대전지방법원 2026타경279. 대전 중구 산성동의 통칭 ‘동양그린빌라’ 3층 301호 다세대주택입니다. 감정평가상 이용상태는 방3·거실·주방·욕실·발코니 등으로 구성된 다세대주택이고, 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 4층 건물 중 3층입니다. 현재 소유자는 신은숙으로, 2019.09.30 거래가 70,000,000원에 소유권을 취득했습니다.
같은 날 국민은행 근저당권이 채권최고액 27,500,000원으로 설정됐고, 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다. 이후 확인되는 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 설정됐던 한국주택은행·남대전새마을금고·우리은행 근저당권은 이미 등기부상 말소된 상태라 현재 매수인이 승계하는 권리로 보이지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경279 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 중구 산성동 97-4 3층301호 · 대둔산로 415-11 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택(방3·거실·주방·욕실·발코니 등) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 4층 건물 중 3층 301호 · 사용승인일 1995.12.05 |
| 소유자 | 신은숙 · 2019.09.30 소유권이전 · 거래가액 70,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 89,000,000원 / 89,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 21,865,673원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 국민은행 근저당
핵심 등기 구조는 단순합니다. 2019.09.30 설정된 국민은행 근저당권 27,500,000원이 말소기준권리이고, 2026.05.06 국민은행의 임의경매개시결정은 그 이후 권리로 매각 시 소멸합니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 신건 89,000,000원은 최근 평균보다 높다
가격 판단은 전체 평균보다 최근 12개월 평균·최신 거래·최근 추세를 우선해서 봐야 합니다. 최근 12개월 평균은 85,000,000원, 거래 건수는 2건이고, 현재 최저가 89,000,000원은 그 평균의 104.7%입니다. 최신 확인 거래는 2024.06의 65,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.06 | 48.54㎡ | 1 | 65,000,000원 |
| 2023.10 | 48.54㎡ | 4 | 105,000,000원 |
| 2023.06 | 48.54㎡ | 4 | 54,000,000원 |
| 2022.04 | 39.99㎡ | 4 | 90,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 4건 | 78,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 85,000,000원 |
확인된 거래 범위는 54,000,000원~105,000,000원으로 편차가 큽니다. 최근 거래 흐름은 이전 구간 대비 18.1% 높은 것으로 집계되지만, 대상 기준 면적은 55.02㎡이고 위 거래 표본은 48.54㎡·39.99㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 85,000,000원 역시 절대적인 적정가가 아니라 참고값으로 보는 것이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 89,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,002,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 27,500,000원 | 27,500,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 59,498,000원 |
현재 회차 89,000,000원 가정에서는 국민은행 채권최고액 27,500,000원이 전액 배당되고, 소유자 잔여는 59,498,000원입니다. 계산상 매수인 인수액은 0원이며 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 산성네거리 북서측 인근이며 주변은 아파트단지·다세대주택·단독주택 등이 위치하는 기존주택지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 동측 인근 도로변에 시내버스정류장이 있으며, 교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 본건 북동측으로 포장된 소로에 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역이며 가축사육제한구역·상대보호구역·중점경관관리구역 등에 포함되고 소로2류에 접합니다.
- 토지. 토지면적 420.8㎡, 공시지가 921,200원/㎡, 평지의 세로장방형 토지입니다.
- 건물 상태 참고. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성 참고. 동양그린빌라마동은 11세대이며, 확인된 거래 4건의 가격 편차가 54,000,000원~105,000,000원으로 큽니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 점검. 최저가 89,000,000원이 최근 12개월 평균 85,000,000원의 104.7%이므로 현재 회차를 시세 할인 구간으로 보지 마세요.
- 면적 보정. 대상 기준 면적은 55.02㎡인데 확인된 거래 표본은 48.54㎡·39.99㎡입니다. 개별 호수와 전용면적 차이를 반영해 원거래를 재확인하세요.
- 점유 확인. 임대관계 미상으로 평가됐으므로 실제 점유자·전입·임대차 관계를 매각물건명세서와 현황조사 원본에서 확인하세요.
- 유찰 시나리오. 현재 89,000,000원, 1회 유찰 시 71,200,000원, 2회 유찰 시 56,960,000원으로 가격 구간이 크게 달라집니다.
- 배당 확인. 배당 계산상 인수 0원이지만 당해세·최우선변제 등 실제 배당에 영향을 줄 수 있는 항목은 원본을 대조하세요.
맺으며 — 권리보다 가격과 점유 확인이 승부처
이 물건은 등기상 구조만 보면 비교적 단순합니다. 2019.09.30 국민은행 근저당권이 말소기준이고, 경매개시결정은 그 이후라 매각으로 소멸하며, 현재 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 임대관계 미상이라는 점은 별도의 현장·원본 확인이 필요합니다.
가격은 더 보수적으로 볼 필요가 있습니다. 신건 최저가 89,000,000원은 최근 12개월 평균 85,000,000원의 104.7%이고, 최신 확인 거래 65,000,000원보다 높습니다. 최근 추세가 18.1% 높게 집계됐더라도 거래 표본의 면적이 대상과 일치하지 않는 만큼, 신건 단계에서 가격 메리트를 단정하기는 어렵습니다. 권리 구조는 단순하지만, 현재 회차 가격과 실제 점유관계는 확인이 필요한 물건입니다.
