대전지방법원 2026타경600897. 대전 서구 복수동 복수센트럴자이 111동 17층 1701호 아파트입니다. 감정평가상 공동주택(아파트)로 이용 중이며, 철근콘크리트조 지하2층·지상25층 건물의 17층입니다. 권리관계의 기준은 2022.02.25. 설정된 에스비아이저축은행 근저당 494,400,000원입니다. 그 이후 신한카드 가압류, 임의경매개시결정, 대전광역시 서구의 압류는 모두 매각으로 소멸하고, 매수인 인수액은 0원입니다.
현재 가격은 감정가와 최저매각가가 모두 364,000,000원인 신건입니다. 동일 평형의 최근 12개월 실거래 평균은 371,416,666원, 최신 거래는 2026.08의 367,000,000원입니다. 최저가가 최근 12개월 평균의 98.0%이므로 시세 이상으로 비싼 물건은 아니지만, 신건 단계에서 가격 차이가 크게 벌어진 상태도 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경600897 |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 서구 복수동 1004 복수센트럴자이 111동 17층 1701호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 공동주택(아파트)로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트조 · 지하2층/지상25층 중 제17층 제1701호 |
| 소유자 | 윤미수 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 364,000,000원 / 364,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 451,037,071원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸
임차인 없음. 따라서 대항력 임차인의 보증금 인수 문제는 없습니다. 2020.09.29. 신한은행 근저당 204,000,000원은 2022.02.24. 이미 말소됐고, 현재 말소기준권리는 2022.02.25. 설정된 에스비아이저축은행 근저당 494,400,000원입니다. 2025.10.13. 신한카드 가압류 17,773,305원과 2026.05.06. 경매개시결정, 2026.05.07. 압류는 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다.
② 시세 비교 — 최근 12개월 평균의 98.0%
복수센트럴자이 동일 평형 59.98㎡의 최근 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 371,416,666원, 최신 거래는 2026.08의 367,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.98㎡ | 15 | 367,000,000원 |
| 2026.07 | 59.98㎡ | 29 | 385,000,000원 |
| 2026.07 | 59.98㎡ | 29 | 385,000,000원 |
| 2026.07 | 59.98㎡ | 15 | 370,000,000원 |
| 2026.07 | 59.98㎡ | 15 | 367,000,000원 |
| 2026.06 | 59.98㎡ | 25 | 370,000,000원 |
| 2026.06 | 59.98㎡ | 8 | 385,000,000원 |
| 2026.06 | 59.98㎡ | 10 | 361,000,000원 |
| 2026.05 | 59.98㎡ | 7 | 370,000,000원 |
| 2026.04 | 59.98㎡ | 4 | 360,000,000원 |
| 2026.04 | 59.98㎡ | 24 | 370,000,000원 |
| 2026.03 | 59.98㎡ | 9 | 367,000,000원 |
| 평균 | 59.98㎡ | 12건 | 371,416,666원 |
거래 범위는 360,000,000원~385,000,000원이고, 감정가·최저가 364,000,000원은 최근 12개월 평균 대비 98.0%입니다. 최신 거래 367,000,000원보다도 낮지만, 실거래 최저 360,000,000원보다는 높은 가격입니다. 따라서 현재 가격을 큰 폭의 할인이나 확실한 저가 매수 구간으로 해석하기보다는 실거래 범위 안의 신건 가격으로 보는 편이 데이터에 부합합니다.
③ 예상배당표 (매각가 364,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,896,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사에스비아이저축은행 | 494,400,000원 | 358,104,000원 |
| 2. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 17,773,305원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 채권액은 512,173,305원, 예상 배당액은 358,104,000원으로 154,069,305원의 미배당이 발생합니다. 다만 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 364,000,000원 | 358,104,000원 | 154,069,305원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 291,200,000원 | 286,323,200원 | 225,850,105원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 232,960,000원 | 228,898,560원 | 283,274,745원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대전광역시 서구 복수동 소재 대전서부경찰서 남서측 인근이며, 대규모 아파트단지·공공기관·학교·근린생활시설 등이 혼재하는 공동주택지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하며, 제반 교통상황은 보통입니다.
- 단지. 복수센트럴자이는 1,102세대이며 준공일은 2019-08-27입니다.
- 도로. 사방으로 폭 20미터 내외 아스팔트 포장도로와 접하며, 북측 및 동측 출입구를 통해 단지 내부 차량 통행이 가능합니다.
- 용도지역. 제3종일반주거지역이며 지구단위계획구역·정비구역 등에 해당합니다. 공시지가는 1,167,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 실거래 확인. 동일 평형 최근 12개월 평균은 371,416,666원, 최신 거래는 367,000,000원이며 현재 최저가는 364,000,000원입니다.
- 배당 부족과 인수 구분. 예상 미배당 154,069,305원이 발생하지만, 매수인 인수액은 0원입니다.
- 압류 확인. 2026.05.07. 서구(대전광역시) 압류가 존재하나 말소기준권리 이후로 매각에 의해 소멸하는 구조입니다.
- 임대관계 현장 확인. 등재된 임차인은 없지만 감정평가 당시 관계인 부재로 임대관계는 미상으로 조사됐습니다. 현황과 점유관계는 입찰 전 다시 확인할 필요가 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·실거래 자료를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 승부처는 신건 가격
이 물건은 권리구조가 비교적 명확합니다. 2022.02.25. 에스비아이저축은행 근저당이 말소기준이고 이후 가압류·경매개시결정·압류는 소멸하며 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 가격도 최근 12개월 평균의 98.0%로 평균보다는 낮습니다. 다만 364,000,000원은 최근 거래 범위 360,000,000원~385,000,000원 안에 있고 최신 거래 367,000,000원과도 가까워, 신건 자체를 큰 폭의 할인 구간으로 보기는 어렵습니다. 권리는 안전형이고, 가격은 최근 실거래와 맞춰 판단할 물건입니다.
