다.
- 미상 점유 확인. 전입일과 보증금이 확인되지 않은 별도 주거 점유 기재는 대항력 가능·미상으로 남아 있습니다.
- 시세 하락 반영. 최근 12개월 평균과 최신 거래는 170,000,000원이지만 최근 가격 추세는 -14.1%입니다. 전체 평균 184,000,000원 대비 할인율만으로 응찰가를 높이지 않는 것이 중요합니다.
- 제시외 테라스 확인. 포함 매각되는 테라스 부분의 정확한 위치와 면적은 입찰 전 현황과 관련 서류를 재확인해야 합니다.
- 토지이용 규제 확인. 토지거래계약에관한허가구역을 포함한 각종 규제의 적용 여부와 입찰 이후 절차를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 자료를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 현재 회차와 추가 유찰의 성격이 완전히 다르다
이 물건은 “대항력 임차인이 있으니 무조건 위험하다”도 아니고, “1회 유찰됐으니 싸다”도 아닙니다. 현재 회차에서는 김해성 보증금 136,500,000원이 전액 배당되어 매수인 인수는 0원이고, 실질취득액 161,968,000원은 최근 12개월 평균·최신 거래 170,000,000원의 95.3%입니다.
하지만 가격 추세는 -14.1%이고 실거래 표본은 2건에 불과합니다. 여기에 김해성이 임차인이자 강제경매 신청채권자로 등장하는 관계인 이슈와, 전입일·보증금이 확인되지 않은 별도 주거 점유 기재가 남아 있습니다. 특히 추가 유찰 후 낙찰가가 김해성 보증금보다 내려가면 미배당 보증금 인수가 늘어 실질취득이 보증금 수준으로 수렴합니다.
현재 회차는 ‘인수 0원 조건을 확인한 뒤 가격을 판단하는 구간’, 추가 유찰은 ‘최저가가 아니라 낙찰가와 인수액을 합쳐 보는 구간’입니다. 최근 시세보다 낮다는 한 가지 숫자만으로 등급을 높이기에는 하락 추세와 임차관계 불확실성이 큽니다.
