대전지방법원 2026타경600819. 금산군 군북면 천을리 110-3의 공장 및 토지 일괄매각 사건입니다. 토지는 공장용지 8,500㎡이고, 감정평가 이용상태는 기호(2)·(3)·(4)·(6)가 공장, 기호(5)가 공장·사무실(복층)·화장실입니다. 등기상 소유자는 주식회사씨앤제이이며, 현재 최저매각가는 감정가와 같은 2,575,715,320원입니다.
권리 흐름 자체는 말소기준이 명확합니다. 2019년 설정된 중소기업은행 근저당은 이미 등기부상 말소되어 있고, 현재 기준이 되는 권리는 2020.12.04 중소기업은행 근저당 채권최고액 180,000,000원입니다. 그 이후의 중소기업은행 480,000,000원 근저당, 아주스틸주식회사 1,000,000,000원 근저당, 국 압류와 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 문제는 등기권리보다 선순위 임차관계에 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경600819 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 금산군 군북면 천을리 110-3 · 충청남도 금산군 군북면 군북로 530 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 공장용지 8,500㎡ · 공장, 사무실(복층), 화장실 |
| 소유자 | 주식회사씨앤제이 |
| 감정가 / 최저가 | 2,575,715,320원 / 2,575,715,320원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 1,620,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
| 토지 조건 | 계획관리지역 · 공장용지 · 평지 · 부정형 · 소로한면 · 공시지가 110,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 임차관계는 별도 확인
현재 말소기준은 2020.12.04 중소기업은행 근저당입니다. 2024년의 후순위 근저당 2건, 2026년 국 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 중소기업은행 근저당 중 일부는 2026.04.27 확정채권 일부 대위변제로 기술보증기금에 이전되어 20,782,806원과 146,584,512원의 이전 기록이 있으나, 권리의 설정순위 자체는 말소기준 이후 권리의 범위 안에 있습니다.
② 임차인·점유관계 — 선순위 3명의 보증금 확인이 핵심
| 임차인 / 점유자 | 전입·점유일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 양대수 | 2018.05.21 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 미상 |
| 주식회사 태하전기 | 2019.11.22 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 미상 |
| (주)유천에너지 | 2020.01.13 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 미상 |
| 농업회사법인 주식회사 케이진바이오 | 2022.05.26 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 케이피코리아 주식회사 | 2023.07.12 | 없음 | 미상 | 없음 |
보증금과 확정일자가 확인되지 않은 상태이므로 선순위 3명에 대해 단순히 “대항력 있음”이라고 확정할 수는 없습니다. 반대로 배당표의 매수인 인수액이 0원이라는 이유만으로 “승계 없음”이라고 단정하는 것도 위험합니다. 입찰가를 계산하기 전에 선순위 3명의 실제 임대차계약, 보증금, 점유현황과 배당요구 여부를 확인해야 실질취득비용을 확정할 수 있습니다.
③ 가격 판단 — 시세 자료 없이 최저가만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
이 사건에는 비교 가능한 실거래 평균이나 최신 거래 자료가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 2,575,715,320원 또는 유찰 후 최저가가 시장가격보다 저렴한지 여부를 수치로 판단할 근거가 없습니다. 특히 현재는 신건으로 감정가와 최저가가 동일하고, 선순위 임차인의 보증금까지 미상인 만큼 실질취득비용은 최소 2,575,715,320원에 미확정 인수위험을 더해 검토해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 2,575,715,320원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 28,157,153원 |
| 2. 근저당 · 중소기업은행 | 180,000,000원 | 180,000,000원 |
| 3. 근저당 · 중소기업은행 | 480,000,000원 | 480,000,000원 |
| 4. 근저당 · 아주스틸주식회사 | 1,000,000,000원 | 1,000,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 887,558,167원 |
배당모델상 채권 1,660,000,000원은 전액 배당되고 소유자 잔여는 887,558,167원입니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 선순위 임차인의 보증금도 확인되지 않았으므로 실제 배당 및 인수관계는 달라질 수 있습니다.
⑤ 공장·토지 이용 및 현황 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 기호(2)·(3)·(4)·(6)는 공장, 기호(5)는 공장·사무실(복층)·화장실로 이용 중입니다.
- 건축물 용도. 목록(2)·(3)·(4)·(6)은 용도가 “창고”였으나 건축물대장상 “공장”으로 변경되어 있습니다.
- 제시외건물. 제시외건물 ㉠·㉡·㉤은 매각에 포함되고, 제시외건물 ㉢·㉣ 컨테이너는 제외됩니다.
- 국유지 점유. 인접 국유지인 천을리 644번지 구거를 일부 점유하여 이용 중인 것으로 조사되었습니다.
- 입지. 천을마을 남측 인근의 지방도변 소규모 공장지대로, 주변은 소규모 공장·농경지·농가주택·자연림 등입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 남서측 지방도변에 시내버스승강장이 있으며, 차량으로 20분 거리에 추부I.C가 있습니다.
- 설비. 전기설비, 위생·급배수설비, 사무실 냉·난방설비, 소방설비가 되어 있습니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 접도구역, 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 배수구역, 가축사육제한구역 등에 포함 또는 저촉됩니다.
- 공부상 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 3명 계약서 확인. 양대수·주식회사 태하전기·(주)유천에너지의 실제 임대차계약, 보증금, 점유 부분, 확정일자를 확인해야 합니다.
- 배당요구 및 승계액 확인. 선순위 임차인의 보증금이 존재하는 경우 배당으로 소멸되는 금액과 미배당 승계액을 별도로 계산해야 합니다.
- 국유지 점유 상태 확인. 천을리 644번지 구거의 실제 점유범위와 사용관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 포함·제외 제시외건물 확인. 포함되는 ㉠·㉡·㉤과 제외되는 ㉢·㉣ 컨테이너를 현황과 대조해야 합니다.
- 공장 활용성 확인. 계획관리지역과 각종 제한지역·접도구역 등의 적용 범위를 입찰 목적과 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 비교 가능한 실거래가가 제시되지 않았으므로 인근 공장·공장용지 거래와 임대수익을 별도로 검증해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유현황을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 승부처는 ‘낮은 최저가’가 아니라 ‘미상 인수액’
이 사건의 등기부는 비교적 정리하기 쉽습니다. 2020.12.04 중소기업은행 근저당이 말소기준이고, 이후의 주요 담보권과 압류는 매각으로 소멸합니다. 그러나 임차관계는 다릅니다. 말소기준보다 앞선 점유·전입 기록이 3명이고, 세 사람 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다.
따라서 현재 최저가 2,575,715,320원을 그대로 실질취득가로 보거나, 배당표상 인수액 0원을 근거로 안전하다고 단정하기 어렵습니다. 실거래 자료도 없어 가격이 시장 대비 저렴한지 평가할 근거가 부족합니다. 여기에 공장·토지라는 전문용도, 국유지 일부 점유, 제시외건물 포함·제외 관계까지 확인해야 합니다. 이 물건의 핵심은 입찰가를 낮추는 것이 아니라, 선순위 3명의 실제 보증금을 먼저 숫자로 확정하는 것입니다.
