대전지방법원 2026타경600861. 등기부상 현재 소유자는 박미옥과 황선국으로 각각 2분의 1 지분을 보유하고 있고, 경매개시결정은 황선국 지분에 대해 기입돼 있습니다. 즉 이번 입찰에서 가장 먼저 봐야 할 것은 “아파트가 207,000,000원에 나왔다”가 아니라 “아파트의 2분의 1 지분이 207,000,000원에 나왔다”는 점입니다. 전체 호수 최근 실거래 평균은 370,250,000원, 최신 거래는 360,000,000원이지만, 최저가는 이 전체 거래가격과 직접 같은 기준으로 비교할 수 없습니다.
권리관계도 단순하지 않습니다. 말소기준은 2015.09.16 국민은행 근저당권 108,000,000원이고, 2019.12.04 설정된 국민은행 근저당권 110,000,000원과 2026.05.06 경매개시결정은 그 뒤에 있습니다. 다만 현황조사·매각물건명세서에는 박미옥이 2015.08.21 전입한 점유자로 확인되고, 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 전입일만 보면 말소기준일보다 앞서지만, 보증금·임대차 내용이 미상인 만큼 대항력 유무와 실제 인수액을 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경600861 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 유성구 송강동 200-4 한마을아파트 103동 6층 603호 |
| 물건종류 / 면적 | 공동주택(아파트) · 전용 132.67㎡ · 15층 중 6층 |
| 현재 소유관계 | 박미옥 2분의 1 · 황선국 2분의 1 |
| 경매 대상 | 황선국 지분 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 207,000,000원 / 207,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 페더럴모굴세종 주식회사 / 603,616,438원 |
| 말소기준권리 | 2015.09.16 국민은행 근저당권 · 채권최고액 108,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 지분경매와 선순위 점유가 핵심
2014.07.14 매매를 원인으로 황계화와 박미옥이 각각 2분의 1 지분을 취득했고, 2015.09.16 국민은행 근저당권이 설정됐습니다. 이후 황계화 지분은 2023.10.23 박미옥에게 증여됐으나, 사해행위취소 판결에 따라 2026.04.20 해당 소유권이전등기가 말소됐고, 2026.04.28 황선국 앞으로 2분의 1 지분이 상속 이전됐습니다. 이어 2026.05.06 바로 그 황선국 지분에 강제경매개시결정이 들어왔습니다.
② 점유·임차인 — 전입은 빠르지만 보증금이 보이지 않는다
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박미옥 | 103동603호 | 2015.08.21 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
박미옥의 전입일은 말소기준권리인 2015.09.16보다 앞선 2015.08.21입니다. 그러나 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 전입일만으로 “대항력 있는 임차인”이라고 확정해서는 안 됩니다. 더구나 등기부상 현재 박미옥은 이 부동산의 2분의 1 공유자이기도 하므로, 점유의 법적 성격과 임대차보증금 존재 여부를 원문 서류에서 반드시 대조해야 합니다.
③ 시세 비교 — 55.9% 숫자의 함정
한마을아파트 동일 면적 132.67㎡의 최근 12개월 거래는 12건이며 평균은 370,250,000원입니다. 최신 거래는 2026.08의 360,000,000원이고, 표본 최저는 348,000,000원, 최고는 415,000,000원입니다. 데이터상 최저매각가 207,000,000원은 최근 12개월 평균의 55.9%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 132.67㎡ | 1 | 360,000,000원 |
| 2026.06 | 132.67㎡ | 1 | 348,000,000원 |
| 2026.03 | 132.67㎡ | 3 | 359,000,000원 |
| 2026.03 | 132.67㎡ | 4 | 355,000,000원 |
| 2026.02 | 132.67㎡ | 6 | 372,000,000원 |
| 2026.01 | 132.67㎡ | 4 | 355,000,000원 |
| 2026.01 | 132.67㎡ | 14 | 385,000,000원 |
| 2026.01 | 132.67㎡ | 11 | 415,000,000원 |
| 2026.01 | 132.67㎡ | 12 | 375,000,000원 |
| 2025.12 | 132.67㎡ | 10 | 370,000,000원 |
| 2025.12 | 132.67㎡ | 6 | 369,000,000원 |
| 2025.11 | 132.67㎡ | 3 | 380,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 132.67㎡ | 12건 | 370,250,000원 |
중요한 점은 위 거래가 전체 아파트 호수의 거래가격인 반면, 이번 경매는 2분의 1 지분이라는 사실입니다. 따라서 “207,000,000원은 최근 평균 370,250,000원의 55.9%이므로 싸다”는 결론은 성립하지 않습니다. 오히려 207,000,000원은 최근 12개월 평균과 최신 거래금액의 절반보다 높은 수준이므로, 지분경매라는 환금성 제약까지 감안하면 최저가 자체에 가격 가점을 주기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 207,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,698,000원 |
