대구지방법원 2025타경8414. 대구 남구 봉덕동 ‘앞산보성’ 6동 4층 505호, 전용 66.69㎡ 아파트입니다. 현재 소유자 강신연은 2020년 거래가 187,000,000원으로 소유권을 취득했고, 2024년 4월 18일 봉덕3동새마을금고에 채권최고액 120,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 설정된 후순위 근저당과 경매개시결정은 기준권리보다 뒤에 위치합니다.
가격은 권리보다 더 신중하게 볼 부분입니다. 전체 5건 실거래 평균은 169,600,000원이지만 여기에는 2021년 248,000,000원, 2023년 230,000,000원의 과거 고가 거래가 포함돼 있습니다. 최근 12개월 3건 평균은 123,333,333원, 최신 거래는 2026년 1월 130,000,000원입니다. 따라서 신건 최저가 126,000,000원을 전체 평균만 보고 싸다고 판단하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경8414 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 남구 봉덕동 1329 앞산보성 6동 4층 505호 · 대구광역시 남구 삼정2길 99 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 66.69㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물의 4층 |
| 소유자 | 강신연 (2020.09.11 소유권이전 · 거래가 187,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 126,000,000원 / 126,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 봉덕3동새마을금고 / 101,835,010원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2024년 새마을금고 근저당
| 점유·임대 확인 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|
| 확인된 임차인 0명 · 감정평가상 임대관계 미상 | 미상 | 미상 | 등기상 0원 |
등기상 핵심은 단순합니다. 2024.04.18 봉덕3동새마을금고 근저당권이 말소기준이고, 2024.07.16 설정된 에이피엘파이낸셜대부의 후순위 근저당권은 이후 토마토자산관리대부로 이전됐지만 기준권리보다 후순위입니다. 2025.06.20 경매개시결정도 기준권리보다 뒤입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 전체 평균보다 ‘최근 거래’가 중요하다
앞산보성은 360세대, 1984.06.25 준공 단지입니다. 동일면적 66.69㎡ 실거래는 총 5건이 확인되며, 최근 12개월 거래 3건은 112,000,000원·128,000,000원·130,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 66.69㎡ | 1 | 130,000,000원 |
| 2025.03 | 66.69㎡ | 5 | 112,000,000원 |
| 2025.02 | 66.69㎡ | 3 | 128,000,000원 |
| 2023.02 | 66.69㎡ | 1 | 230,000,000원 |
| 2021.09 | 66.69㎡ | 2 | 248,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 66.69㎡ | 3건 | 123,333,333원 |
신건 최저가이자 실질취득액인 126,000,000원은 최근 12개월 평균 123,333,333원의 102.2%입니다. 최신 거래 130,000,000원보다는 4,000,000원 낮지만, 최근 평균보다 싸지는 않습니다. 특히 최근 거래군은 이전 거래군보다 48.4% 낮은 가격 흐름으로 집계돼 있어, 과거 고가 거래를 포함한 전체 평균 169,600,000원을 가격 메리트의 근거로 삼기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 126,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,564,000원 |
| 1. 근저당 · 봉덕3동새마을금고 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 3,436,000원 |
현재 회차 1.26억원 가정에서는 집행비용 2,564,000원과 말소기준 근저당권 120,000,000원이 배당되고 3,436,000원이 잔여하는 구조입니다. 추정표는 채권최고액을 기준으로 하며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 매수인 인수 추정액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 권리 인수는 그대로 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (100%) | 126,000,000원 | 120,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 100,800,000원 | 98,588,800원 | 21,411,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 80,640,000원 | 78,788,480원 | 41,211,520원 | 0원 |
유찰될수록 근저당권자의 미배당액은 늘지만, 이 시뮬레이션에서 그 부족액이 매수인에게 넘어가지는 않습니다. 즉 등기상 실질취득액은 각 회차의 낙찰가와 동일합니다. 다만 현재 신건 1.26억원은 최근 12개월 평균 이상이므로, 낮은 최저가라는 인상만으로 가격 가점을 주기 어렵습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경일여자중·고등학교 남서측 인근. 주변은 아파트단지, 근린생활시설 및 학교 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 대중교통 이용 등 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물이며 위생·급배수·도시가스·개별난방 설비가 있습니다.
- 도로. 단지 남측·서측 왕복 2차선 도로, 북측 폭 약 12m, 동측 폭 약 8m 포장도로에 접합니다.
- 정비계획. 제3종일반주거지역이며 지구단위계획구역(앞산보성 재건축구역)·정비구역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성 참고. 동일면적 최근 거래는 2025.02 1.28억, 2025.03 1.12억, 2026.01 1.30억이며 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 1.5회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 거래 기준으로 가격 판단. 전체 평균 1.696억원보다 최근 12개월 평균 1.233억원과 최신 거래 1.30억원을 우선 비교하세요.
- 신건 가격 과대평가 주의. 현재 1.26억원은 최근 평균의 102.2%이므로 “경매라서 싸다”는 전제를 두기 어렵습니다.
- 점유관계 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계가 미상으로 기재돼 있어 실제 점유자·전입관계를 원본 조사로 확인할 필요가 있습니다.
- 후순위 권리 확인. 2024.07.16 후순위 근저당과 2026.01.05 채권 이전 내역은 말소기준권리 후순위라는 점을 원본 등기사항과 대조하세요.
- 정비구역 확인. 앞산보성 재건축구역·정비구역으로 기재돼 있으므로 입찰 전 관련 권리·부담 및 현재 적용사항을 확인하세요.
- 배당표 한계. 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 추정치입니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 보수적으로
이 물건은 등기상 말소기준권리가 분명하고 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원이라 권리구조 자체는 복잡하지 않습니다. 그러나 가격은 별개입니다. 신건 실질취득액 126,000,000원은 최근 12개월 평균 123,333,333원을 웃돌고, 최근 거래군은 과거보다 48.4% 낮아진 흐름입니다. 최신 거래 130,000,000원보다는 낮지만 최근 평균보다 싸지는 않으므로, 전체 평균 169,600,000원을 근거로 할인 폭을 크게 보는 판단은 경계해야 합니다. 여기에 감정평가상 임대관계가 미상이라는 점까지 고려하면, 등기상 인수 0원이라는 장점과 가격·점유 확인 필요성을 분리해서 보는 물건입니다.
