대전지방법원 2026타경600849. 세종특별자치시 어진동 648 ‘2차푸르지오시티’ 15층 1537호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 소유자는 한해란이며 2021.06.30 소유권을 이전받았고 당시 거래가액은 99,000,000원입니다. 현재 감정가와 최저매각가는 모두 92,000,000원으로 신건입니다.
권리의 승부처는 2022.06.29 설정된 한국보훈복지의료공단의 전세권입니다. 전세금은 105,000,000원이고 범위는 부동산 건물의 전부입니다. 이 전세권은 2024.07.04 압류보다 먼저 설정돼 있으며, 권리관계상 매각으로 소멸하지 않고 매수인이 인수하는 권리로 정리되어 있습니다. 이후 압류와 경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경600849 |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 어진동 648 2차푸르지오시티 15층 1537호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 업무시설(오피스텔) · 17층 중 15층 |
| 소유자 | 한해란 · 2021.06.30 소유권이전 · 거래가액 99,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 92,000,000원 / 92,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국보훈복지의료공단 / 105,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 선순위 전세권이 남는다
2014.11.14 설정된 신한은행 근저당권과 2016.03.31 추가설정 근저당권은 2021.07.01 해지로 이미 말소됐습니다. 이후 2022.06.29 한국보훈복지의료공단이 105,000,000원 전세권을 설정했고, 2024.07.04 세종세무서장의 압류가 들어왔습니다. 이 압류가 현재 권리관계의 말소기준으로 제시되어 있으므로, 그보다 앞선 전세권은 선순위입니다.
임차인 명단은 확인되지 않지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 특히 이 사건에는 별도의 등기된 전세권이 있으므로 단순히 “임차인 없음”만으로 점유·명도 위험이 없다고 결론 내리면 안 됩니다. 입찰 전에는 전세권의 존속·소멸 및 점유관계를 원본 서류와 현장에서 다시 대조할 필요가 있습니다.
② 실질취득 — 유찰돼도 전세금 부담이 따라붙는다
현재 최저매각가는 92,000,000원이지만, 전세권 미배당 15,056,000원을 더하면 실질적으로 부담하는 금액은 107,056,000원입니다. 즉 화면에 보이는 최저가보다 실질부담이 훨씬 큽니다.
| 회차 | 매각가 | 전세권 배당 | 미배당 | 매각가+미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 92,000,000원 | 89,944,000원 | 15,056,000원 | 107,056,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 73,600,000원 | 71,875,200원 | 33,124,800원 | 106,724,800원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 58,880,000원 | 57,420,160원 | 47,579,840원 | 106,459,840원 |
③ 예상배당표 (매각가 92,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,056,000원 |
| 2. 을구 4번 전세권 · 한국보훈복지의료공단 | 105,000,000원 | 89,944,000원 |
| 미배당 | - | 15,056,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 전세금 105,000,000원을 전액 배당하지 못합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 가정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 한국토지주택공사 세종특별본부 동측 인근으로 공공기관, 호수공원, 주상복합건물이 혼재하는 성숙중인 상가지대이며 제반 입지여건은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 자유롭고 인근에 버스승강장이 있어 제반 교통여건은 보통입니다.
- 이용상태. 업무시설(오피스텔)로 이용 중이며 철근콘크리트구조 17층 건물의 15층 1537호입니다. 사용승인일은 2014.08.19입니다.
- 규제. 중심상업지역, 미관지구, 지구단위계획구역이며 대로2류와 중로3류에 접합니다. 가축사육제한구역에 해당합니다.
- 토지. 사다리형 평지의 상업용 토지로 공시지가는 3,785,000원/㎡이며 토지면적은 5,182㎡입니다.
- 물건상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 전세권 소멸·인수 여부 최종 확인. 2022.06.29 설정된 한국보훈복지의료공단의 105,000,000원 전세권이 핵심입니다. 매각물건명세서와 등기 원본에서 매각 후 존속 여부를 다시 확인해야 합니다.
- 최저가만 보지 말 것. 현재 92,000,000원 매각 가정에서 전세권 미배당은 15,056,000원이고, 두 금액을 합친 부담은 107,056,000원입니다.
- 유찰 시 인수액 증가. 1회 유찰 시 미배당 33,124,800원, 2회 유찰 시 47,579,840원으로 늘어납니다. 낙찰가 하락폭만으로 경제성을 판단하면 안 됩니다.
- 점유관계 확인. 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 전세권자 및 실제 점유자를 현장에서 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가상 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 실제 이용과 관련 규정을 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당 관련 원본을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “9,200만원짜리 물건”으로 보면 안 된다
이 사건은 후순위 압류가 많은 것이 문제가 아닙니다. 후순위 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 진짜 핵심은 그보다 앞선 105,000,000원 전세권입니다. 현재 매각가 92,000,000원으로는 전세권자에게 89,944,000원만 배당돼 15,056,000원이 남고, 선순위 전세권을 인수하는 구조라면 실질취득액은 107,056,000원입니다.
더구나 유찰돼 매각가가 73,600,000원, 58,880,000원으로 낮아져도 전세권 미배당은 각각 33,124,800원, 47,579,840원으로 늘어납니다. 따라서 이 물건은 낙찰가가 내려간다는 사실만으로 싸졌다고 평가할 수 없는 구조입니다. 선순위 전세권의 최종 소멸·인수 여부와 실제 점유관계를 원본에서 확정한 뒤, 낙찰가가 아니라 인수분까지 포함한 총부담으로 판단해야 합니다.
