최저가는 1.07억이지만, 실질취득은 1.96억 — 오류동 남광파크빌 702호

서울남부지방법원 2025타경13317. 구로구 오류동 남광파크빌 7층 702호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 소유자 박동진은 2018년 거래가 130,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 등기부에는 매각으로 소멸시킬 선순위 근저당이 남아 있지 않아, 말소기준은 2025년 한국주택금융공사의 강제경매개시결정입니다.

문제는 말소기준보다 먼저 권리를 갖춘 임차인입니다. 이은미는 2021년 임대차계약과 확정일자를 갖추고 2022년 전입·점유를 시작했으며, 2024년에는 보증금 194,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 대항력과 우선변제권을 모두 갖춘 데다 매각물건명세서에도 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시된 구조입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권

2012년 천암새마을금고 근저당과 당시의 압류·가압류·경매개시결정은 2018년 임의경매 매각으로 이미 말소됐습니다. 이후 설정된 삼성화재 근저당도 2018년 해지됐고, 2021년 강서구 압류 역시 해제로 말소됐습니다. 따라서 현재 경매에서 권리 순위를 가르는 기준은 2025.11.17. 강제경매개시결정입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 현재 최저가 107,200,000원에서 집행비용 2,300,800원을 먼저 제외하면 임차인에게 배당되는 금액은 104,899,200원입니다. 보증금 194,000,000원과의 차액인 89,100,800원이 매수인에게 남습니다.

③ 최저가 착시 — 유찰돼도 총부담은 거의 고정

대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 인수형 사건에서는 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금이 커집니다. 따라서 비교 기준은 최저매각가가 아니라 낙찰대금과 인수액을 합친 실질취득액입니다.

비교 가능한 실거래 표본은 확인되지 않습니다. 따라서 주변 시세보다 싸다는 판단은 할 수 없으며, 확인 가능한 기준인 감정가와 비교해도 현재 실질취득액은 62,300,800원 높습니다. 최저가가 감정가의 80%라는 이유만으로 가격 가점을 줄 수 없는 사건입니다.

④ 예상배당표 (매각가 107,200,000원 가정)

집행비용을 제외한 매각대금 전액이 선순위 임차인에게 배당되며, 신청채권자 한국주택금융공사는 제공된 모든 회차 시나리오에서 배당을 받지 못합니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 구로구 오류동, 지하철 1호선 오류동역 서측 인근입니다. 주변은 다세대·다가구주택, 아파트와 근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 오류동역이 있으며, 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 7층 건물로 승강기, CCTV, 난방, 급배수 및 필로티주차장 설비가 있습니다.
• 도로·토지. 북서측 약 5.5m 포장도로에 접하고, 3필지 일단의 부정형 토지가 다세대주택과 제2종근린생활시설 건부지로 이용됩니다.
• 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·과밀억제권역·대공방어협조구역 및 토지거래계약 허가구역 지정이 포함됩니다.
• 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 12세대 규모의 다세대주택으로, 가격 판단에 활용할 수 있는 실거래 표본은 확인되지 않습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 최저가가 아닌 실질취득 기준. 현재 회차 총부담은 196,300,800원입니다. 입찰가를 낮추더라도 인수액이 커지는 구조를 자금계획에 반영해야 합니다.
• 임차권 원본 대조. 이은미의 임대차계약일, 확정일자, 전입·점유, 임차권등기 범위와 배당요구 내용을 매각물건명세서 원본에서 재확인해야 합니다.
• 배당 후 잔액 확인. 실제 집행비용·세금 등에 따라 임차인 배당액이 달라지면 매수인 인수액도 변동할 수 있습니다.
• 명도 조건. 주택임차권등기가 있는 사건이므로 점유 상태와 보증금 잔액 지급·명도 협의의 선후관계를 현장에서 확인해야 합니다.
• 시세 조사. 실질취득액 약 196,000,000원을 기준으로 인근 오류동 다세대의 면적·층·준공연도별 거래와 매물을 직접 대조해야 합니다.
• 허가구역 확인. 토지거래계약 허가구역 지정 내용이 실제 취득과 이용계획에 미치는 적용 여부를 관계기관에 확인해야 합니다.
• 관리비·세금 확인. 체납 관리비, 당해세와 배당표에 반영되지 않은 우선채권을 별도로 확인해야 합니다.

맺으며 — “유찰이 곧 할인은 아니다”

이 사건의 핵심은 107,200,000원이라는 최저매각가가 아닙니다. 말소기준보다 앞선 이은미의 보증금 194,000,000원이 매각대금보다 크기 때문에, 현재 회차에서는 배당받지 못한 89,100,800원을 매수인이 인수합니다. 그 결과 실질취득은 196,300,800원으로 올라갑니다.

2회·3회 유찰로 낙찰가가 더 내려가도 인수액이 함께 늘어 제공된 시나리오의 실질취득은 195,634,944원에서 196,300,800원 사이에 머뭅니다. 감정가 134,000,000원보다 높은 총부담이며, 실거래 비교자료도 없어 가격 메리트를 뒷받침할 근거가 없습니다. 표면 가격은 낮지만 총부담은 높은 대항력 임차인 인수형 사건입니다.