대구지방법원 2025타경1296. 연경동화아이위시 101동 18층 1801호 아파트입니다. 이효진 명의로 2020.07.07 소유권이전됐고 거래가액은 478,400,000원입니다. 2020.07.07 설정된 하나은행 근저당 330,000,000원은 2020.12.02 말소됐으며, 현재 권리분석의 기준은 2022.10.31 포항수산업협동조합 근저당 540,000,000원입니다. 이 근저당을 기준으로 이후 경매개시결정과 후순위 점유관계를 판단하게 됩니다.
임차인 박재권의 전입일은 2022.12.16으로 말소기준권리인 2022.10.31보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없고, 2025.12.15 배당요구를 했습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않지만 대항력이 없는 구조이므로 현재 예상배당상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 실제 점유자가 있는 만큼 낙찰 후 인도·명도 절차는 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경1296 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 북구 연경동 987 연경동화아이위시 101동 18층1801호 |
| 물건종류 | 아파트 · 101동 18층 1801호 · 아파트로 이용중 |
| 소유자 | 이효진 · 2020.07.07 소유권이전 · 거래가액 478,400,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 446,000,000원 / 446,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 포항수산업협동조합 / 465,619,987원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 인수는 0원, 점유 확인은 필요
| 임차인 | 전입 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박재권 | 2022.12.16 | 2025.12.15 | 대항력 없음 | 확정일자 미상 | 승계 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 박재권의 전입신고는 말소기준권리 이후이므로 대항력이 없으며, 보증기관의 대위·승계 신고도 아닙니다. 보증금은 확인되지 않아 배당액 자체는 확정하기 어렵지만, 대항력이 없는 임차인의 미배당 보증금이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
② 시세 비교 — 최근 시세를 기준으로 보면 신건 가격 부담이 크다
연경동화아이위시 동일 면적대 115.27㎡ 거래는 총 12건이 확인됩니다. 전체 12건 평균은 416,666,666원이지만, 가격 판단에서는 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균 390,200,000원, 최신 거래 406,000,000원, 그리고 최근과 이전 거래의 추세 -10.4%를 우선해서 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 115.27㎡ | 1 | 406,000,000원 |
| 2026.06 | 115.27㎡ | 13 | 455,000,000원 |
| 2026.05 | 115.27㎡ | 17 | 365,000,000원 |
| 2025.12 | 115.27㎡ | 8 | 320,000,000원 |
| 2025.11 | 115.27㎡ | 3 | 405,000,000원 |
| 2025.06 | 115.27㎡ | 4 | 390,000,000원 |
| 2024.12 | 115.27㎡ | 1 | 433,000,000원 |
| 2024.12 | 115.27㎡ | 1 | 433,000,000원 |
| 2024.12 | 115.27㎡ | 10 | 438,000,000원 |
| 2024.09 | 115.27㎡ | 6 | 440,000,000원 |
| 2024.08 | 115.27㎡ | 6 | 440,000,000원 |
| 2024.07 | 115.27㎡ | 10 | 475,000,000원 |
신건 최저가 446,000,000원은 최근 12개월 평균 390,200,000원의 114.3%입니다. 최신 2026.09 거래도 406,000,000원으로 현재 최저가보다 낮습니다. 게다가 최근 12개월과 이전 거래를 비교한 추세가 -10.4%이므로, 과거 전체 평균 416,666,666원만 보고 현재 감정가에 가격 메리트가 있다고 판단하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 446,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,860,000원 |
| 2. 근저당 · 포항수산업협동조합 | 540,000,000원 | 439,140,000원 |
| 미배당 | - | 100,860,000원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
446,000,000원 매각 가정에서 포항수산업협동조합은 439,140,000원을 배당받고 100,860,000원이 미배당됩니다. 그러나 해당 근저당은 매각으로 소멸하므로 이 미배당액이 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 연경초등학교 남서측 인근에 위치하며 주위는 대단위 아파트단지, 학교, 주택 및 농경지가 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 용이하고 제반 교통사정은 보통입니다. 동측으로 왕복 4차선 아스팔트포장도로와 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 18층 건물 중 18층 1801호이며 위생·급배수, 승강기, 소화전, 도시가스공급 및 난방설비를 갖추고 있습니다.
- 단지. 연경동화아이위시는 627세대이며 준공일은 2020.04.14입니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역·공공주택지구이며 공시지가는 1,557,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 전체 12건 평균 416,666,666원보다 최근 12개월 평균 390,200,000원과 최신 거래 406,000,000원을 우선해 가격을 판단하세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -10.4%이므로 과거 고가 거래만 보고 현재 신건 가격을 낮다고 판단하면 안 됩니다.
- 임차인 확인. 박재권은 대항력이 없지만 보증금·확정일자가 확인되지 않습니다. 배당요구와 실제 점유 상태를 확인하세요.
- 미배당과 인수 구분. 포항수산업협동조합 채권 미배당 100,860,000원은 매수인 인수액이 아닙니다. 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 회차별 가격. 현재 446,000,000원, 1회 유찰 시 356,800,000원, 2회 유찰 시 285,440,000원 시나리오가 제시돼 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사와 배당요구 내용을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격은 보수적으로
이 물건의 권리관계는 비교적 명확합니다. 2022.10.31 포항수산업협동조합 근저당이 말소기준이고, 임차인 박재권의 전입은 2022.12.16으로 그보다 늦어 대항력이 없습니다. 따라서 현재 예상배당상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
반면 가격은 별개의 문제입니다. 신건 최저가 446,000,000원은 최근 12개월 평균 390,200,000원의 114.3%이며, 최신 거래 406,000,000원보다 높습니다. 최근 거래 추세도 -10.4%입니다. 권리상 인수 위험이 낮다는 이유만으로 현재 감정가를 가격 메리트로 연결하기보다는, 최근 거래 수준과 회차별 최저가 변화를 함께 보는 것이 이 사건의 핵심입니다.
