대전지방법원 2026타경302. 대전광역시 동구 중동 1-29 소재 물건으로, 사건 용도는 연립/다세대 + 토지이고 감정평가 현황상 건물은 단독주택으로 이용되다가 오랜 기간 방치된 공가 상태입니다. 현재 등기상 소유자는 정은연이고, 말소기준권리는 2016.06.02 설정된 봉산새마을금고 채권최고액 52,000,000원 근저당권입니다. 2026.05.14 중대구새마을금고가 임의경매개시결정을 받았고, 이 권리는 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
권리만 보면 구조는 비교적 단순합니다. 조사된 김영원은 2021.04.14 전입으로 말소기준권리보다 뒤에 들어왔기 때문에 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 임차관계 자체는 원본 명세서와 현장에서 다시 확인해야 합니다. 현재 배당 계산상 매수인이 떠안는 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경302 |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 동구 중동 1-29 · 선화로196번길 13-12 |
| 물건종류 / 현황 | 연립/다세대 + 토지 · 현황 단독주택 · 오랜 기간 공가 |
| 토지 | 102.5㎡ · 대 · 일반상업지역 · 평지 · 세로장방 |
| 건물 | 목조 시멘트기와지붕 단층 · 사용승인일 1942 |
| 소유자 | 정은연 · 2021.11.25 증여 |
| 감정가 / 최저가 | 240,720,390원 / 240,720,390원 (신건) |
| 청구액 | 40,945,820원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
현재 권리분석의 기준점은 2016.06.02 봉산새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 52,000,000원이고 채무자는 강병석입니다. 이후 정은연이 2021.11.25 증여를 원인으로 소유권을 취득했으며, 2026.05.14 현재 경매의 개시결정이 등기됐습니다. 과거 2008년 덕암새마을금고 근저당과 2013년 서울보증보험 가압류, 2014년 임의경매개시결정은 2015년 경매 매각 과정에서 이미 말소됐습니다.
② 점유·임차 — 전입은 늦지만 보증금은 확인 필요
| 점유자 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김영원 | 2021.04.14 | 미상 | 미상 | 없음 말소기준 이후 전입 | 없음 |
③ 현황 리스크 — 권리보다 물건 상태가 더 중요
- 공가. 단독주택으로 이용됐으나 오랜 기간 방치된 공가 상태입니다.
- 지붕 현황. 공부상 시멘트기와지붕이나 현황은 스레트지붕입니다.
- 인접 건물 연접. 인접필지상 건물과 벽체 및 지붕이 연접하여 사용 중입니다.
- 일괄매각. 토지와 건물을 일괄매각하며 제시외 건물이 포함됩니다.
- 토지 일부. 본건 북서측 일부는 현황 도로로 이용 중입니다.
- 설비. 전기·급배수·유류보일러 설비가 있는 것으로 탐문됐으나 장기간 공가여서 정상 작동 여부는 별도 확인이 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 240,720,390원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,170,085원 |
| 1. 근저당 · 봉산새마을금고 | 52,000,000원 | 52,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 184,550,305원 |
현재 회차에서는 근저당권 채권최고액 52,000,000원이 전액 배당되고 184,550,305원이 소유자 교부액으로 남는 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 240,720,390원 | 52,000,000원 | 0원 | 184,550,305원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 192,576,312원 | 52,000,000원 | 0원 | 137,080,244원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 154,061,049원 | 52,000,000원 | 0원 | 99,104,194원 |
⑥ 입지·토지 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 대전역 북서측 인근이며 주위는 단독주택, 인쇄소 및 주상용건물이 혼재하는 주상 혼용지대입니다.
- 교통. 인근까지 차량 접근이 가능하고 간선도로변에 시내버스승강장이 있어 교통 편의도는 보통인 편입니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·방화지구이며 교육환경보호구역과 중점경관관리구역에 포함됩니다.
- 토지. 면적 102.5㎡, 지목 대, 평지·세로장방이며 도로접면은 세로한면(불)입니다.
- 공시지가. 761,800원/㎡입니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차 보증금 확인. 김영원의 대항력은 없지만 보증금·확정일자가 미상이므로 매각물건명세서 원본을 확인하세요.
- 공가 내부 확인. 오랜 기간 방치된 상태이므로 누수·부식·보일러·급배수·전기 설비의 실제 상태를 점검해야 합니다.
- 지붕 차이 확인. 공부상 시멘트기와지붕과 현황 스레트지붕 차이를 현장에서 확인하세요.
- 경계·연접 상태. 인접필지 건물과 벽체·지붕이 연접해 사용 중이므로 실제 경계와 독립 이용 가능 여부를 확인하세요.
- 도로 이용 부분. 북서측 일부가 현황 도로로 사용 중이므로 토지의 실사용 범위를 확인하세요.
- 제시외 건물. 일괄매각에 제시외 건물이 포함되므로 감정서의 범위와 현황을 대조하세요.
맺으며 — “권리보다 현황 확인이 먼저”
이 사건은 말소기준권리와 후순위 권리의 관계만 놓고 보면 비교적 단순합니다. 2016.06.02 봉산새마을금고 근저당 이후의 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 조사된 김영원의 2021.04.14 전입도 말소기준보다 늦어 대항력이 없습니다. 현재 배당 계산상 매수인 인수액 역시 0원입니다.
다만 판단의 중심은 권리보다 물건 현황에 있습니다. 건물은 1942년 사용승인된 목조 단층이고 오랜 기간 공가였으며, 공부와 지붕 현황이 다르고 인접 건물과 벽체·지붕이 연접해 있습니다. 토지 일부는 현황 도로로 이용 중입니다. 실거래 시세가 없어 감정가의 시장 적정성을 직접 비교할 자료도 없습니다. 따라서 이 물건은 인수 위험은 낮지만, 현장·경계·건물 상태 확인 없이는 가격 판단이 어려운 유형으로 보는 것이 데이터와 가장 일치합니다.
