대구지방법원 2025타경1003. 경상북도 영천시 자양면 보현리 1495 소재 물건으로, 용도 표기는 연립/다세대 + 토지이며 감정평가상 기호(2,4,8,10)는 팬션으로 이용 중입니다. 토지는 344.0㎡, 지목은 대이고 완경사·사다리형이며 세로한면(가)에 접합니다. 매각은 일괄매각이고 제시외 건물도 매각에 포함됩니다.
권리 흐름에서는 2017.01.12. 영천축산업협동조합 근저당이 설정됐다가 2017.06.28. 해지로 말소됐고, 같은 날 설정된 대구경북능금농업협동조합의 채권최고액 240,000,000원 근저당이 현재 말소기준권리입니다. 이후 2025.07.31. 임의경매개시결정이 등기됐고, 경매로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경1003 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 영천시 자양면 보현리 1495 · 경상북도 영천시 자양면 사곡길 82-20 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 기호(2,4,8,10) 팬션으로 이용 중 |
| 건물 구조 | 기호(2,4,8,10) 경량철골구조 판넬지붕 단층 |
| 토지 | 344.0㎡ · 지목 대 · 완경사 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 도점순 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 370,226,800원 / 370,226,800원 (신건) |
| 청구액 | 169,516,598원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 매각 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 경매로 소멸
2016.12.26. 도점순 명의의 소유권보존 이후, 2017.01.12. 영천축산업협동조합 근저당권이 설정됐으나 2017.06.28. 해지돼 이미 말소됐습니다. 같은 날 대구경북능금농업협동조합의 채권최고액 240,000,000원 근저당권이 설정됐고, 이 권리가 말소기준권리입니다. 2025.07.31. 등기된 대경사과원예농업협동조합의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 실거래 비교자료가 없어 신건 가격의 메리트는 확정할 수 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 370,226,800원으로 신건입니다. 그러나 동일·유사 물건의 최근 12개월 평균, 최신 거래, 가격 추세 자료가 없어 이 가격을 시세보다 싸다고 평가할 근거는 없습니다. 따라서 이 물건은 최저가 자체만으로 가격 메리트를 부여하면 안 되는 사례입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 370,226,800원 | 240,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 296,181,440원 | 240,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 236,945,152원 | 232,827,920원 | 7,172,080원 | 0원 |
시뮬레이션상 현재 회차와 1회 유찰 시에는 채권최고액 240,000,000원이 전액 배당되고, 2회 유찰 시에는 7,172,080원의 미배당이 발생합니다. 다만 어느 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 채권자 미배당과 매수인 인수는 같은 개념이 아니라는 점이 중요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 370,226,800원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,983,175원 |
| 1. 을구 3번 근저당권 · 대구경북능금농업협동조합 | 240,000,000원 | 240,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 124,243,625원 |
현재 최저가 가정에서는 근저당 채권최고액 240,000,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여는 124,243,625원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 경상북도 영천시 자양면 보현리 소재 보현3리절골경로당 동측 인근으로, 주위는 단독주택·농경지·임야 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 기호(2,4,8,10)는 팬션으로 이용 중이며, 경량철골구조 판넬지붕 단층 건물입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 데크시설, LPG 가스시설, 전기판넬 난방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 344.0㎡, 지목 대, 토지이용상황 단독, 완경사·사다리형·세로한면(가) 조건입니다.
- 규제. 보전관리지역이며 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 공장설립승인지역에 포함됩니다.
- 공시지가. 47,700원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정요항상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임대관계 확인. 감정요항상 임대관계가 미상이므로 실제 점유자와 임대차 관계를 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물이 매각에 포함되므로 토지·건물·제시외 시설의 실제 범위를 현장에서 대조해야 합니다.
- 신건 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 370,226,800원을 곧바로 시세로 간주하지 말고 주변 거래와 수익성을 별도 확인해야 합니다.
- 유찰 시 배당 변화. 2회 유찰 시 매각가 236,945,152원에서 채권 미배당 7,172,080원이 발생하지만, 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다.
- 토지 규제 확인. 보전관리지역·가축사육제한구역·배출시설설치제한지역·공장설립승인지역의 제한 내용을 실제 이용계획과 함께 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 점유와 가격 확인이 먼저다
이 사건은 등기 구조만 보면 비교적 단순합니다. 2017.06.28. 설정된 대구경북능금농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다. 그러나 감정요항의 임대관계가 미상이고 물건이 팬션으로 이용 중인 데다 실거래 시세 자료도 없습니다. 따라서 “인수 0원 = 좋은 가격”으로 연결해서는 안 됩니다. 일괄매각·제시외 건물 포함 범위, 실제 점유·임대차 관계, 주변 거래가격과 팬션 이용가치를 확인한 뒤 입찰가를 판단하는 것이 핵심입니다.
