대전지방법원 2026타경600928. 노은동 558-11 토지와 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 다가구주택으로 이용되고 있으며, 공부상 지하층 2가구·1층 2가구·2층 3가구·3층 3가구로 등재되어 있지만 현황상 출입문을 기준으로는 지하층·1층·2층·3층 각 4가구와 옥상 누다락층 2가구로 이용되고 있습니다. 즉 권리분석의 초점은 단순한 등기 순위보다 실제 점유자별 임대차관계에 놓여 있습니다.
권리계산상 말소기준은 2025.01.07 유성구 압류입니다. 이 날짜보다 앞서 전입한 다수 점유자가 존재합니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 점유자는 대항력을 단정할 수 없으므로 이 리포트에서는 “대항력 가능·미상”으로 구분합니다. 반면 서연주·손도영은 임차권등기와 보증금·전입·확정일자가 확인되어 별도의 인수 위험 검토가 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경600928 |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 유성구 노은동 558-11 · 대전광역시 유성구 왕가봉로2번길 11-17 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 다가구주택 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 · 지하1층, 지상3층 |
| 현황 이용 | 지하층 B01·B02·B03·B04호 · 1층 101·102·103·104호 · 2층 201·202·203·204호 · 3층 301·302·303·304호 · 옥상 누다락층 401·402호 |
| 토지 | 243.6㎡ · 대 · 제2종일반주거지역 · 공시지가 1,247,000원/㎡ |
| 소유자 | 최민화 |
| 감정가 / 최저가 | 989,405,520원 / 989,405,520원 (신건) |
| 청구금액 | 90,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 전 점유자가 핵심
말소기준 이후 등기된 서연주·손도영·구서원의 임차권등기와 2026.05.06 강제경매개시결정, 2026.07.16 국민은행 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 그러나 등기가 소멸하는 것과 임차보증금 인수 여부는 별개입니다. 특히 말소기준보다 먼저 전입한 임차인이 배당으로 보증금을 전액 회수하지 못하면 매수인에게 잔액이 남을 수 있으므로, 각 임차인의 보증금이 확정되기 전에는 인수액을 0원으로 확정해선 안 됩니다.
② 임차인 — 19명 중 17명은 대항력 또는 가능 구간
| 임차인 | 점유부분 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정나현 | 302호 | 2025-02-26 | 미상 | 없음 | 미상 | 2026-06-30 |
| 김홍엽 | 402호 | 2017-04-24 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 신용규 | 101호 | 2019-01-28 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 2026-08-07 |
| 김상엽 | 303호 | 2024-05-28 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 임병수 | 304호 | 2024-03-29 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 2026-06-09 |
| 하정민 | B03호 | 2023-11-28 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김영산 | 104호 | 2022-10-28 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김명수 | 201호 | 2023-04-28 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 박찬석 | 204호 | 2024-04-02 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김세인 | 203호 | 2024-08-12 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 심세영 | 401호 | 2023-09-25 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 2026-07-14 |
| 박세순 | 401호 | 2023-09-25 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 남궁평 | B04호 | 2022-07-06 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 2026-07-16 |
| 김복음 | 103호 | 2024-02-20 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 송연진 | B02호 | 2022-09-02 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 2026-08-04 |
| 김준휘 | 미상 | 2024-09-19 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 서연주 | 1층 102호 약30㎡ | 2021-05-20 | 45,000,000원 | 있음 | 있음 | 2025-05-28 |
| 손도영 | 3층 40㎡ (301호) | 2023-07-25 | 90,000,000원 | 있음 | 있음 | 2026-03-06 |
| 구서원 | 2층 30㎡ (202호) | 2026-07-02 | 20,000,000원 | 없음 | 해당 없음 | 2026-07-22 |
③ 배당 시뮬레이션 — 표면상 인수 0원, 그러나 확정값은 아니다
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 12,294,055원 |
| 임차인 서연주 보증금 | 45,000,000원 | 45,000,000원 |
| 임차인 손도영 보증금 | 90,000,000원 | 90,000,000원 |
| 갑구 5번 경매개시결정 · 손도영 | 90,000,000원 | 90,000,000원 |
| 갑구 6번 경매개시결정 · 주식회사 국민은행 | 90,000,000원 | 90,000,000원 |
| 소유자 교부 | - | 662,111,465원 |
매각가 989,405,520원 가정. 위 배당안은 채권 미배당 0원·매수인 인수 0원으로 계산되어 있으나, 보증금이 확인되지 않은 점유자들의 임대차채권은 별도로 확정해야 합니다. 당해세·임차인 최우선변제에 따라 실제 배당도 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 | 계산상 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 100% | 989,405,520원 | 0원 | 662,111,465원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 791,524,416원 | 0원 | 466,209,172원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 633,219,532원 | 0원 | 309,487,337원 | 0원 |
세 시나리오 모두 현재 확인된 배당항목만으로는 채권 전액이 배당됩니다. 하지만 이 사건에서는 낙찰가가 내려가는 것보다 미상 임차보증금이 얼마인지가 실질취득액에 더 큰 영향을 줄 수 있습니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 배당으로 전액 소진되지 않는 구조라면 낙찰가가 낮아져도 그만큼 인수액이 증가할 수 있으므로, 유찰가격만 보고 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
⑤ 시세 판단 — 가격 메리트 판정은 보류
이 사건에는 동일 조건의 최근 실거래 평균·최신 거래·최근 가격 추세를 직접 비교할 수 있는 수치가 없습니다. 따라서 감정가 989,405,520원이나 1·2회 유찰 가격이 시장가격보다 싸거나 비싸다고 단정할 근거가 없습니다. 특히 이 물건은 다가구주택 전체와 토지를 함께 매각하는 구조이므로, 호실 단위 거래가 아니라 토지 243.6㎡와 전체 임대수익·보증금 승계 가능성을 합친 가치를 별도로 검증해야 합니다.
