서울남부지방법원 2025타경13317. 서울 구로구 오류동 남광파크빌 7층 702호 다세대주택입니다. 감정가 134,000,000원에서 세 차례 유찰되어 최저매각가가 68,608,000원으로 내려왔습니다. 표면적으로는 감정가 대비 큰 폭의 할인이지만, 권리관계는 단순하지 않습니다.

이 물건에는 2024.02.27. 등기된 주택임차권이 존재합니다. 임차인 이은미의 전입일은 2022.02.15.이고, 말소기준인 강제경매개시결정의 등기일은 2025.11.17.입니다. 임차인은 대항력과 우선변제권을 갖고 있으며, 매각물건명세서에도 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다.

따라서 이 사건은 최저매각가만 비교하는 일반적인 가격 분석이 아니라, 낙찰가에 인수 보증금을 합산하여 실제 취득 부담을 계산해야 하는 사건입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심

과거 천암새마을금고 근저당권은 2018.04.16. 경매 매각으로 이미 말소되었습니다. 삼성화재해상보험 근저당권도 2018.10.26. 해지로 말소되어 현재 인수 대상으로 계산하지 않습니다. 과거 압류·가압류 역시 등기부상 말소된 권리입니다.

현재 경매를 개시한 한국주택금융공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸할 예정입니다. 하지만 경매개시결정이 소멸한다는 사실이 선순위 임차보증금까지 소멸한다는 뜻은 아닙니다. 이 사건에서는 임차인의 미배당 보증금이 별도로 남습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 1.94억

보증금은 194,000,000원으로 감정가 134,000,000원보다도 높습니다. 현재 최저매각가만으로 보증금을 전액 배당할 수 없으므로, 낙찰가 외에 보증금 반환 부담을 반드시 별도로 반영해야 합니다.

③ 실질취득 분석 — 6,860만원이 아니라 약 1.96억

이 사건의 가격 판단에서 가장 중요한 계산입니다. 현재 회차의 매각대금 68,608,000원에서 집행비용 1,634,944원을 차감하면 임차인에게 예상 배당되는 금액은 66,973,056원입니다. 보증금 194,000,000원과의 차액 127,026,944원이 매수인에게 남습니다.

임차보증금 자체가 194,000,000원이기 때문에 낙찰가가 내려가면 임차인 배당액이 줄어들고 매수인 인수액은 반대로 늘어납니다. 따라서 실질취득 부담은 보증금 수준에 묶이는 구조입니다. 현재 회차에서는 매각대금에서 먼저 차감되는 집행비용까지 반영되어 합산 부담이 195,634,944원으로 계산됩니다.

④ 회차별 시나리오 — 유찰돼도 인수 부담이 늘어난다

미래 회차의 인수액은 시나리오상 추정치입니다. 회차별 낙찰가와 인수액의 합계가 보증금 및 집행비용 계산과 정확히 일치하지 않으므로, 향후 회차에 실제 입찰할 때는 집행비용과 배당액을 다시 산정해야 합니다. 현재 회차는 예상배당표와 인수액이 일치합니다.

현재 회차에서 4회 유찰 시나리오로 넘어가면 최저매각가는 내려가지만 예상 인수액은 140,501,555원으로 늘어납니다. 5회 유찰 시나리오에서는 인수액이 151,281,244원으로 증가합니다.

낙찰가 하락분이 그만큼 취득비용 절감으로 이어지는 구조가 아닙니다. 실제 매수인 부담은 보증금 194,000,000원과 집행비용의 영향을 함께 받습니다. 유찰 횟수만을 기준으로 입찰 매력을 높게 평가할 수 없습니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 68,608,000원 가정)