| 2. 을구 4번 근저당권 · 국민은행 | 108,000,000원 | 108,000,000원 |
| 3. 을구 5번 근저당권 · 국민은행 | 110,000,000원 | 95,302,000원 |
| 4. 경매개시결정 · 페더럴모굴세종 주식회사 | 603,616,438원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
예상배당 계산상 총 채권액은 821,616,438원, 채권자 배당액은 203,302,000원, 미배당액은 618,314,438원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 신청채권자 페더럴모굴세종 주식회사에는 현재 회차 가정에서 배당액이 0원으로 계산돼 있습니다. 점유자 박미옥의 보증금은 미상이므로 실제 임차관계가 확인되면 결과가 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차별 구조 — 유찰되어도 지분 리스크는 그대로
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 207,000,000원 | 203,302,000원 | 618,314,438원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 165,600,000원 | 162,481,600원 | 659,134,838원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 132,480,000원 | 129,825,280원 | 691,791,158원 | 0원 |
유찰되면 매각가격은 내려가지만, 2분의 1 지분만 취득한다는 구조, 공유자 박미옥이 남는다는 점, 공유자 우선매수권, 점유자의 임대차보증금 미상이라는 핵심 위험은 사라지지 않습니다. 가격만 내려간다고 전체 아파트를 저가에 취득하는 구조로 바뀌는 것은 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 이용상태. 공동주택(아파트)으로 이용 중이며 철근콘크리트조 평슬래브지붕 15층 건물의 6층입니다.
- 단지. 한마을아파트는 1,206세대이며 사용승인일은 1999.04.29입니다.
- 입지. 대전송강초등학교 남동측 인근으로 대단위 아파트단지, 공동주택, 단독주택, 공원 및 학교시설이 혼재합니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 승강장이 있어 일반적인 교통상황은 무난한 편으로 평가돼 있습니다.
- 용도지역. 도시지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역(송강지구 택지개발사업)이며 공시지가는 988,800원/㎡입니다.
- 건물 상태 확인 한계. 현장 방문 당시 거주자 부재로 내부 상태는 건축물대장상 현황도면, 동일건물 유사규모 아파트 조사, 관리사무소 탐문 등을 참고해 평가됐습니다.
- 공부와의 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 동일 면적 전체 호수의 최근 12개월 실거래는 12건 확인되지만, 이번 매각물은 전체 호수가 아닌 2분의 1 지분이므로 일반 매매와 동일한 환금성을 전제할 수 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 매각 대상 재확인. 갑구 8번 경매개시결정이 황선국 지분에만 기입돼 있으므로 매각물건명세서와 등기부 원문에서 2분의 1 지분 매각임을 다시 대조해야 합니다.
- 공유자 우선매수권. 박미옥 등 공유자의 우선매수신고 여부와 보증금 납부 여부를 매각기일까지 확인해야 합니다.
- 박미옥 점유관계. 전입일 2015.08.21, 말소기준 2015.09.16이라는 선후관계만으로 대항력을 확정하지 말고 실제 임대차계약·보증금·확정일자를 확인해야 합니다.
- 가격 비교 방식. 전체 호수 최근 12개월 평균 370,250,000원에 단순히 207,000,000원을 대입해 55.9% 할인이라고 보지 말아야 합니다.
- 내부 상태. 거주자 부재로 감정 당시 내부 실사가 충분하지 않았으므로 현황과 수리 범위 확인이 필요합니다.
- 배당표 한계. 현재 계산은 보증금 미상의 점유관계를 확정 반영한 결과가 아니므로 매수인 인수액 0원을 확정값으로 사용하면 안 됩니다.
맺으며 — 이 사건의 숫자는 ‘전체 아파트 할인율’이 아니다
표면만 보면 최저가 207,000,000원이 최근 12개월 전체 호수 평균 370,250,000원의 55.9%이므로 큰 할인처럼 보입니다. 그러나 경매 대상은 황선국의 2분의 1 지분입니다. 최저가는 최근 평균과 최신 실거래의 절반보다도 높은 수준이고, 낙찰 뒤에는 박미옥의 2분의 1 공유지분이 그대로 남습니다. 여기에 공유자 우선매수권과 박미옥의 선행 전입·보증금 미상 문제가 겹쳐 있습니다.
따라서 이 물건의 핵심은 “아파트를 시세의 55.9%에 사는가”가 아니라, “2분의 1 지분을 207,000,000원에 취득하면서 공유관계와 점유관계를 감수할 수 있는가”입니다. 제공된 권리·시세 자료만 놓고 보면 최저가가 낮아 보인다는 이유만으로 가격 메리트를 인정하기 어렵고, 실질 인수금액 역시 임대차보증금 확인 전에는 확정할 수 없습니다.
