대전지방법원 2026타경600873. 세종특별자치시 부강면 부강리의 트루라이트-비주건축물 제1동 제4층 제403호입니다. 물건종류는 다세대이며, 감정평가상 실제 이용상태는 연립주택입니다. 감정가와 신건 최저매각가는 모두 210,000,000원입니다.

등기부상 소유자는 새소망우리교회입니다. 장은애가 2021년 매매로 취득한 후 같은 해 새소망우리교회에 증여했고, 앞서 설정된 한밭새마을금고 근저당권이 이번 경매의 말소기준이 됐습니다. 이후 가압류와 국세 관련 압류가 추가됐으며, 한밭새마을금고가 임의경매를 신청했습니다.

핵심은 등기상 말소되는 권리와 실제 매수인이 확인해야 할 점유·배당 위험을 구분하는 것입니다. 후순위 등기권리가 소멸할 예정이라는 사실만으로 임차인의 보증금이나 세금 문제까지 모두 확인됐다고 볼 수는 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당을 기준으로 후순위 소멸

말소기준은 2021.04.16. 접수된 한밭새마을금고의 을구 1번 근저당권입니다. 채권최고액은 180,000,000원이고, 채무자는 장은애입니다. 근저당권 설정 당시 소유자였던 장은애가 이후 새소망우리교회에 소유권을 이전했으나 해당 근저당권은 존속했습니다.

말소기준 이후 설정된 정재규의 가압류 19,800,000원, 공주세무서장의 국세 관련 압류, 한밭새마을금고의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸할 예정입니다. 주식회사참빛종합건설의 채권최고액 40,000,000원 근저당권은 이미 말소된 권리이므로 별도의 인수 채무로 합산하지 않습니다.

② 임차인 분석 — 전입은 후순위, 보증금은 미상

현황조사·문건접수·매각물건명세서에서 확인되는 실제 임차인은 이호현 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니라 실제 임차인으로 구분됩니다.

③ 가격 분석 — 신건 210,000,000원의 적정성은 미확인

본건 감정가와 최저매각가는 모두 210,000,000원입니다. 신건으로 아직 유찰이 없으며, 현재 최저매각가는 감정가의 100%입니다.

참고 단지 정보상 트루라이트는 2020.07.10. 준공된 29세대 규모로 표시되지만, 확인된 면적 정보 47.6678㎡는 경매 대상 호실과의 일치가 확인되지 않았습니다. 따라서 해당 면적을 본건의 확정 전용면적으로 사용하거나 동일 평형 거래 사례로 간주해서는 안 됩니다.

유찰 시 가격 시나리오

유찰 시 가격은 가정된 회차별 시나리오이며 실제 매각 일정이나 낙찰가격을 의미하지 않습니다. 인수액 역시 현재 확인된 권리와 배당 추정을 기준으로 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 210,000,000원 가정)

집행비용 3,740,000원은 추정치입니다. 근저당권 배당은 채권최고액 180,000,000원을 기준으로 산정한 시뮬레이션이며, 신청채권 청구액 146,041,696원과 실제 확정 채권액은 구분해야 합니다. 국세 배당, 임차인 최우선변제 및 확정되지 않은 채권관계는 반영되지 않았으므로 실제 배당액과 소유자 잔여액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰에 따른 배당 변화

신건에서는 채권자 총채권액 199,800,000원이 전액 배당되는 것으로 추정되고 소유자에게 6,460,000원이 남는 구조입니다. 반면 1회 유찰 시 미배당액은 34,952,000원, 2회 유찰 시에는 68,081,600원으로 증가합니다.

