서울남부지방법원 2025타경13381. 당산역 남측 인근 데시앙루브오피스텔 11층 1115호로, 사건상 용도는 근린시설이며 감정평가상 주거용 오피스텔로 이용 중입니다. 소유자 이경열은 2021년 거래가 211,000,000원에 취득했습니다. 이후 최재선이 보증금 230,000,000원의 주택임차권을 등기했고, 토스뱅크 가압류가 설정된 뒤 최재선이 같은 금액의 보증금 채권을 근거로 강제경매를 신청한 구조입니다.
권리분석의 핵심은 말소기준권리인 2025년 토스뱅크 가압류보다 앞선 주택임차권입니다. 최재선은 2022.09.24. 점유를 시작하고, 2022.09.25. 확정일자를 받은 뒤 2022.10.11. 전입신고를 마쳤습니다. 임차권등기는 2025.04.04. 접수됐고, 말소기준권리인 가압류는 그보다 늦은 2025.05.19. 접수됐습니다. 따라서 배당으로 보증금이 전액 변제되지 않으면 부족분은 매수인에게 승계됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13381 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 영등포구 당산동5가 8 데시앙루브오피스텔 제11층 제1115호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 주거용 오피스텔 · 15층 건물 중 11층 |
| 소유자 | 이경열 (2021.02.26. 소유권이전, 거래가 211,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 206,000,000원 / 164,800,000원 (1회 유찰, 감정가의 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 최재선 / 230,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.23 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 남는다
말소기준권리는 2025.05.19. 접수된 토스뱅크 가압류입니다. 그 뒤의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하지만, 최재선의 주택임차권은 말소기준권리보다 먼저 등기됐고 전입·점유·확정일자도 더 앞섭니다. 매각물건명세서에도 “배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수”하는 권리로 명시돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유·용도 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최재선 | 건물 전부 · 주거 주택임차권등기 | 2022.10.11. 2022.09.25. | 230,000,000원 | 2025.04.04. 배당요구 있음 | 대항력 有 우선변제 有 승계 68,307,200원 |
보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 현재 회차 예상배당액은 161,692,800원이고, 미배당 보증금 68,307,200원이 매수인에게 넘어갑니다. 임차인 최재선과 강제경매 신청채권자 최재선은 동일인이며 청구액도 230,000,000원으로 같습니다. 따라서 경매신청채권 2.30억을 임차보증금과 별개의 추가 인수액으로 중복 합산해서는 안 되지만, 보증금 미배당 잔액 자체는 매수인 부담입니다.
③ 가격 구조 — 유찰돼도 실질취득은 약 2.3억
이 물건은 최저매각가만 보면 1회 유찰로 감정가의 80%까지 내려왔습니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크기 때문에, 낙찰가가 내려갈수록 배당액은 줄고 매수인이 인수할 미배당 잔액은 늘어납니다. 결과적으로 낙찰가와 인수액을 합친 총부담은 보증금 2.30억에 집행비용을 더한 수준에서 거의 고정됩니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 부담 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 1회 유찰 · 80% | 164,800,000원 | 68,307,200원 | 233,107,200원 |
| 2회 유찰 시 64% | 131,840,000원 | 100,805,760원 | 232,645,760원 |
| 3회 유찰 시 51.2% | 105,472,000원 | 126,804,608원 | 232,276,608원 |
2회 유찰 시 낙찰가는 131,840,000원으로 내려가지만 인수액은 100,805,760원으로 증가해 실질취득 부담이 232,645,760원입니다. 3회 유찰 시에도 총부담은 232,276,608원입니다. 즉 최저가 하락이 곧 매수비용 절감으로 이어지지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 164,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,107,200원 |
| 1. 임차인 최재선 보증금 | 230,000,000원 | 161,692,800원 |
| 2. 가압류 · 토스뱅크 주식회사 | 48,461,786원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 최재선 | 230,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차인 배당 부족분 68,307,200원은 매수인이 인수합니다. 경매개시결정의 신청채권자 최재선은 임차권자 최재선과 동일인이므로 동일한 보증금 채권을 매수인 인수액에 다시 더하지 않습니다. 당해세·최우선변제는 미반영이며 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 당산역 남측 인근에 소재하며 주위는 아파트와 학교 등이 혼재하는 주거지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 버스정류장과 지하철역이 인접해 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 15층 오피스텔 내 11층 호실로 주거용으로 이용 중입니다.
- 건물. 철골철근콘크리트·철근콘크리트 구조이며 위생·급배수·승강기·도시가스 개별난방 설비가 있습니다.
- 도로. 건물 부지는 3필지 일단의 부정형 평지이며 동측으로 광대로에 접합니다.
- 규제. 준주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역 등에 포함되며 토지거래계약 허가구역 표기가 있어 적용 범위를 원문으로 확인해야 합니다.
- 공부 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 응찰가가 아닌 총부담 확인. 현재 회차는 낙찰가 164,800,000원에 인수액 68,307,200원을 더한 233,107,200원이 기준입니다.
- 추가 유찰 착시 경계. 2회·3회 유찰 시 낙찰가는 내려가지만 인수액이 늘어 실질취득 부담은 각각 232,645,760원·232,276,608원입니다.
- 임차권 원본 대조. 임대차계약일, 점유개시일, 전입일, 확정일자, 임차권등기명령과 배당요구 서류를 서로 대조해야 합니다.
- 동일인 관계 확인. 임차권자와 경매신청채권자가 동일한 최재선이므로 채권 발생 경위와 임대차의 실질을 확인해야 합니다.
- 현재 점유 확인. 임차권등기 이후 실제 점유자, 열쇠 인도 가능 시점, 명도 또는 인도 협의 필요성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 시세 검증. 실질취득액 약 2.33억을 기준으로 같은 건물·유사 면적 오피스텔의 최신 실거래와 매물을 별도로 조사해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비와 당해세 등 배당표에 반영되지 않은 비용을 관리사무소와 관련 기관에 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰돼도 싸지지 않는 구조”
이 물건의 최저가는 감정가 2.06억에서 1회 유찰돼 1.648억까지 내려왔습니다. 그러나 선순위 임차인의 보증금 2.30억이 낙찰가보다 크기 때문에 배당 부족분 68,307,200원을 매수인이 인수합니다. 현재 회차의 실질취득 부담은 233,107,200원으로 감정가보다 높습니다.
추가 유찰이 진행돼도 결론은 크게 달라지지 않습니다. 낙찰가가 내려가는 만큼 미배당 보증금이 증가해 총부담은 약 2.3억대로 유지됩니다. 비교 가능한 실거래 자료도 없어 이 총부담이 시장가격보다 낮다는 근거는 확인되지 않습니다. 여기에 임차권자와 경매신청채권자가 동일해 관계와 채권의 실질을 별도로 검증해야 합니다. 최저가는 할인돼 보이지만 실질취득은 할인되지 않는 물건으로, 권리와 가격 검증이 끝나기 전에는 보수적으로 접근해야 합니다.