집행비용 1,634,944원은 추정치입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 별도로 반영되지 않았으며 실제 배당 결과에 따라 인수액이 변동할 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 구로구 오류동 소재, 지하철 오류동역 서측 인근입니다. 주위에는 다세대주택·다가구주택·아파트 및 각종 근린생활시설이 혼재합니다. 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장과 지하철 1호선 오류동역이 있습니다. 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 7층 건물입니다. 위생·급배수·난방설비와 승강기, CCTV, 필로티주차장 등이 설치되어 있습니다.
• 도로. 북서측으로 폭 약 5.5m의 포장도로에 접합니다. 토지는 완경사지를 평탄하게 조성한 3필지 일단의 부정형 토지입니다.
• 규제. 제3종일반주거지역·과밀억제권역·대공방어협조구역에 포함됩니다. 아파트를 대상으로 하는 토지거래허가구역 지정기간은 2025.10.20.~2026.12.31.로 기재되어 있습니다. 외국인 등을 대상으로 다세대를 포함하는 별도 지정기간은 2025.08.26.~2026.08.25.입니다. 입찰 시 적용되는 허가·규제의 범위는 별도 확인이 필요합니다.
• 공부·건축물. 감정평가상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
• 환금성. 남광파크빌은 12세대 규모로 2011.11.09. 사용승인된 건물입니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 3.0회, 낙찰률은 0.0으로 표시되어 있습니다. 다만 거래 표본과 낙찰 사례가 확인되지 않으므로 이를 근거로 실제 매도 가능 가격을 확정할 수는 없습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 인수 보증금 우선 계산. 현재 예상 인수액은 127,026,944원입니다. 낙찰가 68,608,000원만 자금계획에 반영하지 말고 실질취득 부담 195,634,944원을 기준으로 검토해야 합니다.
• 임차권 존속 확인. 이은미의 주택임차권등기와 배당요구 사실을 원본으로 대조하고, 실제 배당액·보증금 반환·임차권등기 말소에 관한 사항을 확인해야 합니다.
• 배당 변동 점검. 집행비용과 당해세 등 실제 배당순위에 영향을 미치는 항목을 확인해야 합니다. 임차인 배당액이 변하면 매수인에게 남는 보증금도 달라질 수 있습니다.
• 추가 유찰의 착시 경계. 최저가가 낮아질수록 예상 인수액이 증가합니다. 회차별 최저가와 인수액을 더한 실질취득 부담을 비교해야 합니다. 미래 회차의 추정 인수액은 재산정이 필요합니다.
• 실거래 시세 재확인. 남광파크빌과 인근 유사 다세대주택의 최근 실거래, 전용면적·층·건물 상태를 확인해야 합니다. 감정가만으로 현재 시장가격을 판단하지 않아야 합니다.
• 점유·명도 확인. 임차권등기 사실과 실제 현장 점유 상태를 구분해야 합니다. 인도 및 보증금 반환 협의에 필요한 비용과 절차를 확인해야 합니다.
• 관리비·현장 상태 확인. 관리비 체납 여부, 누수·하자, 승강기 상태 및 필로티주차장 이용 여건을 직접 점검해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 배당 관련 자료를 입찰 전 다시 확인해야 합니다. 등기사항전부증명서 확인 기준일은 2026.07.28.입니다.

맺으며 — “최저가가 내려가도 실질취득은 싸지지 않는다”

이 사건의 본질은 최저가 할인율이 아니라 선순위 임차보증금 인수입니다. 감정가 134,000,000원에서 세 차례 유찰되어 최저가가 68,608,000원까지 내려왔지만, 임차인 이은미의 보증금은 194,000,000원입니다.

현재 예상배당으로는 보증금 중 66,973,056원만 변제되고, 나머지 127,026,944원을 매수인이 인수합니다. 따라서 입찰가와 인수액을 합친 실질취득 부담은 195,634,944원입니다.

추가 유찰이 진행되더라도 보증금 미배당액이 늘어나 매수인 부담은 보증금 수준에 묶입니다. 이 물건의 가격 판단은 최저가 51.2%라는 숫자가 아니라 실질취득 약 1.96억원을 실제 시장가격과 비교하는 데서 시작해야 합니다.

현재 확인되는 비교 실거래가가 없고, 인수 부담은 감정가보다 높습니다. 선순위 임차권의 배당·승계 관계와 실제 시세를 확인하기 전에는 가격 메리트가 있다고 평가하기 어렵습니다. 낮은 최저가보다 보증금 반환 부담을 우선해서 판단해야 하는 사건입니다.