그러나 이 미배당액은 채권자가 배당받지 못하는 금액입니다. 후순위 등기권리의 미배당액을 낙찰자가 그대로 인수하는 것은 아니므로, 채권자 미배당액과 매수인 인수액을 혼동해서는 안 됩니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부강초등학교 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택, 연립주택 및 점포 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 북측 인근 청연로변에 시내버스승강장이 있습니다. 감정평가상 교통상황은 무난한 편입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 5층 건물의 4층 403호입니다. 외벽은 석재붙임 등, 내벽은 벽지 및 타일 등이며 위생·급배수·난방설비가 있습니다.
• 토지. 가장형태의 평지로 연립주택 건부지이며 북동측으로 포장도로가 개설돼 있습니다.
• 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역이며 소로2류에 접합니다. 가축사육제한구역 및 역사문화환경보존지역에도 해당합니다.
• 공시지가. 623,300원/㎡입니다. 토지면적 772.0㎡는 개별 호실의 전용면적이나 대지권 면적과 구분해야 합니다.
• 공부 및 건축물. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 내부 확인. 이해관계인의 부재 등으로 집합건축물대장상 현황도면, 외부관찰 및 유사 주택 탐문조사를 토대로 표준적인 이용상황을 감안해 평가했습니다. 실제 내부 상태는 별도 확인이 필요합니다.
• 환금성. 참고 단지는 29세대 규모로 표시되지만 본건과의 면적 일치가 확인되지 않았고 비교 가능한 최근 실거래도 확보되지 않았습니다. 실제 매수 수요와 적정 처분가격은 판단을 보류해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 실거래 시세 확보. 본건과 면적·위치·건물 상태가 유사한 최근 거래를 확인하고 210,000,000원의 가격 적정성을 판단해야 합니다.
• 면적·대지권 대조. 참고 단지 면적 47.6678㎡가 본건과 일치하지 않으므로 등기부와 건축물대장으로 본건 전용면적 및 대지권을 확인해야 합니다.
• 임차인 보증금. 이호현의 보증금과 월차임을 확인하고 임대차계약서 및 매각물건명세서를 대조해야 합니다.
• 확정일자·최우선변제. 배당요구일 2026.06.16.을 확인하고 확정일자와 소액임차인 최우선변제 가능성에 따라 예상배당을 재검토해야 합니다.
• 점유·명도. 실제 점유 상태 및 인도 가능성을 확인하고 명도 비용과 기간을 입찰 판단에 반영해야 합니다.
• 국세 압류. 공주세무서장의 압류와 관련된 세액·법정기일·배당순위를 확인해야 합니다.
• 신청채권 확인. 신청채권 청구액 146,041,696원과 근저당 채권최고액 180,000,000원의 차이를 구분하고 실제 채권계산서를 확인해야 합니다.
• 내부 상태. 감정평가 과정에서 내부 확인에 한계가 있었으므로 건물 상태와 수리 필요 여부를 점검해야 합니다.
• 관리비 및 기타 비용. 미납 관리비와 매수 이후 발생할 수 있는 인도·수리 관련 비용을 별도로 확인해야 합니다.
• 매각기일 확인. 2026.10.01. 매각기일 및 변경·취하·정지 여부를 법원 공고에서 최종 확인해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원 예상, 가격은 검증 전”

이 물건의 권리 구조는 한밭새마을금고 근저당권을 말소기준으로 정리됩니다. 후순위 가압류와 압류는 매각으로 소멸할 예정이며, 임차인 이호현의 전입신고도 말소기준 이후입니다. 현재 확인된 권리 및 배당 추정상 매수인 인수 예상액은 0원입니다.

다만 보증금·확정일자 미상 임차인이 실제로 존재하고, 국세 압류의 구체적인 배당 관계도 확인이 필요합니다. 동일 면적 실거래가 확보되지 않아 신건 최저가 210,000,000원이 시세보다 저렴하다는 근거 역시 없습니다.

결론은 권리 인수 예상액 0원, 임차관계 및 가격 적정성은 검증 필요입니다. 입찰 전 임대차관계·세금 배당·실거래 시세·내부 상태를 확인해야 하며, 유찰로 최저가가 낮아지더라도 시세 대비 적정성이 확인되기 전에는 가격 메리트가 있다고 판단하기 어렵습니다.