서울남부지방법원 2025타경13438. 가산양우내안애애플 제10층 제1007호로, 감정평가상 도시형생활주택으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 표면적으로는 감정가 109,000,000원에서 2회 유찰돼 최저가가 69,760,000원으로 내려왔습니다. 그러나 권리관계의 핵심은 가격 하락이 아니라 김수진의 주택임차권입니다. 김수진은 2022.07.26. 확정일자, 2022.08.22. 점유개시, 2022.08.30. 주민등록을 갖췄고, 보증금은 125,000,000원입니다.
이 임차권은 2024.12.31. 등기됐고, 말소기준으로 선언된 2025.11.21. 강제경매개시결정보다 앞선 대항력을 갖는 것으로 정리돼 있습니다. 매각물건명세서에도 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 따라서 현재 최저가 69,760,000원만 놓고 감정가 대비 할인폭을 보는 것은 이 사건의 실제 비용구조를 왜곡합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13438 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산동 141-2 가산양우내안애애플 제10층 제1007호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택 · 지하1층/지상18층 건물 내 10층 |
| 소유자 | 한승우 (2023.12.06. 거래가 119,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 109,000,000원 / 69,760,000원 (2회 유찰, 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 김수진 / 125,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차보증금이 핵심
등기부상 과거 은곡신용협동조합 근저당권 90,720,000원은 2022.03.11. 이미 말소됐습니다. 현재 분석의 기준점은 2025.11.21. 강제경매개시결정이며, 이후 2025.12.08. 동고양세무서장의 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 반면 임차인 김수진의 전입·점유·확정일자는 이보다 앞서고, 주택임차권등기 역시 매수인에게 대항할 수 있는 권리로 명시돼 있습니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 주요 일자 | 권리 배지 |
|---|---|---|---|---|
| 김수진 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 125,000,000원 | 확정 2022.07.26 · 전입 2022.08.30 · 배당요구 2024.12.31 | 대항력 有 우선변제 승계 아님 |
② 가격 구조 — 최저가가 아니라 실질취득을 봐야 한다
현재 회차 낙찰가를 최저매각가 69,760,000원으로 가정하면 집행비용 1,655,680원을 제외한 68,104,320원이 임차보증금에 배당됩니다. 보증금 125,000,000원 중 부족분 56,895,680원은 매수인이 인수합니다.
따라서 현재 회차의 매수인 총부담은 69,760,000원 + 56,895,680원 = 126,655,680원입니다. 보증금이 낙찰가보다 큰 대항력 인수형이므로, 추가 유찰로 낙찰가가 내려가면 그만큼 임차인 배당이 줄고 매수인 인수액이 늘어납니다. 최저가만 낮아질 뿐, 경제적 부담은 보증금과 집행비용 수준에서 크게 달라지지 않는 구조입니다.
| 회차 | 예상 매각가 | 임차인 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰(64%) | 69,760,000원 | 68,104,320원 | 56,895,680원 |
| 3회 유찰 시(51%) | 55,808,000원 | 54,403,456원 | 70,596,544원 |
| 4회 유찰 시(41%) | 44,646,400원 | 43,442,765원 | 81,557,235원 |
③ 예상배당표 (매각가 69,760,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,655,680원 |
| 1. 임차인 김수진 보증금 | 125,000,000원 | 68,104,320원 |
| 2. 경매개시결정 · 김수진 | 125,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금 전액이 집행비용과 임차인 배당으로 소진됩니다. 임차보증금 미배당 56,895,680원은 매수인 인수로 남습니다. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제 미반영 조건입니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 도시형생활주택으로 이용 중이며, 사건상 용도는 다세대입니다. 지하1층·지상18층 건물의 제10층 제1007호입니다.
- 입지. 가산디지털단지오거리 남동측 인근으로, 대로변에는 업무시설·오피스텔·근린생활시설이 있고 후면에는 다세대주택·근린생활시설·단독주택이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 노선버스정류장과 지하철 1·7호선 가산디지털단지역이 인근에 소재합니다.
- 설비. 상하수도·도시가스·난방·화재탐지 및 경보·옥내소화전·승강기·기계식주차 설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 7필지 일단지의 대체로 부정형 토지로 도시형생활주택 및 오피스텔 건물부지로 이용 중이며 북측 및 남동측으로 광대로·소로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역이며 과밀억제권역, 중점경관관리구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 관련 지정이 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 해당사항이 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 총부담 기준으로 계산. 입찰 판단 기준은 최저가 69,760,000원이 아니라 현재 회차 실질취득 126,655,680원입니다.
- 추가 유찰 착시 주의. 3회 유찰 시 인수액 70,596,544원, 4회 유찰 시 81,557,235원으로 증가합니다. 낙찰가 하락분이 그대로 절감되는 구조가 아닙니다.
- 임차권 원본 대조. 김수진의 임대차계약일 2022.07.22., 확정일자 2022.07.26., 점유개시 2022.08.22., 전입 2022.08.30., 임차권등기 2024.12.31.을 원본과 다시 대조해야 합니다.
- 신청채권자와 임차인의 관계 확인. 강제경매 신청채권자와 임차인이 김수진으로 동일하게 표시돼 있으므로 계약·채권관계의 실제 내용을 확인해야 합니다.
- 인수 문구 우선 확인. 매각물건명세서에는 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
- 배당 변동 요소 확인. 현재 계산은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 구조이므로 실제 배당 결과와 인수잔액은 원본 배당관계를 확인해야 합니다.
맺으며 — “최저가 64%”보다 중요한 56,895,680원
이 사건의 숫자만 보면 2회 유찰 후 최저가 69,760,000원이 눈에 먼저 들어옵니다. 하지만 권리분석에서는 그 숫자보다 임차보증금 미배당 잔액 56,895,680원이 더 중요합니다. 현재 회차 기준 매수인의 실질취득 부담은 126,655,680원이고, 임차보증금 125,000,000원이 낙찰대금보다 큰 대항력 인수형이어서 추가 유찰 시 낙찰가가 내려가도 인수액이 증가합니다.
등기상 한승우의 2023.12.06. 취득 거래가액은 119,000,000원이고, 그 이전 오명란의 2022.05.13. 거래가액은 125,000,000원입니다. 현재 실질취득 부담은 최저가만 보고 판단할 수 있는 수준이 아니며, 보증금 인수까지 합친 총부담을 기준으로 입찰가를 판단해야 하는 사건입니다. 이 물건의 핵심은 유찰 횟수가 아니라 대항력 있는 임차보증금입니다.
