서울남부지방법원 2025타경13238. 화곡동 계명위너스 5층 502호, 전용 41.88㎡ 다세대주택입니다. 감정 이용상태는 방2·거실·주방·욕실·테라스·현관 등이며, 2010.05.17 사용승인된 철근콘크리트구조 5층 건물의 최상층 물건입니다. 현재 소유자는 김대성으로, 2018.12.20 매매를 원인으로 2019.01.24 소유권을 취득했고 당시 거래가액은 135,000,000원입니다.
이 사건의 권리분석 핵심은 말소되는 등기 자체보다 그보다 앞서 대항력을 갖춘 임차인입니다. 말소기준으로 제시된 권리는 2022.08.11 주택도시보증공사의 가압류인데, 임차인 김해성은 2019.01.22 전입·점유를 시작했습니다. 임차보증금은 최초 130,000,000원에서 2021.02.27 6,500,000원이 증액되어 총 136,500,000원이고, 확정일자와 배당요구가 확인됩니다. 따라서 현재 회차 배당만으로 보증금이 전부 회수되지 않으면 그 부족분을 매수인이 인수하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13238 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 46-170 계명위너스 제5층 제502호 · 까치산로12길 38-6 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 41.88㎡ · 방2·거실·주방·욕실·테라스·현관 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 5층 중 5층 · 사용승인 2010.05.17 |
| 소유자 | 김대성 · 2018.12.20 매매 · 2019.01.24 소유권 취득 · 거래가액 135,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 202,460,000원 / 129,574,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 136,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
| 제시외 부분 | 건축물현황도면상 테라스 6.24㎡ 부분 2,340,000원 · 8.32㎡ 부분 3,120,000원 포함 매각 |
① 권리 흐름 — 임차인이 말소기준보다 먼저다
등기부상 과거 국민은행·임피새마을금고·신목동새마을금고·신한은행 근저당은 이미 말소되어 현재 인수 판단의 중심이 아닙니다. 현재 기준점은 2022.08.11 주택도시보증공사 가압류이고, 이후 포천세무서 압류, 강서구 압류, 경매개시결정, 임차권등기는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 다만 임차권등기가 소멸한다고 임차인의 선행 대항력까지 사라지는 것은 아닙니다. 김해성은 기준권리보다 앞선 2019.01.22 전입·점유가 확인되어, 배당으로 보증금이 전액 변제되지 않으면 미배당 잔액을 매수인이 부담하게 됩니다.
② 임차인 분석 — 확인 임차인 1명 + 추가 기재 확인 필요
| 구분 | 점유 / 전입 | 보증금 | 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김해성 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2019.01.22 | 136,500,000원 | 2021.03.04 배당요구 2025.12.22 | 대항력 有 우선변제 미배당 승계 |
| 등기사항 기재 주거 | 전입일 미상 | 미상 | 2021.03.04 | 대항력 미상 승계 여부 미상 |
③ 시세 비교 — 비교 기준은 1.30억이 아니라 약 1.39억
계명위너스(46-170)는 총 10세대이며, 확인된 거래 표본은 2건입니다. 최신 거래는 2024.05 전용 38.52㎡ 2층의 170,000,000원이고, 다른 거래는 2023.02 전용 41.38㎡ 3층 198,000,000원입니다. 전체 평균은 184,000,000원이지만, 최근 가격 판단은 전체 평균보다 최근 기준값 170,000,000원과 하락 추세 -14.1%를 우선해 보는 것이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.05 | 38.52㎡ | 2 | 170,000,000원 |
| 2023.02 | 41.38㎡ | 3 | 198,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 2건 | 184,000,000원 |
| 최근 기준 평균 | — | 1건 | 170,000,000원 |
현재 최저가 129,574,000원만 놓으면 최근 기준 170,000,000원의 76.2%이지만, 이는 이 물건의 실제 부담을 과소평가합니다. 예상 인수액을 더한 실질취득 139,114,036원으로 비교하면 약 81.8%입니다. 숫자상 최근 거래보다 낮은 구간이지만, 거래가 2건뿐인 소규모 다세대이고 최근 가격 추세가 -14.1%로 내려와 있어 단순 할인율만으로 가격 매력을 확정하기는 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 129,574,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,614,036원 |
| 1. 임차인 김해성 보증금 | 136,500,000원 | 126,959,964원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,462,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 김해성 | 136,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차보증금 중 126,959,964원이 배당되고 9,540,036원이 미배당됩니다. 이 미배당분이 매수인 인수 예상액입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락분이 인수액으로 이동
| 회차 | 매각가 | 임차인 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 (64%) | 129,574,000원 | 126,959,964원 | 9,540,036원 |
| 3회 유찰 (51%) | 103,659,200원 | 101,407,971원 | 35,092,029원 |
| 4회 유찰 (41%) | 82,927,360원 | 81,034,668원 | 55,465,332원 |
표의 핵심은 낙찰가가 129,574,000원에서 103,659,200원, 다시 82,927,360원으로 내려가더라도 임차인의 미배당 보증금이 9,540,036원에서 35,092,029원, 55,465,332원으로 증가한다는 점입니다. 대항력 인수형 물건에서는 최저가 하락을 곧바로 취득원가 하락으로 해석하면 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 화곡초등학교 동측 인근. 공동주택·다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 2010.05.17 사용승인된 철근콘크리트구조 5층 다세대주택의 5층 물건입니다.