⑥ 현황·입지·환금성 메모
- 이용상태. 공부상 가구수와 현황상 출입문 기준 이용형태가 다릅니다. 현재 지하층 4가구, 1층 4가구, 2층 4가구, 3층 4가구, 옥상 누다락층 2가구로 이용 중입니다.
- 일괄매각. 토지와 건물, 제시외 건물이 함께 매각됩니다. 옥상 누다락은 별도 출입문을 두고 401호·402호로 이용 중입니다.
- 입지. 대전광역시 유성구 노은동 수정초등학교 남동측 인근이며, 근린생활시설·공동주택·단독주택 등이 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 승강장과 지하철1호선 월드컵경기장역이 있습니다.
- 토지. 243.6㎡, 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·노은택지개발완료 지역이며 소로2류에 접합니다.
- 건물. 위생·급배수·바닥난방·전기·도시가스 설비가 있으며 공부와의 차이는 없는 것으로 감정평가되어 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 호실별 보증금 확인. 김홍엽·신용규·김상엽·임병수·하정민·김영산·김명수·박찬석·김세인·심세영·박세순·남궁평·김복음·송연진·김준휘의 보증금과 확정일자를 반드시 확인해야 합니다.
- 401호 중복 점유 확인. 심세영과 박세순이 모두 401호, 동일한 2023-09-25 전입일로 나타납니다. 실제 임대차관계와 보증금 귀속을 확인해야 합니다.
- 손도영 관계 확인. 301호 임차권자이면서 강제경매개시결정 채권자로 나타나므로 임대차채권과 별도 집행채권의 관계를 대조해야 합니다.
- 국민은행 근저당 확인. 2002년 원등기 말소 표시와 2024년 변경등기의 존속 상태를 최신 등기사항전부증명서에서 다시 확인해야 합니다.
- 현황 18가구 확인. 공부상 구조와 실제 출입문 기준 호실 구성이 다르므로 건축물대장·현황조사·현장 점유를 함께 대조해야 합니다.
- 명도 범위 산정. 다수 점유자가 있는 다가구주택이므로 낙찰 후 명도 대상과 협의 범위가 단일세대 물건보다 넓습니다.
맺으며 — 이 물건은 ‘가격’보다 ‘임차인 확정’이 먼저다
신건 최저가 989,405,520원 자체만 보면 자금 규모가 큰 다가구주택 경매입니다. 하지만 이 사건의 난도는 가격이 아니라 임차관계에서 올라갑니다. 조사된 임차인 19명 중 17명이 대항력 또는 대항력 가능 구간에 있고, 서연주 45,000,000원·손도영 90,000,000원을 제외한 다수 임차인의 보증금이 확인되지 않았습니다. 현재 배당계산의 매수인 인수 0원은 확정 결론이 아니라 현 단계 계산값으로 보는 것이 맞습니다.
따라서 이 사건은 “신건이라 비싸다” 또는 “유찰되면 싸진다”는 단순한 가격 프레임으로 접근할 수 없습니다. 각 호실별 보증금·확정일자·배당요구·실제 점유를 정리해 낙찰가 + 미배당 인수액을 먼저 확정하고, 그 다음 전체 건물과 토지의 시장가치를 비교해야 합니다. 현 단계에서는 권리확정 전 입찰가 산정 보류가 핵심입니다.
