대전지방법원 2026타경316. 대전 유성구 신성동 138-11 소재 토지와 건물의 일괄매각 사건입니다. 공부상 주택 및 근린생활시설로 되어 있으나 매각물건명세서 비고에는 현황이 근린생활시설(음식점)이라고 기재되어 있고, 감정평가 역시 근린생활시설로 이용 중이라고 봤습니다. 일괄매각에는 지상수목이 포함되고, 제시외 물건 ㉠·㉡은 제외되며, 공부상 산입되지 않는 다락부분 ⓐ는 포함됩니다.
권리관계의 중심은 2016.10.07 설정된 대전유성신용협동조합 근저당입니다. 그 뒤의 근저당권, 경매개시결정, 가압류는 모두 말소기준보다 후순위여서 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인 김나현은 2025.04.09 전입해 말소기준일보다 늦고, 보증금과 확정일자·배당요구 여부는 확인되지 않습니다. 따라서 대항력은 없지만 임대차 조건 자체는 매각 전 원본 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경316 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 유성구 신성동 138-11 · 대전광역시 유성구 신성로61번안길 20 |
| 물건종류 / 현황 | 근린시설 + 토지 · 근린생활시설(음식점) 이용 |
| 토지 | 221.1㎡ · 대 · 주상용 · 평지 · 세로장방 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 윤종영 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 712,382,400원 / 712,382,400원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 이미영 / 150,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
| 일괄매각 범위 | 지상수목 포함 · 제시외 물건 ㉠, ㉡ 제외 · 다락부분 ⓐ 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
말소기준은 2016.10.07 을구 18번 대전유성신용협동조합 근저당입니다. 2023.06.20·2024.12.23 추가 근저당, 2026.05.20 강제경매개시결정, 2026.07.30 대전신용보증재단 가압류와 대전유성신용협동조합 임의경매개시결정, 2026.08.06 탄동농업협동조합 가압류는 모두 후순위로 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김나현 | 2025.04.09 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
김나현의 전입신고일 2025.04.09은 말소기준일 2016.10.07보다 뒤입니다. 따라서 이 임차인은 대항력을 갖지 못하고, 보증금이 확인되지 않는다는 이유만으로 매수인에게 보증금이 승계되는 구조로 볼 수 없습니다. 보증기관의 대위·승계 신고도 아니므로 실제 임차인은 1명입니다. 다만 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않아 배당순위와 실제 배당 여부는 매각물건명세서 원본 확인이 필요합니다.
③ 가격 판단 — 신건 712,382,400원, 실거래 비교자료 없음
현재 회차는 유찰 없는 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 712,382,400원입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차에서의 실질취득액 역시 712,382,400원입니다.
다만 비교 가능한 실거래 자료가 확인되지 않아, 감정가가 현재 시장가격보다 낮은지 높은지를 수치로 검증할 수 없습니다. 따라서 최저가가 감정가와 같다는 사실만으로 가격 메리트가 있다고 볼 수 없고, 근린생활시설과 토지의 개별성, 현황 음식점 이용상태, 목조 건물의 상태를 별도로 조사해 응찰가를 정해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 712,382,400원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,523,824원 |
| 1. 을구 18번 근저당 · 대전유성신용협동조합 | 299,000,000원 | 299,000,000원 |
| 2. 을구 19번 근저당 · 대전유성신용협동조합 | 144,000,000원 | 144,000,000원 |
| 3. 을구 20번 근저당 · 대전유성신용협동조합 | 36,000,000원 | 36,000,000원 |
| 4. 강제경매개시결정 · 이미영 | 150,000,000원 | 150,000,000원 |
| 5. 가압류 · 대전신용보증재단 | 60,899,980원 | 60,899,980원 |
| 6. 임의경매개시결정 · 대전유성신용협동조합 | 150,000,000원 | 12,958,596원 |
| 7. 가압류 · 탄동농업협동조합 | 5,053,946원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 844,953,926원 중 예상배당 702,858,576원, 미배당 142,095,350원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대전광역시 유성구 신성동 소재 금성초등학교 북서측 인근. 단독주택·다세대주택·각급학교·근린생활시설·연구소 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선 버스정류장이 소재하며, 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 근린생활시설로 이용 중이며, 매각물건명세서에는 현황이 근린생활시설(음식점)이라고 적혀 있습니다.
- 건물. 1999.12.07 사용승인된 목조 경사지붕 건물로, 외벽은 목심·황토벽 등, 내부는 목재판넬·타일붙임 등 마감입니다.
- 설비. 기본적인 위생설비·전기설비·급배수설비·LPG가스공급시설이 되어 있습니다.
- 토지. 221.1㎡, 지목 대, 제2종일반주거지역, 주상용, 평지, 세로장방이며 공시지가는 1,159,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·국가산업단지·연구개발특구·일반주거구역·가축사육제한구역·상대보호구역 등에 포함되고 소로3류에 접합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 근저당 변경등기 확인. 을구 18번의 최초 채권최고액 299,000,000원과 2020.12.03 변경등기 384,000,000원을 등기 원문·채권계산서와 대조하세요.
- 임차관계 확인. 김나현은 대항력이 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않습니다. 매각물건명세서와 현황조사 원본을 다시 확인하세요.
- 일괄매각 범위 확인. 지상수목은 포함되지만 제시외 물건 ㉠·㉡은 제외되고 다락부분 ⓐ는 포함됩니다. 현장에서는 경계를 정확히 확인해야 합니다.
- 현황 용도 확인. 공부상 주택 및 근린생활시설이지만 현황은 근린생활시설(음식점)입니다. 실제 영업·점유 상태와 인도 가능성을 확인하세요.
- 가격 검증. 비교 실거래 자료가 없으므로 감정가 712,382,400원 자체를 시세로 간주하지 말고, 인근 근린생활시설·토지 거래와 임대수익을 별도로 검토하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 배당요구 종기를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리 인수는 0원, 승부처는 가격과 서류 확인
이 사건은 권리구조만 보면 비교적 단순합니다. 말소기준은 2016.10.07 대전유성신용협동조합 근저당이고, 이후 담보권·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 김나현 역시 2025.04.09 전입한 후순위 임차인이라 대항력이 없고, 예상 매수인 인수액도 0원입니다.
다만 권리가 정리된다는 것과 가격이 싸다는 것은 별개입니다. 현재 신건 최저가는 712,382,400원이며 비교 실거래 자료가 없어 시세 대비 할인 여부를 확인할 수 없습니다. 여기에 을구 18번 근저당의 변경등기 384,000,000원과 예상배당의 299,000,000원 기준 차이도 존재합니다. 따라서 이 물건은 인수 위험보다 현장·가격 검증과 배당 관련 원본 대조가 핵심인 사건입니다.
