서울남부지방법원 2025타경13381. 등기상 소유자는 이경열이고, 이경열은 2021년 1월 29일 매매를 원인으로 2021년 2월 26일 소유권을 이전받으면서 거래가액 211,000,000원이 기재됐습니다. 이후 최재선이 임차보증금 230,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤고, 주민등록일자는 2022년 10월 11일, 점유개시일자는 2022년 9월 24일, 확정일자는 2022년 9월 25일입니다. 이 임차권등기는 2025년 5월 19일 토스뱅크 가압류보다 앞서 있어 매각으로 사라지지 않고, 배당에서 변제되지 않는 보증금 잔액을 매수인이 인수합니다.
따라서 최저가가 감정가의 절반 수준까지 내려왔다는 사실만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 현재 회차에서는 임차인이 103,195,392원을 배당받는 것으로 계산되어 126,804,608원이 남고, 그 잔액이 낙찰자에게 넘어옵니다. 4회·5회 유찰 시에는 낙찰가는 각각 84,377,600원·67,502,080원으로 더 낮아지지만, 인수액은 147,541,197원·164,112,957원으로 커집니다. 유찰이 곧 총 부담 감소를 뜻하지 않는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13381 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 영등포구 당산동5가 8 데시앙루브오피스텔 제11층 제1115호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 주거용 이용 · 15층 오피스텔 중 제11층 제1115호 |
| 소유자 | 이경열 (2021.01.29 매매 · 2021.02.26 소유권이전 · 거래가액 211,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 206,000,000원 / 105,472,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 최재선 / 230,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 선순위 주택임차권이 핵심
말소기준권리는 2025.05.19 토스뱅크 주식회사 가압류 48,461,786원입니다. 그런데 최재선의 주택임차권등기는 그보다 앞선 2025.04.04에 등기됐고, 주민등록·점유개시·확정일자도 모두 그보다 빠릅니다. 따라서 이 임차권은 말소기준권리 이전의 대항력 있는 권리이며, 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수합니다. 반면 토스뱅크 가압류와 2025.11.19 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 임차부분 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 최재선 | 건물전부 · 주거 | 230,000,000원 | 2022.10.11 | 2022.09.25 | 대항력 있음 | 우선변제 | 해당 없음 |
최재선은 2025.04.04 배당요구를 했고, 확정일자와 배당요구에 따라 우선변제권을 행사합니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아니므로 보증금을 중복 합산할 사안도 아닙니다. 한편 등기부상 주택임차권자 최재선과 강제경매 채권자 최재선은 동일인으로 나타납니다. 이 관계는 임대차계약과 보증금 지급관계, 경매신청채권의 근거를 원본 서류로 함께 확인할 필요가 있습니다.
② 가격 판단 — 51% 회차가 곧 51% 취득가가 아니다
현재 회차는 감정가 206,000,000원의 51% 수준인 105,472,000원입니다. 그러나 임차보증금 미배당 잔액이 매수인에게 승계되기 때문에 낙찰가가 낮아진 만큼 인수액이 커지는 구조입니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 임차인 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 105,472,000원 | 103,195,392원 | 126,804,608원 |
| 4회 유찰 시 | 84,377,600원 | 82,458,803원 | 147,541,197원 |
| 5회 유찰 시 | 67,502,080원 | 65,887,043원 | 164,112,957원 |
동일 물건의 최근 실거래 시세 수치로 직접 비교할 근거는 없으므로, 이 사건을 ‘시세보다 싸다’고 평가할 수 없습니다. 확인 가능한 가격 판단의 핵심은 감정가 대비 최저가 비율이 아니라 선순위 임차보증금과 미배당 인수액입니다.
③ 예상배당표 (매각가 105,472,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,276,608원 |
| 1. 임차인 최재선 보증금 | 230,000,000원 | 103,195,392원 |
| 2. 가압류 · 토스뱅크 주식회사 | 48,461,786원 | 0원 |
| 3. 강제경매개시결정 · 최재선 | 230,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용 2,276,608원을 제외한 103,195,392원이 임차인에게 배당되고, 임차보증금 중 126,804,608원이 남습니다. 이 미배당 잔액은 매수인이 인수하는 구조입니다. 당해세·최우선변제 등에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 당산역 남측 인근에 위치한 오피스텔로, 주변은 아파트와 학교 등이 혼재한 주거지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 버스정류장과 지하철역이 인접하며, 감정평가상 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가 당시 주거용으로 이용 중이며, 건물은 철골철근콘크리트·철근콘크리트 구조의 15층 오피스텔입니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·도시가스 개별난방 설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 도로. 본건 동측이 광대로에 접하고 있습니다.
- 토지. 준주거지역·지구단위계획구역 등에 해당하고, 공시지가는 6,810,000원/㎡입니다. 토지면적은 1,692.2㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·교육환경보호구역·대공방어협조구역·토지거래계약에 관한 허가구역 등이 포함됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가만 보지 않기. 현재 105,472,000원에 낙찰돼도 임차보증금 미배당 126,804,608원이 남습니다. 응찰가와 인수액을 반드시 함께 계산해야 합니다.
- 추가 유찰 효과 점검. 4회·5회 유찰 시 최저가는 낮아지지만 인수액은 각각 147,541,197원·164,112,957원으로 증가합니다.
- 임차권 원본 확인. 최재선의 임대차계약일자, 보증금 지급내역, 점유·전입 경위, 임차권등기와 배당요구 내용을 원본 서류로 대조해야 합니다.
- 신청채권 관계 확인. 주택임차권자와 강제경매 채권자가 모두 최재선으로 기재돼 있으므로 경매신청채권의 근거와 임대차 관계를 함께 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가상 실제 이용은 주거용입니다. 공부상 용도와 현황을 입찰 전에 다시 대조해야 합니다.
- 배당 변동 확인. 집행비용·당해세·최우선변제 등 실제 배당에 영향을 줄 수 있는 항목을 매각기일 전 최신 서류로 확인해야 합니다.
맺으며 — “51% 유찰가”보다 “230,000,000원 임차보증금”이 먼저다
이 물건은 감정가 206,000,000원에서 세 번 유찰돼 최저가가 105,472,000원까지 내려왔습니다. 그러나 권리분석의 결론은 단순한 할인율과 반대 방향입니다. 최재선의 230,000,000원 주택임차권이 말소기준권리보다 앞서고, 현재 회차 배당 후에도 126,804,608원이 남아 매수인에게 인수됩니다. 더 유찰되면 낙찰가는 낮아지지만 그만큼 임차보증금 미배당액은 커집니다.
따라서 이 사건에서 봐야 할 숫자는 105,472,000원 하나가 아닙니다. 낙찰가와 인수액을 합쳐 보는 실질취득 관점이 우선이고, 최근 실거래 시세 근거 없이 최저가만 보고 싸다고 판단해서는 안 됩니다. 권리관계상 핵심 위험은 명확합니다 — 선순위 주택임차권의 미배당 보증금 인수입니다.
