대전지방법원 2026타경600946. 금산군청 북서측 인근의 엘지빌리지 4층 401호입니다. 사건상 용도는 다세대이고, 감정평가 이용상태는 연립주택 등으로 확인됩니다. 현 소유자는 김동하이며 2018.12.07 매매, 거래가액 101,000,000원으로 취득한 뒤 2018.12.11 소유권이전등기가 접수됐습니다. 현재 말소기준권리는 2023.11.08 금산새마을금고의 근저당권, 채권최고액 84,000,000원입니다.
말소기준 이후 금산새마을금고의 추가 근저당과 여러 가압류, 임의경매개시결정이 이어졌지만 등기상 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 채권 총액이 매각대금을 넘기 때문에 채권자 측에는 미배당이 발생하지만, 그 미배당액이 곧바로 매수인에게 승계되는 구조는 아니며 배당 시뮬레이션상 매수인 인수 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경600946 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 금산군 금산읍 상리 19-7 엘지빌리지 4층 401호 · 도로명 충청남도 금산군 금산읍 군청5길 25 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 연립주택 등 · 철근콘크리트구조 4층 건물 내 제4층 제401호 |
| 비교 면적 / 세대수 | 95.85㎡ · LG빌리지 16세대 |
| 소유자 | 김동하 · 2018.12.07 매매 · 거래가액 101,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 149,000,000원 / 149,000,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 금산새마을금고 / 82,181,590원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
말소기준은 2023.11.08 금산새마을금고 근저당권 84,000,000원입니다. 이후 설정·등기된 금산새마을금고 추가 근저당, 충북인삼협동조합·농업협동조합중앙회·신한카드주식회사· 금산 신용협동조합·만인산 농업협동조합의 가압류와 임의경매개시결정은 등기상 매각으로 소멸합니다. 과거 가등기·압류·전세권·근저당권 중 다수는 이미 등기부상 말소됐습니다.
② 시세 비교 — 평균보다 높고 최신 거래와 동일
LG빌리지 동일 면적 95.85㎡에 확인되는 실거래는 2건입니다. 거래 시점은 2021.11과 2022.04이며 평균 거래가는 142,000,000원, 최신 거래는 149,000,000원입니다. 신건 최저가 149,000,000원은 평균의 104.9%이고 최신 거래와는 같은 금액입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.04 | 95.85㎡ | 3 | 149,000,000원 |
| 2021.11 | 95.85㎡ | 1 | 135,000,000원 |
| 평균 | 95.85㎡ | 2건 | 142,000,000원 |
실질취득액도 인수 0원을 반영하면 149,000,000원으로 최저가와 같습니다. 따라서 권리 인수 때문에 취득원가가 추가되는 구조는 아니지만, 실질취득액 자체가 실거래 평균보다 높은 만큼 신건 가격만으로 저렴하다고 판단할 근거는 없습니다. 특히 확인 가능한 실거래가 2건이고 가장 최신 거래도 2022.04이므로 현재 매각기일과의 시차를 감안해 가격 검증을 보수적으로 해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 149,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,886,000원 |
| 2. 을구 17 근저당 · 금산새마을금고 | 84,000,000원 | 84,000,000원 |
| 3. 을구 18 근저당 · 금산새마을금고 | 18,000,000원 | 18,000,000원 |
| 4. 가압류 · 충북인삼협동조합 | 13,060,731원 | 13,060,731원 |
| 5. 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 84,855,455원 | 31,053,269원 |
| 6. 가압류 · 신한카드주식회사 | 7,387,538원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 금산 신용협동조합 | 20,650,719원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 만인산 농업협동조합 | 18,849,888원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 246,804,331원 중 146,114,000원이 배당되고 100,690,331원이 미배당으로 남는 시뮬레이션입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 금산군청 북서측 인근이며 공동주택·주택·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건 및 인근까지 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로와 버스정류장이 소재해 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 연립주택 등으로 이용 중이며, 위생·급배수·전기·소방·난방·승강기설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 남서측으로 노폭 8미터 내외, 북동측으로 노폭 6미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지이용. 도시지역·제2종일반주거지역이며 소로2류·소로3류에 접합니다. 공시지가는 358,100원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역·역사문화환경보존지역·배출시설설치제한지역·배수구역·하수처리구역이 확인됩니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. LG빌리지는 16세대이고 동일 면적 실거래가 2건으로 확인돼, 가격과 매도기간을 판단할 거래 표본이 많지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 기준. 최저가 149,000,000원은 실거래 평균 142,000,000원의 104.9%이고 최신 거래 149,000,000원과 동일합니다.
- 점유·임대차 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가서상 임대관계가 미상입니다. 실제 점유관계와 전입·임대차 관계를 원본에서 확인해야 합니다.
- 을구 18번 경정 확인. 18,000,000원으로 설정된 근저당권에 대해 2025.09.08 채권최고액 10,800,000원의 경정등기가 있으므로 배당요구·채권계산서와 대조가 필요합니다.
- 회차별 자금계획. 현재 회차 149,000,000원, 1회 유찰 시 119,200,000원, 2회 유찰 시 95,360,000원으로 제시돼 있으며 각 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다.
- 낮은 거래 표본. 동일 면적 실거래는 2건뿐이고 거래 시점도 2021.11·2022.04입니다. 현재 가격 검증 시 표본의 시차를 반드시 감안해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 임대차 관련 원본을 입찰 전 직접 확인하는 것이 안전합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 별개
이 사건의 등기 구조는 비교적 명확합니다. 2023.11.08 금산새마을금고 근저당이 말소기준이고, 이후의 근저당·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하며 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 반면 가격은 별개의 문제입니다. 실질취득 149,000,000원은 실거래 평균 142,000,000원의 104.9%이고 최신 거래 149,000,000원과 같습니다. 여기에 16세대 소규모 단지, 실거래 2건, 임대관계 미상이라는 확인 포인트까지 겹칩니다. 따라서 이 사건은 등기상 인수 위험보다 가격 검증과 실제 점유관계 확인이 더 중요한 물건으로 보는 것이 일관됩니다.