- 도로. 남측으로 노폭 약 6m 내외 포장도로와 접합니다.
- 토지. 258.0㎡, 지목 대, 평지·정방형, 제2종일반주거지역이며 공시지가 3,196,000원/㎡입니다.
- 규제. 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 및 토지거래계약 허가구역 관련 지정이 있습니다.
- 제시외 부분. 테라스 6.24㎡와 8.32㎡ 부분이 존재하며 포함 매각입니다. 정확한 면적과 위치는 측량을 수반해야 확인 가능하다고 평가서에 기재되어 있습니다.
- 거래 유동성. 총 10세대의 소규모 건물이고 확인 거래는 2건입니다. 가격 표본이 얕아 일반적인 대단지 공동주택보다 시세 판단 오차가 커질 수 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실질취득가로 계산. 현재 최저가 129,574,000원에 예상 인수 9,540,036원을 더한 139,114,036원을 기본 취득원가로 비교해야 합니다.
- 김해성 임대차 원본 확인. 임대차계약일 2018.12.20·2021.02.27, 전입·점유 2019.01.22, 확정일자 및 보증금 지급내역을 원본으로 대조해야 합니다.
- 관계인 중첩 확인. 김해성이 임차권자이자 경매 채권자로 등장하므로 경매신청 채권과 임대차보증금의 관계를 확인해야 합니다.
- 추가 기재 확인. 보증금과 전입일이 확인되지 않은 주거 관련 기재는 대항력 가능성을 배제할 수 없으므로 매각물건명세서와 전입세대 자료를 재확인해야 합니다.
- 유찰 착시 금지. 3회·4회 유찰 시 낙찰가는 내려가지만 임차보증금 인수액이 커지므로 최저가 하락폭만으로 입찰가를 정하면 안 됩니다.
- 시세 하락 반영. 최신 거래 170,000,000원과 함께 최근 가격 추세 -14.1%를 반영해 보수적으로 비교해야 합니다.
- 테라스 현황 확인. 제시외 건물 부분은 포함 매각이나 정확한 위치·면적은 측량이 필요하다고 되어 있으므로 현장 상태와 공부 차이를 확인해야 합니다.
- 세금·관리비 확인. 국세·지방세 압류가 있었던 물건이므로 실제 배당·체납 범위를 확인하고, 공용부분 관리비 체납 여부도 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “최저가 1.30억”보다 “실질취득 약 1.39억”이 먼저다
이 물건은 감정가 202,460,000원에서 두 차례 유찰돼 최저가가 129,574,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 할인폭이 커 보이지만, 선순위 대항력 임차인 김해성의 보증금 136,500,000원이 있어 현재 회차에서도 9,540,036원의 미배당액을 매수인이 인수할 것으로 계산됩니다. 따라서 가격 비교의 출발점은 최저가가 아니라 실질취득 139,114,036원입니다.
이 실질취득액은 최신 거래 및 최근 기준 평균 170,000,000원보다 낮지만, 최근 가격 추세가 -14.1%이고 거래 표본이 2건뿐입니다. 더구나 임차인과 경매 채권자의 관계가 겹치고, 보증금·전입일이 확인되지 않은 추가 기재도 남아 있습니다. 가격 차이는 존재하지만 권리 확인 비용과 환금성 위험도 함께 큰 다세대 경매로 보는 것이 데이터에 부합합니다. 이 사건의 핵심은 더 유찰되기를 기다리는 것이 아니라, 임차보증금의 실제 인수 범위와 추가 점유관계를 먼저 확정하는 것입니다.
